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簡介：投資拓展管理中心2012年12月,一級土地開發(fā)項目投資拓展分析專題匯報,一、前言,二、一級土地開發(fā)基本問題,三、企業(yè)參與土地一級開發(fā)綜合分析,四、總體建議,,,匯報綱要,1）戰(zhàn)略層面土地拓展規(guī)模、結構、區(qū)位、布局、形式2）戰(zhàn)術層面①區(qū)域土地與房地產(chǎn)市場分析②土地獲取方式的選擇。包括土地一級開發(fā)（一二級聯(lián)動）、二級市場（招拍掛、協(xié)議出讓、行政劃撥）、二手土地（合作）。,土地拓展是房地產(chǎn)企業(yè)最大的決策,1）土地成本是開發(fā)中最難控制的成本2）土地事關企業(yè)可持續(xù)發(fā)展3）土地投資本身甚至貫穿項目運營全過程如一級土地開發(fā)項目）,土地拓展工作內容,一、前言,本專題一級土地開發(fā)項目投資拓展分析,一、前言,本專題意圖,1）目前集團正在推進的一級土地開發(fā)項目較多，且一級土地開發(fā)工作內容復雜，且通過一級開發(fā)的土地是房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的主要來源，有必要通過對一級土地開發(fā)項目投資拓展問題分析總結，為集團相關項目工作開展提供有益建議。2）希望通過拋磚引玉，集思廣益，使土地拓展工作得到大家的了解、關注、思考、支持與協(xié)作。,本專題選擇一級土地開發(fā)項目投資拓展問題進行分析，具體分析更多從戰(zhàn)術層面進行。,一、前言,二、一級土地開發(fā)基本問題,三、企業(yè)參與土地一級開發(fā)綜合分析,四、總體建議,,,匯報綱要,二、一級土地開發(fā)基本問題之緣起,,,2002年,,2005年、2006年,,中關村科技園土地一級開發(fā)暫行辦法首次明確提出“土地一級開發(fā)”的概念,北京市出臺四部法規(guī)文件規(guī)范土地一級開發(fā)行為北京市國有建設用地供應辦法、北京市土地儲備和土地一級開發(fā)暫行辦法、北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖、北京市土地一級開發(fā)招投標暫行辦法。,成都市人民政府批轉市國土局等部門關于積極引進和規(guī)范社會資金進行一級土地整理意見的通知引導企業(yè)投資土地一級開發(fā)的行為,2007年,緣起在國家層面上并無所謂“土地一級開發(fā)”的概念，主要是各地根據(jù)自身發(fā)展實際對國家層面的“土地儲備制度”進行突破，出臺了相應的“土地一級開發(fā)”相關地方法規(guī)。,海南省關于規(guī)范企業(yè)參與成片開發(fā)的通知明確了一級開發(fā)商最高可以分得70土地純收入,,2006719,土地一級開發(fā)按照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應計劃的要求，將列入城市土地儲備開發(fā)、土地供應計劃的項目，在確定土地開發(fā)實施方案后，由政府委托或者通過公開招投標的方式確立土地一級開發(fā)主體。開發(fā)主體完成土地開發(fā)項目中的征地、拆遷、規(guī)劃設計、市政基礎設施建設、公共配設施建設、交通建設、環(huán)境建設和投融資等具體環(huán)節(jié)，并提供土地開發(fā)項目完成后的經(jīng)營管理方案，為土地二級開發(fā)服務。,土地儲備開發(fā)政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地出讓條件的工作?；旧习ㄍ恋貎浜屯恋匾患夐_發(fā)兩項內容，即使土地由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，達到出讓標準。,概念毛地做凈、生地做熟,二、一級土地開發(fā)基本問題之概念,,,,,土地一級開發(fā)運作模式,二、一級土地開發(fā)基本問題之運作模式,,,市場化運作模式,,,,國有企業(yè)運作模式,,,,完全政府運作模式,,,,完全政府運作模式,由土地儲備中心完成一級開發(fā)工作，政府財政專項撥款進行土地一級開發(fā)，開發(fā)完成后將預期的熟地交由土地交易部門公開出讓。案例珠江新城、白云新城,二、一級土地開發(fā)基本問題之運作模式,,案例珠江新城、白云新城。,,,,國有企業(yè)運作模式,政府將土地一級開發(fā)整理工作交給國有企業(yè)具體實施，整理后的土地出讓收益由國有企業(yè)享有。案例中關村、各地城投公司,云南城投一級土地開發(fā),二、一級土地開發(fā)基本問題之運作模式,,,,市場化運作模式,通過招商引資或公開招投標方式確定投資商，投資商先行支付土地一級開發(fā)成本資金，待土地上市交易后，獲取的土地收益首先用于償還投資商在土地一級開發(fā)中投入的資金成本，剩余部分按雙方預先商定的收益分配方式進行分配。主要有項目帶土地、一二級土地聯(lián)動開發(fā)等方式。,二、一級土地開發(fā)基本問題之運作模式,清遠金谷科學城項目,,,,市場化運作模式,1、項目帶土地方式利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等概念進行用地控制和獲取，除部分用地用于產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)配套使用外，其余大部分土地用作房地產(chǎn)開發(fā)。案例清遠金谷項目,二、一級土地開發(fā)基本問題之運作模式,清遠金谷科學城位于清遠東城街，由廣東匯裕投資發(fā)展集團有限公司與湖南科力遠高技術控股有限公司共同投資組建，打造技術密集型新興產(chǎn)業(yè)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，內部還規(guī)劃有高尚住宅區(qū)、中心商務區(qū)等房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)。遠期規(guī)劃用地20000畝左右，起步區(qū)用地為2000畝，規(guī)劃總建筑面積約350萬平方米，計劃投資超300億元人民幣。,神州半島規(guī)劃圖,,,,市場化運作模式,2、一二級土地聯(lián)動開發(fā)方式利用參與土地一級開發(fā)的優(yōu)勢，在二級市場上享有低價獲取土地的優(yōu)先權。項目推進中一級土地開發(fā)與二級土地開發(fā)交叉進行，往往利用二級市場的土地收入的資金來投入一級土地開發(fā)中的市政基礎設施建設。案例海南神州半島，我司海南木蘭灣、龍波灣、四川大邑項目,二、一級土地開發(fā)基本問題之運作模式,中信泰富是神州半島的土地一級開發(fā)商，2005年9月，中信泰富與萬寧市政府簽訂合作開發(fā)框架協(xié)議，中信泰富負責整個神州半島的規(guī)劃、道路平整、通水通電等基礎設施，在完成基建后土地交還當?shù)卣?，再以公開掛牌拍賣方式出售，在2010年公開出讓中，中信泰富及關聯(lián)公司共獲取全部出讓的12宗地塊，平均25萬/畝，遠低于同區(qū)域無海景資源土地30萬元/畝的價格。規(guī)劃用地18平方公里（約27萬畝），總建筑面積約406萬㎡，整體容積率約034。,二、一級土地開發(fā)基本問題之運作模式,,企業(yè)參與一級土地開發(fā)之現(xiàn)實必要性政企雙贏政府以將來的收益向開發(fā)商支付一級土地開發(fā)費用，再減輕政府現(xiàn)期財政壓力的基礎上促進城市發(fā)展。開發(fā)商可以獲取一級開發(fā)的投資收益，且有利于在二級土地出讓時拿地，取得二級土地開發(fā)收益，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標。,,,市場化運作模式,一、前言,二、一級土地開發(fā)基本問題,三、企業(yè)參與土地一級開發(fā)綜合分析,四、總體建議,,,匯報綱要,三、一級土地開發(fā)綜合分析之分析框架,本專題選擇一級土地開發(fā)中一二級聯(lián)動模式進行深入分析。分析中注意結合我司項目及我司相關項目所在地區(qū)的情況一二級聯(lián)動模式項目的兩大核心關注點一級土地開發(fā)投資收益能否實現(xiàn)。二級土地獲取能否如期（按時期、按期望價格）實現(xiàn)。,,,綜合分析框架,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,國家層面政策不明確,從國家層面來看2008年國發(fā)3號文明確“土地前期開發(fā)要引入市場機制，并通過公開招標方式確定實施單位”；2010年，國務院13號文件明確“鼓勵民間資本參與土地整治”，但截至目前，仍無相關部門出臺配套實施細則。1、國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)20083號）完善土地儲備制度。儲備建設用地必須符合規(guī)劃、計劃，并將現(xiàn)有未利用的建設用地優(yōu)先納入儲備。土地前期開發(fā)要引入市場機制，按照有關規(guī)定，通過公開招標方式確定實施單位。2、關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見（國發(fā)201013號）第二條第（十）款指出“鼓勵民間資本參與土地整治和礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)”。該土地整治應該包括集體農用地的整理及城市建設用地的整理開發(fā)。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,各地政策不同，各具特色,四川省與成都市上下級政府政策不統(tǒng)一，甚至相沖突1、關于認真清查建設用地前期開發(fā)有關問題的通知（川國土資電發(fā)201126號）（2011年5月）凡由地方政府及相關部門以招商引資方式與企業(yè)簽訂協(xié)議、合同，委托企業(yè)對成片集體土地進行“一級開發(fā)整理”，或讓企業(yè)參與土地出讓收益分成，違反國家和省有關法律規(guī)定，造成土地管理秩序混亂。凡是此類項目協(xié)議、合同的簽訂和執(zhí)行必須立即停止。2、關于進一步規(guī)范引進社會資金進行一級土地整理意見的通知（成府發(fā)201126號）（2011年9月）各區(qū)（市）縣引進社會資金進行一級土地整理，應建立健全并堅持政府相關職能部門集體會審制度，堅持政府主導，統(tǒng)一規(guī)劃，科學布局，統(tǒng)籌安排，合理確定規(guī)模范圍。項目投資年回報率應不高于投資方實際投資金額的12。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,海南政策未廢止，實際難操作1、海南省人民政府關于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知（瓊府〔2006〕34號）鼓勵企業(yè)參與海南土地成片開發(fā)；土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，企業(yè)參與土地一級開發(fā)的增值收益分成比例最高可達70。2、海南省人民政府辦公廳關于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)報批有關問題的通知瓊府辦〔2008〕99號具體明確土地成片開發(fā)選址及規(guī)劃的審批流程。3、政策未廢止，實際難操作上面兩文件并未廢止，實際操作中卻難以按文件執(zhí)行海南省國土環(huán)境資源廳有關官員于2010年初曾向第一財經(jīng)日報證實“今后沒有必要再讓企業(yè)來參與土地的一級開發(fā)?！蔽宜驹诤Ｄ系凝埐稠椖恳灿龅皆炗唴f(xié)議約定的土地出讓收益返還在實際操作中難以落實的問題，目前正與當?shù)卣畢f(xié)商，通過簽訂補充協(xié)議來彌補。,各地政策不同，各具特色,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,實踐中仍有空間，但須注意不逾越政策紅線與項目紅線,政策紅線土地出讓金收支兩條線管理中央政府要求各地必須嚴格執(zhí)行土地出讓金收支兩條線管理。國辦發(fā)〔2006〕100號關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知財綜〔2006〕68號國有土地使用權出讓收支管理辦法,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,項目紅線限制類項目規(guī)定,一級開發(fā)項目涉及范圍廣，需要關注中央及地方現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)政策，尤其是限制性政策規(guī)定1、高爾夫球場其變種包括體育公園、休閑公園、高球學校、練習場等，中央已經(jīng)先后下達10多次禁建令，每年國家級土地督辦案件70與高爾夫球場有關。2、別墅目前中央部委對于別墅的禁令不少，但由于無法明確定義別墅，各地的開發(fā)商都在打擦邊球。3、政府樓堂管所包括超標準的行政辦公樓、政府培訓中心、政府招待所等。4、跑馬場/馬術俱樂部這類項目多以種馬繁殖基地、馴養(yǎng)基地的形式存在，以繁殖馴養(yǎng)為基礎、為幌子，兼做馬術休閑娛樂、甚至賽馬博彩。5、主題公園2011年8月5日，國家發(fā)改委發(fā)布關于暫停開工建設主題公園項目的通知，但由于主題公園的界定十分模糊，各地扛著大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的大旗，主題公園興建之風日益興盛。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,收益來源分析,收益來源,,一級土地開發(fā)本身,分享土地增值收益,持有部分公共建筑,二級土地開發(fā)收益,,,,,關鍵在于嚴格控制各項成本費用，其中比重和控制難度最大的是征地拆遷費用。,通過對環(huán)境景觀的打造、公共配套設施的完善以及引入品牌項目資源等，加快實現(xiàn)土地增值，而政府與開發(fā)商之間按一定比例分享增值收益。,開發(fā)商可以通過提供公共配套設施服務而獲得長期現(xiàn)金流，但最大的挑戰(zhàn)在于對公共配套設施的投資決策和后期的運營管理能力。,創(chuàng)造條件讓一級開發(fā)商取得二級開發(fā)項目土地，通過二級開發(fā)彌補一級開發(fā)收益。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,收益實現(xiàn)路徑,一級整理的經(jīng)營性土地的招拍掛出讓收入、產(chǎn)業(yè)用地的協(xié)議出讓收入,,上繳地方政府專門的財政出讓專戶,,收支兩條線，列入地方政府性基金收支預算計劃,,返還分配（政府審核成本后分配增值收益）,,固定收益方式,按分成比例分配收益方式,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,各地收益分配政策規(guī)定取得固定收益或取得按分成比例分成的收益,北京如果是政府出資，開發(fā)利潤不高于開發(fā)成本的2；如果是企業(yè)自籌，不高于開發(fā)成本的8。但2010年初開始，北京的土地一級開發(fā)市場化已中止。,海南政府土地純收益分成不低于30。備注我司海南龍波灣項目按照70（我司）30（政府）分成,成都市政基礎設施和城市公共公益配套設施均納入一級土地整理投資方投資整理范圍；同時，積極采取土地收益梯度分成方式，形成土地成交價格越高、政府收益越大的動態(tài)收益分配機制。但2011年9月，成都市政府要求廢止2007年文件，規(guī)定項目投資年回報率應不高于投資方實際投資的12。備注我司大邑項目原簽訂協(xié)議中約定為按分成比例分成土地出讓收益，由于上述政策變化，目前正與當?shù)卣畢f(xié)商如何落實。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,一級土地開發(fā)收益實現(xiàn)存在問題,土地出讓金收支兩條線目前，國家法律并未禁止企業(yè)參與土地收益分成，但實踐操作中，實現(xiàn)土地收益分成有較大的難度。文件規(guī)定從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方政府性基金收支預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府性基金收支預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。參見國辦發(fā)〔2006〕100號關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知財綜〔2006〕68號國有土地使用權出讓收支管理辦法,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,關于土地出讓金支出規(guī)定,土地出讓金收入的規(guī)定使用范圍,,征地及拆遷補償,土地開發(fā)支出、基礎設施支出,城市建設支出,支農支出,其它支出,一級土地開發(fā)項目的投資成本部分可以分別納入政府征地及拆遷補償、城市建設、土地開發(fā)支出等，但對于投資所得土地出讓金分成收益部分可否列入，則由各地的當?shù)刎斦块T掌握，按規(guī)定需通過地方政府性基金收支預算安排。操作中涉及國土收、財政支兩條線管理，實際難以實現(xiàn)。另外，地方政府的政策也存在不統(tǒng)一、不延續(xù)的情況，導致企業(yè)在土地一級開發(fā)合同項下某些利益的可能喪失（如我司龍波灣項目和大邑項目一級土地投資收益原約定通過土地出讓金收益返還方式實現(xiàn)，在實際操作中已存在困難，正與政府協(xié)商調整收益方式。）。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,二級土地開發(fā)收益實現(xiàn)存在問題,由于土地獲取必須通過招、拍、掛，開發(fā)商在二級開發(fā)土地的取得上存在風險。◆與政府約定的價格較難得到保障一方面，“招拍掛”制度體現(xiàn)價高者得的原則，即價格由市場決定；另一方面，設置限制性出讓條件涉嫌不正當競爭。◆建設用地指標按計劃落實的難度較大由于建設用地指標受國家土地利用規(guī)劃管理以及建設用地總量控制，而且土地出讓要依照年度土地供應計劃，因此政府與開發(fā)商約定年度供地計劃的承諾難以確保。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,投資收益實現(xiàn)的策略,◆清晰了解地方政府性基金收支預算體制，動態(tài)跟蹤政策變化，及時簽訂補充協(xié)議保障自身利益充分與當?shù)卣畤?、財政部門深入溝通，確保一級土地開發(fā)收益的獲取在地方政府性基金收支預算管理體制下具備可操作性。相關政策發(fā)生變化時，應及時與政府溝通，通過簽訂符合新政策的補充協(xié)議，盡可能保障企業(yè)的開發(fā)收益?！舨捎枚喾N方式解決用地指標，先行取得足夠的建設用地，一是要主動協(xié)調多級政府，促成下級政府向上級政府爭取更多的建設用地指標；二是積極爭取取得額外的建設用地指標；三是充分利用政策（如城鄉(xiāng)增減掛鉤等），落實建設用地指標?！魻幦∪〉闷渌~外收益如我司大邑項目通過土地一級整理，獲取了林地、農地的使用權。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之投入成本,土地一級開發(fā)成本指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內實施土地一級開發(fā)全過程的費用。,一級土地開發(fā)投入成本構成,,前期費用,征地拆遷補償費用,市政基礎設施與公共配套設施建設以及設施移交前的管理費用,財務費用,不可預見費,應納稅費,其它費用,三、一級土地開發(fā)綜合分析之投入成本,一級土地開發(fā)項目成本控制的策略,◆制訂科學、嚴密、可行的項目整體開發(fā)計劃、征地計劃，并加強征地組織和管理，控制土地征用和拆遷安置的成本。其中，比重與控制難度最大的是征地拆遷費用，該部分費用可計入土地出讓金收益返還，要與政府約定返還方式和路徑，確保能順利返還。◆與政府落實項目紅線外的外圍市政基礎設施完成的時間節(jié)點，并明確相關成本和責任由政府承擔。◆積極協(xié)調和配合政府完成區(qū)域土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等前期規(guī)劃方案，并在方案中考慮土地用途、土地使用強度、市政基礎設施容量的合理確定與科學安排，進行建設時序的合理安排等。◆爭取前期投入可用于抵扣土地出讓金，或取得政府承諾將二級土地出讓金收入專款返回到項目基礎設施建設中。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風險分析,政策風險,◆政府政策變化（如上級出臺相沖突的文件）◆政府換屆或領導更迭,如果政府政策改變，或者上級政府的政策改變，就有可能對參與土地一級開發(fā)的企業(yè)的利益進行調整?；蛟S由于政府換屆，或許由于一任領導的更迭等，都會導致作為土地一級開發(fā)合同依據(jù)的政策發(fā)生變化，或者導致土地一級開發(fā)合同項下某些利益的喪失。,法律風險,◆國家沒有統(tǒng)一的政策規(guī)定，實際操作中難以實施◆政府失信或履約能力不理想（如土地指標難保障）,一級土地開發(fā)國家沒有統(tǒng)一的政策規(guī)定，尤其是土地收益分成方面，與國家相關政策規(guī)定及其實施操作有一定的沖突，且企業(yè)參與土地一級開發(fā)沒有明確的相關法律、行政法規(guī)來規(guī)范土地一級開發(fā)主體之間權利義務關系，政府的責任義務基本上僅依靠企業(yè)與政府的投資協(xié)議和政府履約是否誠信，參與土地一級開發(fā)的企業(yè)的權利保護處于劣勢。因此，政府的誠信是企業(yè)企業(yè)權利的重要保證。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風險分析,資金風險,◆資金占用量大、占用時間長，資金籌集周期不確定?！羝髽I(yè)缺乏抵押物及擔保，融資難、融資不暢，導致資金鏈斷裂風險。,土地一級開發(fā)需要的資金量大、周期長，企業(yè)一般不可能全部以自有資金進行開發(fā)，需要銀行貸款支持。但土地一級開發(fā)階段，土地使用權不歸開發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此進行抵押融資。另外，中國人民銀行“121號文件”明確規(guī)定要“嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放”，使得各類土地一級開發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大。土地一級開發(fā)的資金投入密集度高、投資規(guī)模大，這些巨額融資，通常來源于房地產(chǎn)項目公司的股本融資或債券、債務融資。雖然大部分土地一級開發(fā)均采取分期滾動開發(fā)模式，使得后續(xù)資金投入可以由前期項目的現(xiàn)金流入來補充，但即使是為啟動項目的第一期投入，動輒也高達數(shù)億元資金的規(guī)模，資金需求的壓力可見一斑。如果遇到政府融資窗口、行業(yè)新規(guī)定等不利變化，資金籌集周期不確定的風險就將凸顯出來。,減少融資風險、保證融資渠道通暢，是土地一級開發(fā)成功的關鍵。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風險分析,市場風險,◆對市場需求分析判斷◆土地出讓價格不可控,相對二級開發(fā)，土地一級開發(fā)的周期一般較長。由于宏觀經(jīng)濟形勢、樓市調控政策的變化，往往會對土地市場景氣程度有一定影響，從而可能引發(fā)土地分期和滾動開發(fā)的周期不完全確定、土地上市能否成交的風險。如土地出讓價格過低甚至流拍，都會對土地一級開發(fā)商收回投資造成較大的影響。另外，致力于土地一級市場拿地的企業(yè)也會遇到土地出讓競爭激烈而自身資金勢力不夠的情況，也將面臨土地出讓價格過高而無法實現(xiàn)通過土地一級開發(fā)拿地的風險。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風險分析,其它風險,◆征地拆遷風險土地一級開發(fā)通常會涉及征地與拆遷安置等相關事項，征地特別是農用地的征用涉及到政府的審批，而拆遷安置又是土地一級開發(fā)中較大且不可預知的風險。征地最終能否得到政府的審批，拆遷安置是否能順利實施，尤其是“釘子戶”的多少，將是土地一級開發(fā)合同履行的一個風險?！袈?lián)合開發(fā)中的合作風險由于土地一級開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長，企業(yè)往往采取合作方式進行開發(fā)，以發(fā)揮合作各方的優(yōu)勢，規(guī)避風險，推進項目實施。但由于合作各方利益、開發(fā)理念、履約能力等存在差別，在合作過程中難免出現(xiàn)一定的矛盾，導致項目存在合作上相應風險。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風險分析,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項目運作分析,項目運作基本流程,成立工具公司,,開發(fā)企業(yè)與政府達成投資意向,一級土地開發(fā),設置限制性招拍掛條件，取得土地,,,,,,,,,綜合土地,工業(yè)用地、科技用地,,,,,,自主開發(fā),合作開發(fā),股權轉讓,,,,,,轉為綜合用地,經(jīng)營（招商、轉租等）,,,自主開發(fā),合作開發(fā),股權轉讓,大邑項目與政府簽訂的合同及其主要內容1、2009年12月2日，簽訂大邑晉北子龍生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項目投資框架協(xié)議約定項目總投資50億元，規(guī)劃控制區(qū)域約20平方公里，擬分三期完成，一期規(guī)劃75平方公里，二期、三期供地安排根據(jù)項目推進情況另行約定。項目投資50億元左右，建設生態(tài)休閑旅游度假區(qū)，投資擬分三期完成，其中一期投資4億元以上，二期項目、三期項目投資根據(jù)整體項目規(guī)劃確定。大邑縣政府根據(jù)項目公司建設進度進行供地，項目集體建設用地、國有住宅用地的使用權，通過大邑縣政府依法出讓方式取得；集體農用地的承包經(jīng)營權，通過流轉方式取得。,項目運作實例分析成都大邑項目,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項目運作分析,2、2010年1月29日，簽訂四川大邑鳳凰島國際旅游度假區(qū)項目投資協(xié)議書用地取得方式國有建設用地使用權，通過依法出讓方式取得。大邑縣政府協(xié)助項目公司向當?shù)剞r村集體經(jīng)濟組織流轉部分農用地或林地，具體事宜由項目公司與項目所在地集體經(jīng)濟組織協(xié)商，流轉費用由項目公司承擔，且按現(xiàn)行政策和標準對流轉范圍內的農民進行安置補償。大邑縣政府負責在2010年6月30日前依法出讓首期開發(fā)用地約1000畝；在2010年12月30日前依法出讓一期第二批開發(fā)用地約1000畝；在2011年6月30日前依法出讓第一期第三批開發(fā)用地約1200畝。大邑縣政府負責協(xié)調有關部門，為項目提供外部配套（水、電、信、氣、路等）連接到項目規(guī)劃控制范圍紅線邊界。,項目運作實例分析成都大邑項目,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項目運作分析,3、2010年2月10日，簽訂大邑縣七里村、仙合村片區(qū)土地一級整理協(xié)議書規(guī)劃控制范圍76平方公里，預計整理出建設用地約3200畝。經(jīng)測算并經(jīng)甲乙雙方認可，本次合作片區(qū)建設用地土地整理成本約為32萬元/畝，總投資約10億元人民幣。土地開發(fā)成本由項目公司投入。投資收益的分配整理土地的拍賣起始價為35萬元/畝，拍賣成交價扣除依法應繳的稅費、拍賣傭金后余額為整理地塊的國有土地使用權出讓收入，政府同意優(yōu)先歸還項目公司實際投入資金（不計資金利息）。如拍賣成交價在35萬元/畝50萬元/畝，扣除歸還項目公司實際投資資金后的余額全部用于該76平方公里內基礎設施和商業(yè)公建配套建設，大邑政府不參與分成；超過35萬元/畝按梯度分成50萬元/畝80萬元/畝，超過50萬元/畝，由大邑縣政府與項目公司按照37的比例分成；50萬元/畝80萬元/畝，超過80萬元/畝，由大邑縣政府與項目公司按照55的比例分成；超過100萬元/畝，項目公司不再參與分成。在各期土地出讓之日后30個工作日內結算支付項目公司的投資資金。各期出讓土地最終審計結算完畢后15個工作日支付項目公司應分得投資收益。,項目運作實例分析成都大邑項目,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項目運作分析,龍波灣項目與政府簽訂的合同及其主要內容2009年12月31日，簽訂聯(lián)合開發(fā)龍波灣旅游房產(chǎn)項目框架協(xié)議項目規(guī)模項目占地約13500畝，按照每期不小于90公頃，不大于300公頃的面積向省政府逐期呈報成片開發(fā)方案。征地工作及用地指標臨高縣政府負責取得項目的建設用地指標，辦妥相關的土地及方圓作為主開發(fā)商等報批手續(xù)，完成項目占地范圍內的征地、拆遷、安置工作，其中沿海區(qū)域的2500畝土地由當?shù)卣婪ǔ鲎尫綀A用于自行開發(fā)。征地費用方圓負責分期墊付項目的土地開發(fā)綜合成本。土地收益土地出讓收入扣除雙方確認的征地成本之外的土地收益，由縣政府和方圓按37的比例分成；其中屬于方圓自身開發(fā)的2500畝范圍內，縣政府所得的30的分成收益必須定向投入用于該2500畝土地基礎設施建設。,項目運作實例分析龍波灣項目,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項目運作分析,木蘭灣項目與政府簽訂的合同及其主要內容2010年1月28日，簽訂文昌木蘭頭國際體育休閑園項目合作開發(fā)合同項目規(guī)模項目規(guī)劃用地范圍約8平方公里，首期規(guī)劃用地3000畝。投資規(guī)模項目總投資約人民幣150億元，開發(fā)期限為8年。征地工作文昌市政府負責完成項目規(guī)劃用地范圍內的征地工作。征地費用征地費用由項目公司借付給向市政府。市政府同意將項目公司的征地借款相應抵頂項目公司參與項目規(guī)劃用地具體地塊招、拍、掛時的競買保證金，并在競得土地后抵沖為土地出讓金。如項目規(guī)劃用地全部或部分被第三方競得，市政府退還項目公司已支付的當期相應地塊的征地借款和基礎設施建設資金。土地收益年度供地價格按現(xiàn)狀土地評估價作為依據(jù)，項目公司如高于評估價競得項目用地，則市政府將溢價部分屬于本級政府所得部分全部再投入到項目規(guī)劃用地范圍內

簡介：CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,1,第二節(jié),土地分類體系,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,2,土地分類的目的是為了正確認識土地，從而能因地制宜地開展土地開發(fā)、利用、保護、改良、調查、統(tǒng)計和管理等。,土地分類研究對象的核心是分類標志，分類標志依據(jù)土地分類成果應用的需要而不同。,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,3,一、土地分類及分類體系,土地分類按一定分類標志（指標），將性質上有差異的土地劃分為若干類型。土地分類系統(tǒng)按照統(tǒng)一規(guī)定的原則和分類標志，將分類的土地有規(guī)律分層次地排列組合在一起，叫土地分類系統(tǒng)（或土地分類體系）。,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,4,我國在科學研究和實際工作中常見的土地分類系統(tǒng)有1、土地自然分類系統(tǒng)2、土地評價分類系統(tǒng)3、土地利用分類系統(tǒng),CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,5,二、我國地籍管理中采用的土地分類,1、土地利用現(xiàn)狀分類2、城鎮(zhèn)土地分類3、全國土地分類（試行）4、全國土地分類（過渡期間適用）,全國全面開始地籍工作是在1986年成立國家土地局，頒布第一個中華人民共和國土地管理法之后。到現(xiàn)在為止我們國家先后出臺三個土地分類系統(tǒng)和一個過渡分類系統(tǒng)。,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,6,,1土地利用現(xiàn)狀分類1984年全國農業(yè)區(qū)劃委員會制定的土地利用現(xiàn)狀調查技術規(guī)程采用兩級分類８個一級類、４６個二級類。2城鎮(zhèn)土地分類1989年原國家土地管理局制定的城鎮(zhèn)地籍調查技術規(guī)程，對城、鎮(zhèn)、村土地分類做了細化和充實，也采用兩級分類10個一級類、24個二級類。3全國土地分類（試行）2001年國土資源部頒布的全國土地分類（試行），在以上兩個土地分類的基礎上，采用三級分類3個一級類，15個二級類、71個三級類。4全國土地分類（過渡期間適用）2002年國土資源部頒布的全國土地分類（試行），在過渡時期使用，采用三級分類3個一級類，10個二級類、52個三級類。,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,7,,1耕地11、灌溉水田12、望天田13、水澆地14、旱地15、菜地2園地21、果園22、桑園23、茶園24、橡膠園25、其他園地3林地31、有林地32、灌木林地33、疏林地34、未成林造林地35、跡地36、苗圃,4牧草地41、天然草地42、改良草地43、人工草地5居民點及工礦用地51、城鎮(zhèn)52、農村居民點53、獨立工礦用地54、鹽田55、特殊用地6交通用地61、鐵路62、公路63、農村道路64、民用機場65、港口、碼頭,7水域71、河流水面72、湖泊水面73、水庫水面74、坑塘水面75、葦?shù)?6、灘涂77、溝渠78、水工建筑物79、冰川及永久積雪8未利用土地81、荒草地82、鹽堿地83、沼澤地84、沙地85、裸土地86、裸巖、石礫地87、田坎88、其它,,土地利用現(xiàn)狀分類（1984）８個一級類、４６個二級類。,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,8,,10商業(yè)金融業(yè)用地11、商業(yè)服務業(yè)12、旅游業(yè)13、金融保險業(yè)20工業(yè)倉儲用地21、工業(yè)22、倉儲30市政用地31、市政公用設施32、綠化,40公共建筑用地41、文、體、娛42、機關、宣傳43、科研、設計44、教育45、醫(yī)衛(wèi)50住宅用地住宅60交通用地61、鐵路62、民用機場63、港口、碼頭64、其他交通,70特殊用地71、軍事設施72、涉外73、宗教74、監(jiān)獄80水域用地90農用地91、水田92、菜地93、旱地94、園地00其他用地,城鎮(zhèn)土地分類（1989）10個一級類、24個二級類。,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,9,全國土地分類（2001）新的城鄉(xiāng)一體化土地分類系統(tǒng),為適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展和土地用途管制制度的需要，有效實施城鄉(xiāng)地政統(tǒng)一管理，以1984年制訂的土地利用現(xiàn)狀調查技術規(guī)程中的“土地利用現(xiàn)狀分類及其含義”和1989年制訂的城鎮(zhèn)地籍調查規(guī)程中的“城鎮(zhèn)土地分類及含義”為基礎，制定了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地分類。土地詳查和土地變更調查就是采用土地利用現(xiàn)狀分類，從1984年頒布開始，一直沿用到2001年12月。,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,10,,整個分類系統(tǒng)采用三級分類體系,基本框架,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,11,,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,12,,建設用地,商服用地,工礦倉儲用地,公用設施用地,公共建筑用地,住宅用地,交通運輸用地,水利設施用地,特殊用地,,,,,,,,,,,,,,,,,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,13,,商服用地,工礦倉儲用地,公用設施用地,公共建筑用地,住宅用地,交通運輸用地,水利設施用地,特殊用地,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,建設用地,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,14,,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,15,1、實施過渡方案的必要性,全面實施城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地分類的必要條件是全面完成土地利用現(xiàn)狀調查和城鎮(zhèn)、村莊地籍調查。目前，我國城鎮(zhèn)和村莊地籍調查工作尚未完成，要全面實施城鄉(xiāng)一體化的分類就不可能一步到位，因此，需要過渡。,全國土地分類過渡期間適用實施方案,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,16,2、實施過渡的方法,?完成城鎮(zhèn)和村莊地籍調查的地區(qū)，按土地分類標準，結合土地變更調查、更新調查，重點對城鄉(xiāng)居民點和獨立工礦用地，按新標準進行補充調查；對水域用地進行必要的補充調查、調整，將其“一分為三”，分別歸入農用地、建設用地、未利用地；依照轄區(qū)總面積不變和不重不漏的原則，將城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一合并、歸類，全面過渡到新的全國土地分類標準。?尚未完成城鎮(zhèn)和村莊地籍調查的，土地變更調查、更新調查與區(qū)域內的城鎮(zhèn)和農村地籍調查仍分別進行。城鎮(zhèn)和村莊地籍調查直接執(zhí)行新的土地分類。土地變更調查和全國統(tǒng)計年報暫時無法全面執(zhí)行新的土地分類，需要有一個過渡期。,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,17,,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,18,3、典型地類表現(xiàn)形式,,,,在調查土地利用現(xiàn)狀時，同學們對以下幾個地類的表現(xiàn)形式不易掌握。下面我們依據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類國標）中的這些典型地類為例加以介紹。,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,19,,地籍管理土地分類體系,耕地（01）指種植農作物的土地，包括熟地,新開發(fā)、復墾、整理地，休閑地（含輪歇地、輪作地）；以種植農作物（含蔬菜）為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂。耕地中包括南方寬度＜10米，北方寬度＜20米固定的溝、渠、路和地坎??；臨時種植藥材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他臨時改變用途的耕地。,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,20,水田（011）指用于種植水稻、蓮藕等水生農作物的耕地。包括實行水生、旱生農作物輪種的耕地。,地籍管理土地分類體系,,,灌溉水田,灌溉水田,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,21,水澆地（012）指有水源保證和灌溉設施，在一般年景能正常灌溉，種植旱生農作物的耕地。包括種植蔬菜等的非工廠化的大棚用地。,地籍管理土地分類體系,耕地水田水澆地旱地,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,22,旱地（013）指無灌溉設施，靠天然降水種植旱作物的耕地，包括沒有灌溉設施，僅靠引洪淤灌的耕地。,地籍管理土地分類體系,耕地水田水澆地旱地,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,23,地籍管理土地分類體系,園地（02）指種植以采集果、葉、根、汁等為主的集約經(jīng)營的多年生木本和草本作物，覆蓋度大于50或每畝有收益的株數(shù)大于合理株數(shù)70的土地。包括用于育苗的土地。,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,24,園地果園茶園其他園地,果園（021）指種植果樹的園地。,地籍管理土地分類體系,,,果園,果園,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,25,茶園022指種植茶樹的園地。,地籍管理土地分類體系,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,26,其它園地（023）指種植桑樹、橡膠、可可、咖啡、油棕、胡椒、藥材等其他多年生作物的園地。,地籍管理土地分類體系,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,27,林地（03）指生長喬木、竹類、灌木的土地，及沿海生長紅樹林的土地。包括跡地，不包括居民點內部的綠化林木用地、鐵路、公路征地范圍內的林木，以及河流、溝渠的護堤林。,地籍管理土地分類體系,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,28,有林地（031）指樹木郁閉度≥02的喬木林地，包括紅樹林地和竹林地。,地籍管理土地分類體系,,,林地有林地灌木林地其他林地,有林地,有林地,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,29,灌木林地（032）指灌木覆蓋度≥40的林地。,地籍管理土地分類體系,林地有林地灌木林地其他林地,,灌木林地,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,30,其他林地（033）包括疏林地（指樹木郁閉度1019的疏林地）、未成林地、跡地、苗圃等林地。,地籍管理土地分類體系,林地有林地灌木林地其他林地,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,31,地籍管理土地分類體系,,跡地,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,32,,地籍管理土地分類體系,苗圃,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,33,地籍管理土地分類體系,草地（04）指生長草本植物為主的土地。,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,34,牧草地天然牧草地人工牧草地其他草地,天然牧草地（041）指以天然草本植物為主，用于放牧或割草的草地。,地籍管理土地分類體系,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,35,人工牧草地（042）指人工種植牧草的草地。,地籍管理土地分類體系,牧草地天然牧草地人工牧草地其他草地,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,36,,地籍管理土地分類體系,人工草場,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,37,其他草地（043）指樹木郁閉度＜01，表層為土質，生長草本植物為主，不用于畜牧業(yè)的草地。,,地籍管理土地分類體系,牧草地天然牧草地人工牧草地其他草地,人工草場,其他草地,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,38,農村道路（104）指公路用地以外的南方寬度≥10米、北方寬度≥20米的村間、田間道路（含機耕道）。,地籍管理土地分類體系,,,居民點,農村道路,農村道路,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,39,坑塘水面（114）指人工開挖或天然形成的蓄水量＜10萬立方米的坑塘常水位岸線所圍成的面積。,,,,地籍管理土地分類體系,坑塘水面,坑塘水面,坑塘水面,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,40,溝渠（117）指人工修建，南方寬度≥10米、北方寬度≥20米用于引、排、灌的渠道，包括渠槽、渠堤、取土坑、護堤林。,,,地籍管理土地分類體系,支渠,干渠,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,41,田坎（123）主要指耕地中南方寬≥10米，北方寬≥20米的地坎。,,地籍管理土地分類體系,田坎,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,42,,附錄A（規(guī)范性附錄）第二次全國土地調查土地分類表A1土地利用現(xiàn)狀分類,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,43,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,44,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,45,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,46,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,47,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,48,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,49,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,50,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,51,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,52,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,53,表A2城鎮(zhèn)村及工礦用地,CHINAUNIVERSITYOFGEOSCIENCES,54,

簡介：天津團泊新城西區(qū)土地投資決策分析報告,2024年4月,2,第一篇天津市重點區(qū)域分析,思源顧問,2024年4月,思源顧問,3,,2024年4月,思源顧問,4,,在2019年7月，國務院批復天津市城市總體規(guī)劃20192020年的基礎上，以深化落實國務院確定的“國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市”的城市定位為目標，依托京津冀，服務環(huán)渤海，面向東北亞，用區(qū)域和國際視野，著眼天津未來長遠發(fā)展，著力優(yōu)化空間布局、提升城市功能，天津提出了,“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)”總體戰(zhàn)略,2024年4月,思源顧問,5,雙城是指中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)，是天津城市功能的核心載體。雙港是指天津港的北港區(qū)和南港區(qū)，是城市發(fā)展的核心戰(zhàn)略資源，是天津發(fā)展的獨特優(yōu)勢。相向拓展是指雙城及雙港相向發(fā)展，是城市發(fā)展的主導方向。,雙城雙港、相向拓展,2024年4月,思源顧問,6,一軸是指“京濱綜合發(fā)展軸”，依次連接武清區(qū)、中心城區(qū)、海河中游地區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)，有效聚集先進生產(chǎn)要素，承載高端生產(chǎn)和服務職能，實現(xiàn)與北京的戰(zhàn)略對接。依托“京濱綜合發(fā)展軸”，加強與北京的合作，形成高新技術產(chǎn)業(yè)密集帶，形成京津冀地區(qū)一體化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)鏈。兩帶是指“東部濱海發(fā)展帶”和“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”?！皷|部濱海發(fā)展帶”貫穿寧河、漢沽、濱海新區(qū)核心區(qū)、大港等區(qū)縣，向南輻射河北南部及山東半島沿海地區(qū)，向北與曹妃甸和遼東半島沿海地區(qū)呼應互動?！拔鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶”貫穿薊縣、寶坻、中心城區(qū)、西青和靜海，向北對接北京并向河北北部、內蒙延伸，向西南輻射河北中南部，并向中西部地區(qū)拓展。,一軸兩帶,2024年4月,思源顧問,7,南生態(tài)是指京濱綜合發(fā)展軸以南的“團泊洼水庫北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設和保護區(qū)，以及正在規(guī)劃建設的子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。北生態(tài)是指京濱綜合發(fā)展軸以北的薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設和保護區(qū)、“七里海大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設和保護區(qū)，以及中新天津生態(tài)城、北疆電廠等循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。,南北生態(tài),2024年4月,思源顧問,8,結論靜海、團泊分處于天津空間戰(zhàn)略總體規(guī)劃中提到的“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”和“團泊洼水庫北大港水庫濕地生態(tài)環(huán)境建設和保護區(qū)”。從政策引導方面來看，在這個區(qū)域進行土地投資和建設，勢必會得到政府的大力支持。但土地投資商也要注意與天津熱點區(qū)域和處于同一類型空間定位的其他區(qū)域的競爭情況。例如海河沿線、濱海新區(qū)、西青、津南、東麗湖、薊縣、寶坻等,2024年4月,思源顧問,9,,根據(jù)天津市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，本次研究將天津市重點區(qū)域分為三個等級梯度進行比較說明。第一梯度，以“京濱綜合發(fā)展軸”為主線包含中心城區(qū)海河沿線和濱海新區(qū)重點區(qū)域；第二梯度，以距離靜海最近且屬于都市功能擴張區(qū)域的西青、津南和東麗湖為主；第三梯度，是以靜海為代表的天津郊區(qū)縣并與靜海處同一城鎮(zhèn)發(fā)展帶上的薊縣和寶坻為主。,第一梯度,第二梯度,第三梯度,2024年4月,思源顧問,10,一主兩副“小白樓地區(qū)”城市主中心“西站地區(qū)”、“天鋼柳林地區(qū)”兩個綜合性城市副中心,中心城區(qū)實施“一主兩副、沿河拓展、功能提升”的發(fā)展策略,重點發(fā)展綜合交通樞紐商務,重點發(fā)展綜合會展商業(yè)商務,重點發(fā)展金融商務辦公中高端商業(yè),中心城區(qū)海河沿線海河意式風情街,2024年4月,11,沿河拓展實施沿海河拓展策略，進一步加強海河兩岸綜合開發(fā)改造，把海河兩岸打造成特色鮮明、獨具魅力的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。,2019年10月，天津市委和市政府做出了實現(xiàn)海河兩岸綜合開發(fā)的決策，明確提出要將海河建設成獨具特色、國際一流的服務性經(jīng)濟帶、景觀帶和文化帶。天津海河意式風情區(qū)坐落在天津市河北區(qū)（原意大利租界），占地約42公頃，其建設是天津海河開發(fā)中都市消費娛樂區(qū)的重要節(jié)點。,2024年4月,12,目前意式風情街已完成新建整修風貌建筑49棟、約68萬平方米。其中，1、4號地塊正在與意大利有關方面洽談作整體合作。馬可波羅廣場、梁啟超故居、意國營盤等一批景點已建成并對外開放。曹禺故居等景點也將于年內建成開放。一期總計6公里的10條道路改造及煤氣、水電、通訊及相關環(huán)境配套已完成。建筑面積32萬平方米的會展中心項目正加快建設，明年可投入使用。,2024年4月,13,天津市海河教育園區(qū)是國家級高等職業(yè)教育改革實驗區(qū)、教育部直屬高等教育示范區(qū)、天津市科技研發(fā)創(chuàng)新示范區(qū)。規(guī)劃選址位于海河中游南岸津南內，周邊緊鄰咸水沽、八里臺、雙港和大寺。用地范圍東至咸水沽西外環(huán)，西至規(guī)劃的薊汕聯(lián)絡線，南至津港公路、津晉高速，北至天津大道，規(guī)劃總用地37平方公里，規(guī)劃辦學規(guī)模20萬人，居住人口10萬人。規(guī)劃區(qū)域內現(xiàn)狀植被茂盛，河流水系遍布，經(jīng)過規(guī)劃梳理，可以營造出優(yōu)美宜人的生態(tài)環(huán)境。,海河沿線海河教育園區(qū),2024年4月,14,教育園區(qū)分為高職園、高教園、高研園三大部分。高職園中，東翼布置4塊職業(yè)院校用地；西翼布置3塊職業(yè)院校用地和4塊院校預留用地；中央生態(tài)綠廊內布置管理中心和體育中心。高教園內，東翼布置南開大學建設用地和1塊院校預留用地；西翼布置天津大學建設用地和1塊院校預留用地。兩校用地之間布置1處服務中心，建設為兩校配套、共享的學者村、學生活動中心、商業(yè)街區(qū)等。高研園內主要布置教育、科研、居住的發(fā)展預留地。,2024年4月,15,2009年6月天津市海河教育園區(qū)將首先啟動高職園的建設。起步區(qū)內將建設7所職業(yè)院校，其中有5所高職學院，2所中職學校，形成“52”格局。,5所高職學院是中德職業(yè)技術學院、電子信息職業(yè)技術學院、現(xiàn)代職業(yè)技術學院、輕工職業(yè)技術學院和海運職業(yè)學院，2所中職學校是儀表無線電工業(yè)學校和機電工業(yè)學校。,2024年4月,思源顧問,16,濱海新區(qū)發(fā)展策略,充分發(fā)揮濱海新區(qū)的引擎、示范、服務、門戶和帶頭作用，立足融入?yún)^(qū)域，服務區(qū)域，擴大同京津冀、環(huán)渤海地區(qū)以及東北亞的合作聯(lián)系，建設成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。規(guī)劃提出濱海新區(qū)實施“一核雙港、九區(qū)支撐、龍頭帶動”的發(fā)展策略。,一核濱海新區(qū)商務商業(yè)核心區(qū)重點發(fā)展金融服務、現(xiàn)代商務、高端商業(yè)。雙港天津港的北港區(qū)和南港區(qū)九區(qū)中心商務區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新區(qū)、先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、中新生態(tài)城、海濱旅游區(qū)、海港物流區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)、南港工業(yè)區(qū),2024年4月,思源顧問,17,濱海新區(qū)發(fā)展定位,通過濱海新區(qū)中心商務區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)等九個功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局調整、空間整合，打造航空航天、石油化工、裝備制造、電子信息、生物制藥、新能源新材料、輕工紡織、國防科技等8大支柱產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)特色突出、要素高度集聚的功能區(qū)，成為高端化、高質化、高新化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體，支撐新區(qū)發(fā)展，發(fā)揮對區(qū)域的產(chǎn)業(yè)引導、技術擴散、功能輻射作用。,2024年4月,思源顧問,18,津南,2024年4月,思源顧問,19,2024年4月,思源顧問,20,東麗,2024年4月,思源顧問,21,2024年4月,思源顧問,22,結論團泊與第一梯度的中心城區(qū)海河沿線以及濱海新區(qū)比較，從區(qū)域功能定位上來看，第一梯度區(qū)域主要集中金融、商務和高端商業(yè)以及依托天津港的相關產(chǎn)業(yè)；從發(fā)展空間來看，第一梯度區(qū)域已發(fā)展多年，投資風險相對較小，但未來可大規(guī)模利用的空間和利潤空間較小。團泊與都市延伸區(qū)域的西青、津南和東麗湖相比，雖可以尋找到差異化的機會點，但因團泊目前還處于起步階段，故從區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀來看還存在差距。而與薊縣、寶坻這兩塊屬于同一梯度的郊縣相比，團泊無論從整體規(guī)劃還是城市運營主體上面均有優(yōu)勢，且可操作性強。,2024年4月,思源顧問,23,,團泊新城是天津市十一五規(guī)劃中11個新城之一，位于天津靜海縣境內，東至津汕高速公路，西到津文公路，南到唐津高速公路，北至獨流減河。總面積約210平方公里，分為三大板塊，分別是團泊湖西岸（約5189平方公里）、團泊湖南岸（約37平方公里）、團泊湖東岸（約63平方公里）。,,,天津市區(qū),團泊新城,2024年4月,24,團泊新城人口發(fā)展規(guī)劃為60萬人，近期規(guī)劃人口為10萬人，新城的人口來源主要是吸納天津濱海新區(qū)人口和接納天津市區(qū)人口。天津仁愛集團已進入團泊新城東區(qū)，進行土地整理及二級開發(fā)建設，其中區(qū)域內部分市政基礎設施實施計劃已經(jīng)落實并開工，團泊庭院也已分期進行開發(fā)建設及銷售，同時，仁愛集團已主導進行部分配套產(chǎn)業(yè)的引入，如溫泉酒店、天大仁愛學院（民辦學院）等。靜?？h內的靜海新城未來肩負著承接老鎮(zhèn)區(qū)居民的還遷任務。本次通過團泊新城西區(qū)與東區(qū)、南區(qū)和靜海新城三個區(qū)域比較，進一步說明團泊新城西區(qū)的比較優(yōu)勢。,2024年4月,思源顧問,25,2024年4月,思源顧問,26,2024年4月,思源顧問,27,團泊新城西區(qū)相對于東區(qū)和南區(qū)，應盡快完成產(chǎn)業(yè)資源的引入，形成啟動力量,2024年4月,思源顧問,28,2024年4月,思源顧問,29,2024年4月,思源顧問,30,結論通過與團泊新城東區(qū)、南區(qū)以及靜海新城相比較，可以很明顯的看出團泊新城西區(qū)在所屬區(qū)位、整片區(qū)域的統(tǒng)籌規(guī)劃發(fā)展、基礎設施、事件引領和產(chǎn)業(yè)差異化定位以及引進方面的眾多優(yōu)勢。為土地投資商提供了良好的投資基礎。,2024年4月,思源顧問,31,,結合天津市新城規(guī)劃對團泊新城總體定位及團泊新城西區(qū)自身的資源優(yōu)勢，將團泊新城西區(qū)規(guī)劃定義為以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主線、以體育產(chǎn)業(yè)為先導，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代設施農業(yè)，最終發(fā)展生態(tài)體育新城。總面積5189KM2，規(guī)劃人口30萬人，總建筑面積約3000萬M2,A西區(qū)體育啟動區(qū)Ｂ團泊新鎮(zhèn)Ｃ團泊水城Ｄ文化產(chǎn)業(yè)區(qū),2024年4月,思源顧問,32,為確保高起點規(guī)劃、高起點設計、高起點建設的理念得以實現(xiàn)，團泊新城開展了多項規(guī)劃的設計工作，主要分為水生態(tài)、交通系統(tǒng)、橋梁方案、城市綠化、特色商業(yè)、體育場館、教育醫(yī)療等。這些專項研究的運用，為投資者提供了更多的利潤空間。目前從基礎設施投資建設進度、場館建設情況以及產(chǎn)業(yè)引進等方面來看，給土地投資者帶來了一定程度的投資信心。,西區(qū)體育啟動區(qū)圖A城市次級中心區(qū)；B城市高爾夫住宅區(qū)；C城市體育主題社區(qū)；D商務配套區(qū)；E團泊新鎮(zhèn),2024年4月,思源顧問,33,A外環(huán)線津淶立交Ｂ津淶公路改造Ｃ團泊新橋Ｄ團泊快速（西青段）E津文路（西青段）,,2024年4月,思源顧問,34,2024年4月,思源顧問,35,2024年4月,思源顧問,36,2024年4月,思源顧問,37,教育醫(yī)療目前新城已于天津中醫(yī)藥大學簽訂了合作協(xié)議，坐落在團泊西區(qū)內。中醫(yī)藥大學新校區(qū)用地面積約2000畝，總建筑面積66萬平方米，總投資約27億。一期建設32萬平方米，投資14億。建設教學、科研、生活、體育和產(chǎn)學研基地。特別是第三附屬醫(yī)院可用地200畝，建筑面積72萬平方米，總投資36億。為三級甲等醫(yī)院，開設病床800張。項目開工時間為今年10月，一期竣工2019年9月。文化產(chǎn)業(yè)目前天津濱海國際影業(yè)有限公司籌備的濕地影視基地已落戶團泊西區(qū)，占地2000多畝。投資方將其打造成一個集休閑旅游，餐飲，體驗濕地風情與一體的好看、好玩、好游的新型主題公園。并結合開拍電影，辦影展，影視旅游等活動將其持久的經(jīng)營。,產(chǎn)業(yè)引進情況,2024年4月,思源顧問,38,結論首先，通過對天津市的空間戰(zhàn)略規(guī)劃分析，初步確定了團泊的可投資性；第二，針對團泊所在區(qū)域與其他區(qū)域的功能定位比較，看到團泊的投資機會和投資潛力；第三，通過對團泊新城項目三個區(qū)域以及團泊自身的基礎設施、產(chǎn)業(yè)引進等方面的研究，得出了投資可行的判斷。下面通過當前成交地價、成交房價以及項目本體的經(jīng)濟測算，進一步確定項目的發(fā)展空間。,2024年4月,思源顧問,39,第二篇天津市地價分析,第40頁,天津市09年上半年土地成交總量,,,,,核心城區(qū)的綜合地價普遍高于天津其他區(qū)域,濱海新區(qū)開發(fā)區(qū)以及塘沽所在區(qū)域的地價列居第二位，但漢沽的綜合地價是上半年土地交易中最低的。,第二梯度內的土地成交綜合地價處于中間檔次，但與郊區(qū)縣的價格差距不大。,以靜海為代表的第三梯度區(qū)域內的綜合地價最低，低于天津市平均綜合地價且靜?？h上半年的成交價格最低。,第41頁,天津市土地成交熱點區(qū)域,,第42頁,,,,,漢沽、東麗、津南、西青土地成交熱點區(qū)域,,西青區(qū)成交量1宗，共25萬㎡價格869萬元/畝,東麗區(qū)成交量17宗，共1397萬㎡價格881萬元/畝,津南區(qū)成交量2宗，共271萬㎡價格757萬元/畝,漢沽區(qū)成交量6宗，共4757萬㎡價格30萬元/畝,,塘沽區(qū)成交量5宗，共537萬㎡價格1857萬元/畝,第43頁,靜?？h成交土地多位于京滄高速沿線與團泊洼水庫南側,靜海縣土地成交熱點區(qū)域,靜?？h成交量7宗，共184萬㎡價格305萬元/畝,靜海縣出讓土地明細,第44頁,第45頁,,2009年上半年靜?？h居住用地成交6宗，建設用地面積149萬平米，規(guī)劃建筑面積296萬平米。與東麗、薊縣兩個區(qū)域的土地成交面積相比相差較多。,第46頁,,,第47頁,2009年上半年靜?？h出讓金額12億元，僅占天津土地收入的09。住宅土地單價773元/㎡，在全市范圍內與寶坻和薊縣同屬于低位；,第48頁,東麗區(qū)、寶坻區(qū)、武清縣出讓商業(yè)用地共34宗，占全市的80。靜?？h僅成交1宗，土地價格最低。,,,第49頁,結論通過對2009年天津17月土地成交情況以及靜?？h內土地成交情況的進一步分析，并結合團泊新城西區(qū)的區(qū)外、區(qū)內基礎設施、場館建設、產(chǎn)業(yè)引進等多因素考量，我們初步判斷目前團泊新城西區(qū)的土地成交價格區(qū)間在90萬/畝至120萬/畝之間。,2024年4月,思源顧問,50,第三篇天津市房價分析,,2024年4月,思源顧問,51,,從單月價格來看，2009年7月成交價格相比1月上漲78，漲幅位居全市第一。此類漲幅屬于靜?？h房價的補漲。體現(xiàn)出目前靜海縣的接受度在提高。,,靜海縣2009年17月商品住宅價格4443元/㎡，低于全市2521元，是天津市價格洼地；,近期武清區(qū)成交量最高，源于其良好的區(qū)位交通優(yōu)勢；近期東麗區(qū)成交價最高，平均為6784元/㎡，靜?？h的成交量和成交價格均高于寶坻和薊縣，可以看出在第三梯度內靜海的發(fā)展勢頭處于領先地位。,返回,近期重點區(qū)縣成交面積與成交價格對比,近期，武清成交量持續(xù)下滑，其余幾區(qū)出現(xiàn)正常波動,萬㎡,近期，武清、薊縣成交量持續(xù)下滑，武清平均降幅達25，區(qū)域效應逐漸降溫，期待新的發(fā)展引擎。東麗、寶坻、靜海，憑借良好的自然資源和鄰近主城區(qū)的交通優(yōu)勢，使其市場相對穩(wěn)定，出現(xiàn)正常的市場波動，波幅在1020左右，靜海波對最小。,返回,近期，靜?？h成交價持續(xù)上升，表現(xiàn)出良性的發(fā)展態(tài)勢,近期，東麗區(qū)的成交價始保持最高位，均在6200元/㎡以上；靜海縣成交價持續(xù)上升，漲幅在15左右，表現(xiàn)出良性的發(fā)展態(tài)勢,返回,參考天津各區(qū)縣新建商品房成交表（6月中旬）,2024年4月,思源顧問,56,結論通過對天津市2009年1月7月商品房成交價格的分析，可以看到靜?？h的房價遠低于全市平均水平。針對重點區(qū)縣近期商品房的成交價格對比以及靜?？h1月與7月的漲幅來看，都表現(xiàn)出靜海縣良好的發(fā)展勢頭。保守預測未來靜?？h的商品房成交價格在7000元/㎡左右。,2024年4月,思源顧問,57,匯報完畢,

簡介：視頻欣賞,苦菜花片段,老農民片段,,20三黑和土地,,交代了寫作對象，三黑是主人公，“土地”是三黑賴以生存的支柱。,蘇金傘，原名蘇鶴田，河南睢縣人，是中國五四以來最杰出的詩人之一。1946年，大公報介紹蘇金傘時說，“他的詩諷刺深刻得體，當世無第二人”。1949年加入中國作家協(xié)會，著有詩集地層下窗外鵓鴣鳥蘇金傘詩選蘇金傘詩文集等。本文選自蘇金傘詩選。,走近作者,整體感知,閱讀提示自由朗讀課文，要求讀準字音，讀通句子。朗讀課文，說說三黑是怎樣看待土地的。讀了這篇課文，你對腳下的土地有了什么新的感受,這首詩寫了以______為代表的農民重新獲得土地的事情，體現(xiàn)了農民們_______________________心情，抒發(fā)了_________________________________________。,三黑,對土地失而,復得的喜悅,農民對土地的熱,愛和對未來美好生活的憧憬,根據(jù)提示，說說課文的主要內容。,詩歌可以分為三個部分。第一部分（1～3小節(jié)）農民擁有土地后的心情。第二部分（4～8小節(jié)）三黑精耕細作，好讓莊稼長得更好。第三部分（9～15小節(jié)）三黑在地里的所見、所聞、所想。,研讀詩歌,第一部分,你從哪些詩句感受到了農民獲得土地的喜悅心情說說你的感受。,農民一有了土地，就把整個生命投入了土地。活像旱天的鵝，一見了水就連頭帶尾巴鉆進水里。,,比喻,這里把農民比作旱天的鵝，農民有了土地，就好比旱天的鵝見了水，讓我體會到了農民對土地的渴望。“連頭帶尾巴鉆進水里”讓我感受到農民擁有土地后無比舒暢的心情。,恨不得把每一塊土，都送到舌頭上，是咸是甜，自己先來嘗一嘗。,農民根本沒有想過嫌棄泥土，每一塊土都像是他們心中的寶，怎么愛它都不夠，讓我感受到了農民得到自己的土地之后無邊的幸福。,恨不得自己變成一粒種子，躺在土里試一試，看溫暖不溫暖，合適不合適。,這句話讓我感受到農民對土地的深情想要親自投入土地的懷抱，感受土地的溫度，期待種子在自己所熱愛的土地上長得又快又好。,第二部分,詩歌塑造了三黑怎樣的形象讀一讀特別能打動你的詩句，并說說自己的感受。,第4～6小節(jié)描寫了三黑非常勤勞，做事非常認真、細致，體現(xiàn)了他對每一寸土地的熱愛。,比喻說明地耙得非常整齊、漂亮，三黑得有多么愛這塊土地，竟把地耙得這么好。,地翻好，又耙了幾遍，耙得又平又順溜，看起來好像婦女們剛梳的頭。,比喻可以看出地被翻得非常松軟。,這么松散的地，簡直是一張軟床，叫人想在上面打滾，想在上面躺一躺。,擬人讓我們感受到麥籽兒在土地上快樂成長的幸福，感受到了三黑用心耕作后的滿足和幸福。,這么好的床，麥籽兒躺下去挺舒服，就想發(fā)芽，趕緊鉆出來吸些雨露。,三黑從來沒睡過這么好的床，今天準備好了，叫麥籽兒睡上。,“從來沒睡過這么好的床”有哪些含義同桌間相互交流。,第三部分,三黑在地里看到了什么聽到了什么想到了什么,看見蕎麥開花，把白霎霎的蕎麥花比作一片雪，這么美妙的比喻，可見三黑心中是多么喜悅,詩歌用“心里癢抓抓的好喜歡”這樣質樸的語言寫出三黑聽到蟈蟈“吱吱吱”的叫聲時心情的美好。,蕎麥地里還有兩個蟈蟈兒在叫喚，吱吱吱叫得人心里癢抓抓的好喜歡。,小時候因為逮蟈蟈兒，常常挨罵，爹娘罵不好好拾柴火。地主罵蹚壞了他的莊稼?，F(xiàn)在蟈蟈兒就在自己地里叫，他想招呼從地頭路過的那個孩子“快去逮吧，你聽，叫得多好”,,,,對比,第11、12小節(jié)用三黑的回憶和擁有土地的現(xiàn)在進行對比，讓人感受到了農民擁有土地的幸福、自由和愜意。,第13～15小節(jié)是三黑有了土地后對未來美好生活的憧憬，生活因為有了希望而變得更加美好。,三黑是怎樣看待土地的,三黑渴望擁有土地，他愿意把整個生命投入土地，他把土地當成寶貝一樣對待，想親自品嘗，想親自鉆進地里感受它的溫度，土地讓他對生活有了希望、有了美好的憧憬。,總結全文,有感情地朗讀全文。讀了這篇課文，你對腳下的土地有了什么新的感受,板書設計,,得到土地興奮喜悅,,熱愛土地憧憬未來,三黑和土地,翻整土地認真仔細,勞作休息充滿幻想,

簡介：電影門檻項目策劃書,策劃者盛懿衡022574周武022578邵一升022577指導老師賈廣社,,,同濟影視集團門檻劇組2004428,一出戲，戲中戲。在童年里追逐著戲夢，卻不知道童年就是一出最好的戲。一首詩池塘里的影子，院墻上的影子，都在悄然變化。童年的影子啊，你依舊如前，卻再也無法親見謹以此片送給迷惘的一代,劇情介紹出生在８０年代的中國南方農村，那時的鄉(xiāng)村，有著田野，山坡，河流和老屋。他們在這里成長，過著雖清苦卻怡然自樂的生活，沒有外來的物欲干擾。淳樸的鄉(xiāng)親，簡單卻富含深意的親情，深深地影響著他們的性格。他們很窮但他們懂得進取。他們的童年同樣有著不凡的理想，但寒苦的生活卻阻撓著他們。他們的童年充滿趣味，和泥巴，抓青蛙，撐船采蓮，以及朦朦朧朧的“愛情”。,劇情介紹,后來有機會接觸到外面的世界，首先是有稍長于他們的同村人出去打工，帶回大城市里的物品，也帶回了城里的生活方式，兄長們在他們面前夸夸其談，說著城市的種種好處。接著他們求學，也走出了山村，漸漸走近城市，走進城市。漸漸熟悉城市里的生活，物欲橫流的世界在蔓延，由城市及農村。也似乎在他們的心里生根。那他們的理想呢還在嗎有著雙重的矛盾，夢想和生活，理想與現(xiàn)實。,導演張藝謀主演姜文鞏俐葛優(yōu)章子怡,1項目概述2項目組織系統(tǒng)3項目范圍管理4項目進度管理5項目成本管理6項目人力資源管理7項目質量管理8項目風險管理,1項目概述,11項目背景12項目介紹13可行性分析14項目目標,11項目背景,作家旅行家樹出了本書，童年戲夢，寫了一個成長在時代夾縫的一代。書引起了很大反響。海內外電影中，反映現(xiàn)實且反映普通的一代人的電影較少，這么一個特殊的群體非常想表達出自己。其實各種各樣的群體都很想向世人傾吐自己的哀與怨，自己的無奈。選了很接近我們的一代。描寫童年題材的電影很多，但多局限于兒童,題材，有些理想化。嚴肅的現(xiàn)實的電影少之又少。同濟影視公司一貫堅持拍攝有內涵，且有利于大學生成長的藝術電影，不過分追求商業(yè)回報，追求作品的藝術性和原創(chuàng)性，能面對現(xiàn)實，能在群體中產(chǎn)生共鳴。,12項目介紹,故事片。一個個充滿童趣的故事是電影的整個構架。影片社會環(huán)境。19世紀80年代的中國農村．鄉(xiāng)村背景。有清清河流，綠柳草地，樸素老屋，簡單清苦的生活。電影的整體基調平淡，以顏色類比為灰白。藝術片。不拒絕商業(yè)炒作。面向對象及區(qū)域。中國大陸及港臺，再依電影票房情況考慮海外發(fā)行。適合各類群體觀看。,13可行性分析,技術可行性同濟影視公司將邀請有國內外享有盛譽和擁有豐富經(jīng)驗的電影拍攝工作人員進行拍攝。由作家旅行家樹先生擔當劇本創(chuàng)作工作，以保證電影拍攝出真正的涵義。,可行性分析,經(jīng)濟可行性分析電影公司有較為雄厚的資金作為保障,將出資支持電影拍攝。企業(yè)社會考慮的為最可能贊助,預計為400萬元。該劇鄉(xiāng)村題材，非大型外景拍攝?？芍С蛛娪暗恼麄€拍攝過程。,可行性分析,電影本體可行性分析影片本身富于意義。外景選取支持。提前全面做好外景安排和預訂工作。演員檔期安排確定。工作人員培訓方可通過，能確保電影拍攝的質量。,14項目目標,反映處于“夾縫中一代”的成長歷程，引起人們關注身邊的每一個人。描寫童年和鄉(xiāng)村能喚起那些美好的時光和事物。拍攝一部較為嚴肅，現(xiàn)實題材的藝術片。制作一部表現(xiàn)人性的作品。提倡人文和涵養(yǎng)。傾吐一部分人的無奈和奮爭。表現(xiàn)人的精神的偉大。,2項目組織結構,21項目領導小組同濟影視集團門檻劇組22項目總經(jīng)理門檻劇組總負責人,23項目干系人24組織結構圖25項目組織溝通,23干系人圖,政府部門,總負責人,演員,財務部,外聯(lián)部,組織部,技術部,道具部,人事部,,,,,,,,,24門檻劇組組織結構圖,門檻劇組,會計部采購部,,,財務部,組織部,人事部,道具部,技術部,外聯(lián)部,行政部后勤部,新聞部公關部廣告部,,,,協(xié)調部,,25項目組織溝通圖,項目領導小組,項目總經(jīng)理,其他項目經(jīng)理,項目經(jīng)理,財務部,人事部,組織部,技術部,表示溝通方向,,關系協(xié)調部,外聯(lián)部,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3項目范圍管理,31WBS32活動編碼,31WBS,31WBS,籌劃階段,前期準備階段,電影拍攝階段,電影放映階段,可行性研究研究,項目范圍及定位,項目申報及審批,成立臨時籌委會,成立電影拍攝小組,工作總結階段,電影拍攝,,,,,,,31WBS,籌劃階段,前期準備階段,電影拍攝階段,電影放映階段,工作總結階段,電影拍攝,,,,,,,宣傳,劇本制作,公關,手續(xù)辦理,后勤,人事,演員,拍攝人員,財務,,,,,,,,,,,,向大眾宣傳,電視宣傳,電臺宣傳,新聞發(fā)布會,資金匯聚,制作會計報表,資金管理,協(xié)調資金預算,,,,,,,,,,,,31WBS,籌劃階段,前期準備階段,電影拍攝階段,電影放映階段,工作總結階段,電影拍攝,,,,,,,宣傳,劇本制作,公關,手續(xù)辦理,后勤,人事,演員,拍攝人員,財務,,,,,,,,,,,,人員調動選拔,打印成稿,修改完善,編寫劇本,子項目負責人,人員績效評估,激勵,,,,,,,,,,,,31WBS,籌劃階段,前期準備階段,電影拍攝階段,電影放映階段,工作總結階段,電影拍攝,,,,,,,宣傳,劇本制作,公關,手續(xù)辦理,后勤,人事,演員,拍攝人員,財務,,,,,,,,,,,,挑選藝校演員,搜尋新人,聯(lián)系知名演員,各類特殊手續(xù),國家影視部門,各地影視部門,拍攝外景單位,,,,,,,,,,31WBS,籌劃階段,前期準備階段,電影拍攝階段,電影放映階段,工作總結階段,電影拍攝,,,,,,,宣傳,劇本制作,公關,手續(xù)辦理,后勤,人事,演員,拍攝人員,財務,,,,,,,,,,,,聯(lián)絡導演,進行聯(lián)絡活動,接待新聞媒體,籌集資金,燈光師,其他人員,化妝師,造型師,攝像師,,,,,,,,,,,,,31WBS,籌劃階段,前期準備階段,電影拍攝階段,電影放映階段,工作總結階段,電影拍攝,,,,,,,宣傳,劇本制作,公關,手續(xù)辦理,后勤,人事,演員,拍攝人員,財務,,,,,,,,,,,,采購各種道具,采購各種設備,采購生活用品,住宿安排,物資供給,物資轉運,,,,,,,,,31WBS,籌劃階段,前期準備階段,電影拍攝階段,電影放映階段,工作總結階段,電影拍攝,,,,,,,電影拍攝,后期制作,交付審批,,,,,攝影棚內拍攝,外景拍攝,特級制作,動畫制作,開機儀式,,,,,,,,31WBS,籌劃階段,前期準備階段,電影拍攝階段,電影放映階段,工作總結階段,電影拍攝,,,,,,,電影拍攝,后期制作,交付審批,,,,,片頭片尾曲,片中音樂制作,配音,影片剪切,制作完成,畫面處理,,,,,,,,,31WBS,籌劃階段,前期準備階段,電影拍攝階段,電影放映階段,工作總結階段,電影拍攝,,,,,,,電影拍攝,后期制作,交付審批,,,,,影片審批,等待結果,審批通過,,,,,31WBS,籌劃階段,前期準備階段,電影拍攝階段,電影放映階段,工作總結階段,電影拍攝,,,,,,,宣傳活動,演員參加首映,新聞發(fā)布會,接受媒體專訪,,,,,,,31WBS,籌劃階段,前期準備階段,電影拍攝階段,電影放映階段,工作總結階段,電影拍攝,,,,,,,慶功會,新聞發(fā)布會,票房總結,總結報告,,,,,,,32活動編碼,4項目進度管理,41項目進度網(wǎng)絡圖42甘特圖43項目進度時間排序表44里程碑事件,41項目進度網(wǎng)絡圖,411項目進度網(wǎng)絡圖總述412項目主要階段進度網(wǎng)絡圖413項目籌劃階段進度網(wǎng)絡圖414項目準備階段進度網(wǎng)絡圖415項目拍攝階段進度網(wǎng)絡圖416項目放映階段進度網(wǎng)絡圖417項目總結階段進度網(wǎng)絡圖,411項目進度網(wǎng)絡圖總述,項目進度網(wǎng)絡圖,412項目主要階段進度網(wǎng)絡圖,,,,,,,FS15,,FS16,FS11,FS9,413項目籌劃階段進度網(wǎng)絡圖,,,,,,,FS3,414項目準備階段進度網(wǎng)絡圖,,,,,,,FF4,,,,SS9,,SS0,,SS9,,SS9,,415項目拍攝階段進度網(wǎng)絡圖,,,SS50,FS11,416項目放映階段進度網(wǎng)絡圖,,,,,SS10,SS40,SS10,SS20,417項目總結階段進度網(wǎng)絡圖,,,,SS5,FS6,42項目甘特圖,421項目總時間甘特圖422籌劃階段甘特圖423準備階段甘特圖424拍攝階段甘特圖425放映階段甘特圖426總結階段甘特圖,421項目總時間甘特圖,422籌劃階段項目甘特圖,423準備階段項目甘特圖1,423準備階段項目甘特圖2,423準備階段項目甘特圖3,423準備階段項目甘特圖4,423準備階段項目甘特圖5,423準備階段項目甘特圖6,423準備階段項目甘特圖7,423準備階段項目甘特圖8,423準備階段項目甘特圖9,424拍攝階段項目甘特圖,425放映階段項目甘特圖,426總結階段項目甘特圖,43項目活動工作排序表,431項目總活動順序表432籌劃階段項目活動排序表433準備階段項目活動排序表434拍攝階段項目活動排序表435放映階段項目活動排序表436總結階段項目活動排序表,431項目總活動順序表,432籌劃階段項目活動排序表,433準備階段項目活動排序表,433準備階段項目活動排序表,433準備階段項目活動排序表,433準備階段項目活動排序表,433準備階段項目活動排序表,433準備階段項目活動排序表,433準備階段項目活動排序表,433準備階段項目活動排序表,433準備階段項目活動排序表,434拍攝階段項目活動排序表,435放映階段項目活動排序表,436總結階段項目活動排序表,44十大里程碑事件,5成本管理,51成本預算52資金來源53成本控制與預測54成本風險控制55成本投入與產(chǎn)出,51成本預算,本項目預算總資金達到一千兩百萬人幣，其中籌劃階段20萬元，前期準備階段100萬元，拍攝階段800萬元，放映階段20元，總結階段50萬元，另外流動資金200萬元。,511各階段成本預算比例圖,512成本預算一覽表,52資金來源說明,資金來源主要有兩個途徑電影公司撥款,企業(yè)社會贊助電影公司的資金較有保障,大約有800萬元。企業(yè)社會考慮的為最可能贊助,預計為400萬員。資金包括現(xiàn)金和物資，影視設備和其他等值物品。資金并不是短時間內全部到位，而是隨時間逐步到位。,52資金來源說明,53成本控制與預測,531籌備階段成本控制與預測532前期準備階段成本控制與預測533電影拍攝階段成本控制與預測534電影放映階段成本控制與預測535總結階段成本控制與預測,531籌備階段成本控制與預測,籌備階段本期預算200萬元。成立臨時籌委會,項目范圍及項目定位,項目申報和審批,成立拍攝小組資金撥動不大,容易控制。可行性研究所需資金有一定撥動，但是總體控制在200萬元內可能性很大，很有把握。,532前期準備階段成本控制與預測,前期準備階段宣傳，劇本制作，手續(xù)辦理較容易控制，成本不太容易超出預算。演員，公關，拍攝人員，人事，財務較難控制，其中，演員最不容易控制，很可能超出預算。實施過程中不可預見費用的增加可能會使本階段的資金超出預算，進而動用流動資金。,533電影拍攝階段成本控制與預測,電影拍攝階段本階段資金占預算67。主要包括電影拍攝時的演員，拍攝人員的工資，設備，道具的維護費用，后期制作中的費用和交付有關部門申報審批時的費用。其中申報審批時的費用較易控制，不太容易超出預算，拍攝和后期制作的費用比較難控制，可能會超出預算，所以應重點控制。,534電影放映階段成本控制與預測,電影放映階段占資金總預算的17。主要包括影片相關的宣傳活動，首映式的演員邀請費，新聞發(fā)布會，專訪的費用。其中宣傳活動較難控制，很有可能會超出資金預算，應該重點控制。另外一些活動比較容易控制，基本不太可能超出預算。,535總結階段成本控制與預測,總結階段這一階段的資金預算不多，占總預算的42。主要包括新聞發(fā)布會，各種總結會議，報告等。其中，各種總結性會議的費用比較大，應注意提高會議效率來有效控制資金。,54成本風險控制1,風險來源盜版會影響電影的票房收入,進而影響收益企業(yè)資金的缺乏也是一個重要的問題另外,演員出場費用要價過高也是一重要因素各種設備,道具的不到位也會影響影片的拍攝進度,從而影響收益各個拍攝場景的費用同時會影響收益。,54成本風險控制2,風險控制措施周密設計項目計劃，進行嚴密的控制實施和監(jiān)管。大力開展宣傳活動，提高影片的知名度，為影片造勢，以吸引更多的觀眾，增加票房收入。同時，加大公關力度，盡可能爭取更多的資金。,55成本投入與產(chǎn)出,本項目預計投入資本達一億兩千萬元,期望回報為一億五千萬元。本部電影票房收入預計為兩千五百萬元，其相關產(chǎn)品收益達五百萬元。同時可間接提高電影公司的聲譽，使公司的未來更有發(fā)展前途。,6人力資源管理,61人力資源管理62各階段工作分析63項目成員的激勵措施64激勵前后效果對比圖,項目人力資源管理,人力資源的管理可以從兩個角度，同時進行調控。第一，從保守的角度將人力資源視同物質資源，將其起的作用，將它的用途、所起的作用、所預期的效果都列入策劃范圍內，運用工作流程圖以及工作分析圖做到每個人員所做的每一件事情都有文案可以遵循。第二，從前進的角度將人力資源區(qū)分于物質資源，人力資源與物質資源最大的區(qū)別在于人的潛力是無法估量的，而物質所帶來的效益是可以計算的，所以要從項目的利益出發(fā)，給與組員一定的激勵，使她們從物質上和心理上得到激勵，努力的、自發(fā)的、高效的完成工作。,,,,,,,,,,,,項目人力資源,人是有偷懶的欲望,人力資源是可評價的,人是有無窮潛力可開發(fā)的,工作分析,職責分配矩陣,激勵方法設定,,項目成員級效管理,62項目各階段工作分析,,,道具人員,整個項目所需的人力資源的時間分布,啟動階段,工作量所需人力,計劃階段,實施階段,收尾階段,,,,,,,籌劃階段,準備階段,考察階段,總結,,,621籌劃階段工作分析,工作分析工作名稱籌劃階段負責人直接上級項目總負責人直接下級外聯(lián)人員、組織人員、道具人員、技術人員、財務人員、協(xié)調人員和人事人員主要責任在活動前帶領各部人員進行籌劃階段工作準備。,621籌劃階段工作分析,具體任務1招收人員，安排職務，布置任務，調整各組人員之間的關系具體任務2研究項目范圍及定位具體任務3各組人員的工作匯總，并對其進行質量與時間的控制具體任務4批準或駁回財務人員的提交文件具體任務5組織專家進行項目的可行性研究具體任務6進行項目申報及提交審批工作條件描述細心并且要有一定的責任心，要有實際的工作經(jīng)驗，有領導能力與溝通能力。,工作分析工作名稱外聯(lián)人員直接上級籌劃階段負責人直接下級///主要責任負責籌劃階段宣傳和聯(lián)系工作，做到預期要達到的宣傳目的，完成聯(lián)系人員的資料整理具體任務1聯(lián)系新聞媒體進行宣傳工作具體任務2聯(lián)系發(fā)行商工作條件描述有責任心且能吃苦，有一定美術功底和文字功底，且有較強的社會交際能力以及較大的社會交際面,工作分析工作名稱協(xié)調人員直接上級籌劃階段負責人直接下級///主要責任調整各部門人員之間的關系，例如演員和導演等，處理各種矛盾具體任務1配合人事部門成立管理委員會工作條件描述有責任心，懂得人力資源管理，有一定管理經(jīng)驗,工作分析工作名稱組織人員直接上級籌劃階段負責人直接下級///主要責任負責籌劃階段的行政工作具體任務1進行項目申報及提交審批工作條件描述有責任心且能吃苦，有一定行政經(jīng)驗主要責任完成活動籌劃階段的聯(lián)系以及聯(lián)系人員資料整理工作條件描述有責任心且有一定的社會交際能力以及社會交際面,工作分析工作名稱技術人員直接上級籌劃階段負責人直接下級///主要責任負責籌劃階段的技術工作，提供技術咨詢具體任務1組織專家進行項目的可行性研究工作條件描述有責任心且能吃苦，有充足的專業(yè)知識，掌握相關技術,工作分析工作名稱人事人員直接上級籌劃階段負責人直接下級///主要責任負責籌劃階段的人事工作具體任務1招收人員，布置任務，并對其進行質量與時間的控制具體任務2安排各部門人員的人選工作條件描述有責任心，懂得人力資源管理，有一定管理經(jīng)驗,工作分析工作名稱財務人員直接上級籌劃階段負責人直接下級///主要責任完成活動籌劃階段的資金控制及撥付工作具體任務1接受提交申請，交付籌劃階段負責人。工作條件描述有責任心且有耐心可信任，有會計基礎。,,622前期準備階段工作分析,工作分析工作名稱前期準備階段負責人直接上級項目總負責人直接下級外聯(lián)人員、財務人員、組織人員、技術人員、道具人員、人事人員和協(xié)調人員主要責任在活動前帶領各部人員進行籌劃階段工作準備。具體任務1對個部門有關人員進行項目講解,具體任務2籌措資金，尋求政策、物資和技術支持具體任務3各組人員的工作匯總，并對其進行質量與時間的控制具體任務4組織人員進行宣傳工作和各種信息的處理具體任務5組織導演編劇確定最終的劇本具體任務6指導行政人員完成各項活動的組織活動，辦理相關手續(xù)工作條件描述細心并且要有一定的責任心，要有實際的工作經(jīng)驗，有領導能力與溝通能力。,工作分析工作名稱外聯(lián)人員直接上級籌劃階段負責人直接下級///主要責任負責前期準備階段宣傳和公關工作具體任務1聯(lián)系新聞媒體做好宣傳工作，定時召開新聞發(fā)布會具體任務2接待新聞記者，配合新聞媒體做好采訪工作具體任務3聯(lián)系發(fā)行商、組織方和參加人員并記錄聯(lián)系方式并保存,具體任務4尋求政策、物資和技術支持，募集贊助工作條件描述有責任心且能吃苦，有一定美術功底和文字功底，且有較強的社會交際能力以及較大的社會交際面工作分析工作名稱協(xié)調人員直接上級籌劃階段負責人直接下級///主要責任調整各部門人員之間的關系，處理各種矛盾工作條件描述有責任心，懂得人力資源管理，有一定管理經(jīng)驗,工作分析工作名稱組織人員直接上級籌劃階段負責人直接下級///主要責任負責前期準備階段的行政工作具體任務1對個部門進行項目講解具體任務2監(jiān)督后勤部門做好后勤保障工作具體任務3辦理各種相關工作的手續(xù)工作條件描述有責任心且能吃苦，有一定行政經(jīng)驗,工作分析工作名稱道具人員直接上級籌劃階段負責人直接下級///主要責任負責籌劃階段的道具工作具體任務1考慮并決定購買那些道具具體任務2購買道具工作條件描述有責任心，懂得道具知識與管理，有一定經(jīng)驗,工作分析工作名稱財務人員直接上級籌劃階段負責人直接下級///主要責任完成前期準備階段的資金控制及撥付工作，組織物資采購具體任務1接受提交申請，保障資金供給具體任務2組織物資采購，保障后勤部門的運轉具體任務3監(jiān)督資金使用狀況，管理捐助資金工作條件描述有責任心且有耐心可信任，有會計基礎。,工作分析工作名稱人事人員直接上級籌劃階段負責人直接下級///主要責任負責籌劃階段的人事工作具體任務1對各部門人員進行監(jiān)督管理，及時調整人事關系工作條件描述有責任心，懂得人力資源管理，有一定管理經(jīng)驗,,623拍攝階段工作分析,工作分析工作名稱科考階段負責人直接上級項目總負責人直接下級外聯(lián)人員、財務人員、組織人員、技術人員、道具人員、人事人員和協(xié)調人員主要責任監(jiān)督管理科考活動的順利進行。具體任務1組織各部門人員全力支持拍攝活動具體任務2籌措資金，保障政策、物資和技術支持,具體任務3各組人員的工作匯總，并對其進行質量與時間的控制具體任務4組織人員進行新聞宣傳工作和各種信息的處理具體任務5應對突發(fā)情況，組織人員救護具體任務6指導行政人員完成各項活動的組織活動，辦理相關手續(xù)工作條件描述細心并且要有一定的責任心，要有實際的工作經(jīng)驗，有領導能力與溝通能力。,工作分析工作名稱外聯(lián)人員直接上級拍攝階段負責人直接下級///主要責任負責拍攝階段宣傳和公關工作具體任務1聯(lián)系新聞媒體做好宣傳工作，定時召開新聞發(fā)布會具體任務2接待新聞記者，配合新聞媒體做好采訪工作具體任務3保障政策、物資和技術支持工作條件描述有責任心且能吃苦，有一定美術功底和文字功底，且有較強的社會交際能力以及較大的社會交際面,工作分析工作名稱協(xié)調人員直接上級拍攝階段負責人直接下級///主要責任調整各部門人員之間的關系，處理各種矛盾工作條件描述有責任心，懂得人力資源管理，有一定管理經(jīng)驗,工作分析工作名稱組織人員直接上級拍攝階段負責人直接下級///主要責任負責拍攝階段的行政工作具體任務1組織拍攝人員順利完成拍攝具體任務2監(jiān)督后勤部門做好后勤保障工作具體任務3辦理各種相關工作的手續(xù)具體任務4應對突發(fā)情況，對人員進行營救工作條件描述有責任心且能吃苦，有一定行政經(jīng)驗,工作分析工作名稱道具人員直接上級拍攝階段負責人直接下級///主要責任負責拍攝階段的道具工作具體任務管理準備好道具保障拍攝工作工作調節(jié)描述有責任心對道具方面有一定經(jīng)驗,工作分析工作名稱人事人員直接上級拍攝負責人直接下級///主要責任負責拍攝階段的人事工作具體任務1對各部門人員進行監(jiān)督管理，及時調整人事關系工作條件描述有責任心，懂得人力資源管理，有一定管理經(jīng)驗,工作分析工作名稱財務人員直接上級拍攝階段負責人直接下級///主要責任完成拍攝階段的資金控制及撥付工作具體任務1接受提交申請，保障資金供給具體任務2監(jiān)督資金使用狀況，管理贊助資金工作條件描述有責任心且有耐心可信任，有會計基礎。,,624收尾階段工作分析,工作分析工作名稱收尾階段負責人直接上級項目總負責人直接下級外聯(lián)人員、組織人員、技術人員、財務人員、協(xié)調人員和人事人員主要責任完成收尾階段的活動總結工作。具體任務1舉辦迎接活動和慶祝晚會具體任務2總結拍攝成果具體任務3組織進行巡回報告會具體任務4寫活動總結提交給相關部門工作條件描述細心并且要有一定的責任心，要有實際的工作經(jīng)驗，有領導能力與溝通能力。,工作分析工作名稱外聯(lián)人員直接上級收尾階段負責人直接下級///主要責任負責收尾階段宣傳和公關工作具體任務1聯(lián)系新聞媒體做好宣傳工作，召開新聞發(fā)布會具體任務2接待新聞記者，配合新聞媒體做好采訪工作工作條件描述有責任心且能吃苦，有一定美術功底和文字功底，且有較強的社會交際能力以及較大的社會交際面,工作分析工作名稱協(xié)調人員直接上級收尾階段負責人直接下級///主要責任調整各部門人員之間的關系，處理各種矛盾工作條件描述有責任心，懂得人力資源管理，有一定管理經(jīng)驗,工作分析工作名稱組織人員直接上級收尾階段負責人直接下級///主要責任負責收尾階段的行政工作具體任務1組織舉辦迎接活動和慶祝晚會具體任務2組織進行巡回報告會工作條件描述有責任心且能吃苦，有一定行政經(jīng)驗,工作分析工作名稱道具人員直接上級收尾階段負責人直接下級///主要責任負責收尾階段的道具工作具體任務1；收回并整理歸還各種道具工作條件描述有責任心，懂得道具管理，有一定管理經(jīng)驗,工作分析工作名稱財務人員直接上級收尾階段負責人直接下級///主要責任完成收尾階段的資金控制及撥付工作具體任務1接受提交申請，保障資金供給具體任務2監(jiān)督資金使用狀況，管理活動資金工作條件描述有責任心且有耐心可信任，有會計基礎。,工作分析工作名稱人事人員直接上級收尾階段負責人直接下級///主要責任負責收尾階段的人事工作具體任務1對各部門人員進行監(jiān)督管理，及時調整人事關系工作條件描述有責任心，懂得人力資源管理，有一定管理經(jīng)驗,團隊凝聚力,團隊規(guī)范的性質,團隊的領導方式,成員的個性特征,團隊的地位,團隊的規(guī)模大小,信息溝通狀況,團隊的目標結構,團隊與外部的關系,631激勵目的,,632采取的激勵理論,內容型激勵理論1）將要完成的工作進行分組分析，再將工作分配給適當?shù)娜藛T去實施。2）改善人員的工作環(huán)境，調節(jié)人員關系。行為改造型激勵理論1）正強化獎勵成就突出者2）負強化施行淘汰制，不合格的人員隨時會被更換。,633所采用的激勵方法和原則,物質激勵,精神激勵,內在激勵,外在激勵,,,原則1）合理性做到盡量公平、公正。2）引導性使全體成員向高效率的方向發(fā)展。3）時效性防止挫傷成員的積極性。4）適應性對不同的人按其喜好采取不同的方法。,641無激勵下成員積極性時間分布,啟動階段,成員積極性,計劃階段,實施階段,收尾階段,,,,,,,籌劃階段,準備階段,拍攝階段,總結,,642激勵下成員積極性隨時間分布,啟動階段,成員積極性,計劃階段,實施階段,收尾階段,,,,,,,籌劃階段,準備階段,拍攝階段,總結,,643人力需求與成員積極性比較圖,成員積極性,,,,,,,籌劃階段,準備階段,拍攝階段,總結,,,,,人力需求,,無激勵下項目成員積極性,,有激勵

簡介：生效日期年月日第1頁共3頁文件編號文件編號版次次1010基站土地征用管理程序1010目的目的為無線基站工程建設征地提供程序準則，提高工程建設管理水平，促進項目管理的科學化，規(guī)范化和制度化，確保工程質量和進度，充分發(fā)揮投資效益。2020適用范圍適用范圍適用于中國移動通信集團四川有限公司眉山分公司負責的各類基站用地征用工作。3030職責職責31眉山市公司網(wǎng)絡部根據(jù)年度基站建設的規(guī)劃，向眉山市國土資源局遞交年度基站建設征地申請，銜接眉山市國土資源局向各個區(qū)縣國土資源局及移動公司下發(fā)通信基站建設用地增收的通知。（基站建設征地面積分為130㎡、154㎡、180㎡三種，并下發(fā)相對應的征地費用及相關的部署要求）。32年度基站建設工程在立項批復下達后，區(qū)縣分公司分管網(wǎng)絡領導根據(jù)市公司網(wǎng)絡部下發(fā)的擬建設基站規(guī)模，同區(qū)縣國土局進行土地征用需求銜接。33在市國土局同意基站建設占地征用申請后，區(qū)縣網(wǎng)絡部根據(jù)市國土局下發(fā)的通信基站建設用地增收的通知精神完成合同草簽，同步完成電子檔合同審簽流程。合同流程完善后，及時同區(qū)縣國土局完成正式合同簽訂。34合同簽訂后，區(qū)縣網(wǎng)絡部聯(lián)系區(qū)縣國土局開票付款，在財務部完成征地款支付后，區(qū)縣網(wǎng)絡部銜接財務部提供銀行轉賬回單，向區(qū)縣國土局提交支付憑證，督促配合區(qū)縣國土局征地。35征地完成后，由區(qū)縣網(wǎng)絡部匯總征地合同及相關資料收集匯總移交該項工程項目經(jīng)理，項目經(jīng)理完成征地合同資料歸檔等工作。4040管理流程管理流程管理流程管理流程管理要求管理要求標準標準根據(jù)市公司網(wǎng)絡部統(tǒng)一安排，區(qū)縣分公司分管網(wǎng)絡部領導按照規(guī)模提前同區(qū)縣國土局完成年度征地匯報銜接。開始1提出項目建設規(guī)模需求生效日期年月日第3頁共3頁文件編號文件編號版次次1010基站土地征用管理程序管理流程管理流程管理要求管理要求標準標準合同簽定后或國土局收到征地款后，區(qū)縣分公司網(wǎng)絡部工程管理人員組織國土局人員完成基站建設占地征用。土地完成征用后，區(qū)縣網(wǎng)絡部組織施工單位完成交點工作，組織進場施工。根據(jù)合同約定支付國土局尾款技術檔案包括工程前期項目各類審批文件，會議紀要，組織方案，合同電子審簽表，合同原件，付款申請和發(fā)票復印件，工程建設中的來往文件等整理歸檔情況。工程竣工后，由區(qū)縣網(wǎng)絡部組織完善工程檔案資料移交給工程建設中心，并填寫“工程資料交接登記”。5050相關文件及記錄相關文件及記錄操作流程合同操作流程DOC6支付工程尾款4）組織國土局人員完成征地5）土地移交施工7檔案管理8開始

簡介：支持性文件文件名稱應急準備和響應預案文件編號編制審核批準有限公司有限公司有限公司文件名稱應急準備和應急預案共8頁第2頁文件編號版本號修改號A0B組織在應急情況下執(zhí)行公司應急響應程序，首先確保人身安全，組織撤離人員，及時的搶救人員。同時轉移物資，采取有效措施，減少財產(chǎn)損失和對環(huán)境的污染。C監(jiān)督相關部門了解危險化學品的存放、保管、使用，防止火災、大量泄漏和各種爆炸事故包括壓力容器的發(fā)生及預防措施的落實。D監(jiān)督相關部門了解食品衛(wèi)生防疫知識，重在預防，加強檢查和事前控制，杜絕食物中毒事件的發(fā)生。43報警和求援內部公司應急準備領導小組辦公室電話。公司應急準備領導小組辦公室主任電話保衛(wèi)科電話保衛(wèi)值班電話外部火警電話119急救電話120報警電話1105突發(fā)事件應急與響應突發(fā)事件應急與響應51火災511發(fā)生火警后的應急工作流程圖

簡介：國務院總理李克強近日主持召開國務院常務會議，部署深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，更大釋放內需潛力。會議指出，城鎮(zhèn)化是中國發(fā)展最大的潛力所在。按照國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃要求，抓住農民工融入城鎮(zhèn)這一關鍵，通過深化改革加快推進新型城鎮(zhèn)化，既是重大民生工程，也有利于擴大有效投資和消費，促進城鄉(xiāng)、區(qū)域協(xié)調發(fā)展。會議確定，一是放寬農業(yè)轉移人口落戶條件，探索進城落戶農民對土地承包權、宅基地使用權和集體收益分配權的依法自愿有償退出機制。除極少數(shù)超大城市外，全面放開高校畢業(yè)生、技術工人、留學歸國人員等落戶限制。國務院已頒布居住證暫行條例，各地要結合本地實際，抓緊制定細則，使有別于以往各類暫住證、含金量更高的居住證制度覆蓋全部未落戶的城鎮(zhèn)常住人口，讓他們盡早在居住地享有義務教育、就業(yè)、醫(yī)療、法律援助等多項基本公共服務。二是加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危舊房改造，提高棚改貨幣化安置比例。將棚改政策支持范圍擴大到全國重點鎮(zhèn)。降低準入門檻，吸引社會資本參與交通、地下管網(wǎng)等建設。運用“互聯(lián)網(wǎng)”推進智慧城市建設，提高公共服務和公共安全保障水平。三是擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點范圍，積極發(fā)展中小城市，開展賦予鎮(zhèn)區(qū)人口10萬以上的特大鎮(zhèn)部分縣級管理權限試點，以特色城鎮(zhèn)發(fā)展帶動脫貧攻堅和新農村建設。四是完善土地、城鎮(zhèn)住房等制度，鼓勵地方利用財政資金和社會資本設立城鎮(zhèn)化發(fā)展基金。財政轉移支付、城鎮(zhèn)建設用地增加規(guī)模與農業(yè)轉移人口市民化掛鉤，中央預算內相關投資向轉移人口落戶較多的城鎮(zhèn)傾斜。為“新市民”更好融入“新城鎮(zhèn)”創(chuàng)造條件?！霸诂F(xiàn)實生活中，土地承包權和宅基地使用權有時會成為束縛農民進城落戶的一個重要因素，因為農村的土地和農民捆綁了一輩子，既不能變現(xiàn)也不能退

簡介：前鋒區(qū)土地利用總體規(guī)劃前鋒區(qū)土地利用總體規(guī)劃調整完善方案調整完善方案（2014年調整完善版）年調整完善版）前鋒區(qū)人民政府前鋒區(qū)人民政府二〇一七年四月二〇一七年四月前鋒區(qū)土地利用總體規(guī)劃調整方案（2014調整完善版）目錄第一章第一章前言1第一節(jié)規(guī)劃調整的原因與必要性1第二節(jié)規(guī)劃調整依據(jù)2第三節(jié)規(guī)劃指導思想4第四節(jié)規(guī)劃調整原則4第五節(jié)規(guī)劃調整任務5第六節(jié)規(guī)劃調整范圍及期限6第七節(jié)區(qū)域概況6第二章第二章2014年土地利用現(xiàn)狀年土地利用現(xiàn)狀8第一節(jié)規(guī)劃基數(shù)轉換8第二節(jié)土地利用現(xiàn)狀9第三節(jié)土地利用存在的主要問題10第三章第三章規(guī)劃目標調整情況規(guī)劃目標調整情況12第一節(jié)土地利用戰(zhàn)略目標12第二節(jié)規(guī)劃目標調整13第四章第四章土地利用結構調整土地利用結構調整16第一節(jié)農用地結構調整17第二節(jié)建設用地結構調整18第三節(jié)其他土地結構調整18第五章第五章重點建設項目安排重點建設項目安排20第六章第六章永久基本農田劃定方案永久基本農田劃定方案21第一節(jié)重點區(qū)域重點部位永久基本農田劃定方案21第二節(jié)全域永久基本農田劃定方案21第三節(jié)目標任務落實情況23第四節(jié)基本農田保護與建設24第六章第六章三線劃定三線劃定25第一節(jié)基本農田保護紅線劃定25第二節(jié)生態(tài)保護紅線劃定26第三節(jié)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定27第七章第七章土地用途分區(qū)土地用途分區(qū)29第一節(jié)基本農田保護區(qū)29第二節(jié)一般農地區(qū)30第三節(jié)城鎮(zhèn)村建設用地區(qū)31第四節(jié)獨立工礦區(qū)32第五節(jié)生態(tài)環(huán)境安全控制區(qū)32第六節(jié)林業(yè)用地區(qū)33第七節(jié)其他用地區(qū)33

簡介：1做嬰兒操的注意事項做嬰兒操的注意事項剛開始做嬰兒操時，小兒的動作不要求很規(guī)范訓練一段時間后就能變的規(guī)范。做操時也應注意觀察小兒有無不良反應如小兒情緒不好、面色蒼白、出汗過多就應停止訓練。小兒生病期也應停止做操。做操完畢后應讓嬰兒躺在床上休息一會。如身上有汗，應用柔軟的毛巾把汗擦掉。做嬰兒操前的準備工作做嬰兒操前的準備工作做操前，可把嬰兒置于一張鋪有墊褥的木板床上，盡可能少穿衣服，并用溫和的聲音和嬰兒說話，使之心情愉快。做操時間可選擇在每次喂奶前后121小時。要堅持每日1次，不能輕易中斷。做操的同時可放一些輕音樂、小提琴曲或鋼琴曲，音樂的聲音以中下音量為宜。做操時大人動作要輕柔，不能用力過猛，做操運動量要逐步增加，每套操從每次41拍漸增至44拍。做操時家長也可配合使用一些語言，從而促進小兒語言的發(fā)展。嬰兒操的好處嬰兒操的好處嬰兒操是促進小兒動作發(fā)展的一個好方法，它分為適用于16個月嬰兒的嬰兒被動操和適用于612月嬰兒的嬰兒主被動操。嬰兒1個月后長期堅持每天做嬰兒操，不但可以增強孩子的生理功能，提高孩子對外界自然環(huán)境的適應能力，促進小兒動作發(fā)展，使小兒的動作變得更加靈敏，肌肉更發(fā)達，同時可促進孩子神經(jīng)心理的發(fā)展。長期堅持做嬰兒操可使小兒初步的、無意的、無秩序的動作，逐步形成和發(fā)展分化為有目的的協(xié)調動作，為思維能力打下基礎。做操時伴著音樂，讓小兒接觸多維空間，促進左右腦平衡發(fā)展，從而促進小兒的智力發(fā)育。嬰兒操的預備姿勢嬰兒操的預備姿勢預備姿勢嬰兒仰臥，母親雙手握住嬰兒的雙手，把拇指放在嬰兒手掌內，讓嬰兒握拳。第一節(jié)第一節(jié)兩手胸前交叉運動兩手胸前交叉運動媽媽兩手握住寶寶的腕部，讓寶寶握住媽媽大拇指，讓寶寶兩臂放于身體兩側，（1）將兩臂向外伸展于身體成90，撐心向上。（2）兩臂向胸前交叉。做兩個8拍。第二節(jié)屈肘運動第二節(jié)屈肘運動（1）向上彎曲左臂肘關節(jié)（2）還原。（3）向上彎曲右臂肘關節(jié)（4）還原。第三節(jié)肩關節(jié)動第三節(jié)肩關節(jié)動（1）握住嬰兒左手由內向外作圓形的旋轉肩關節(jié)動作。（2）握住嬰兒右手做與左手相同的動作。2頭部頭部左右手交替動作，用手的前指肚部位從頭部前發(fā)際滑向后腦直至耳后。

簡介：項目投資經(jīng)濟效益靜態(tài)估算規(guī)劃指標建筑面積（平方米）14972011229畝666672商場面積平方米3500多層51平方米102420小高層12層平方米43800高層18層平方米0應建人防面積平方米7750自建人防地下車庫平方米10000容積率200綠化率40建筑密度30土地費用估算計算依據(jù)計算基數(shù)金額計算依據(jù)計算基數(shù)單位樓面成本土地成本征地費用1000000001122911229000000土地出讓傭金00211229000000224580000土地出讓契稅00411229000000449160000土地費用合計149720001190274000079500各項交納規(guī)費估算計算依據(jù)計算基數(shù)金額計算依據(jù)計算基數(shù)單位樓面成本前期工程費排污費6001497200089832000人防易地建設費7200地方教育附加費300014972000449160000散裝水泥專項基金1501497200022458000新型墻體材料專項基金80014972000119776000市政公用基礎設施配套費300014972000449160000建筑行業(yè)上級管理費3001497200044916000建筑工程質量監(jiān)督費1001497200014972000工程定額測定費1001497200014972000白蟻防治費2001497200029944000新建建筑物防雷裝置驗收費050149720007486000高層單位施工成本小計118800沿街店面平方米72600商業(yè)72600350000254100000會所72600人防工程地下車庫19000010000001900000000建安工程費合計149720001057890400070658基礎設施費估算計算依據(jù)計算基數(shù)金額計算依據(jù)計算基數(shù)單位樓面成本基礎設施費消防130014972000194636000外接電500014972000748600000外接水100014972000149720000余土外運、檢測費等70014972000104804000小區(qū)綠化400014972000598880000附屬工程下水道、化糞池、道路、圍墻等250014972000374300000基礎設施費合計14972000217094000014500工程建安及其它費總計14502370000各項稅收計算依據(jù)計算基數(shù)金額計算依據(jù)計算基數(shù)單位樓面成本開發(fā)期間稅費營業(yè)稅500B6432000002132160000教育費附加3003216000063964800地方教育費附加1003216000021321600城市維護建設稅70032160000149251200土地增值稅100B643200000426432000所得稅125B643200000533040000資金金印花稅005000000001000000購銷合同印花稅003B64320000012792960施工合同印花稅000127498440003824953各項稅收合計14972000334378751322334產(chǎn)權交易稅費計算依據(jù)計算基數(shù)金額計算依據(jù)計算基數(shù)單位樓面成本初始登記800014972011977600住房轉讓費3001497200044916000房產(chǎn)測繪1361497200020361920產(chǎn)權交易稅費合計1497200077255520516建安工程費

簡介：附件附件1貴陽市（不含三縣一市）土地使用稅土地等級稅額表貴陽市（不含三縣一市）土地使用稅土地等級稅額表土地級別土地征收范圍稅額（元平方米）備注一級南明區(qū)云巖區(qū)范圍東至富水中路富水南路南至南明河；西至公園南路公園北路；北至毓秀路陜西路25二級南明區(qū)云巖區(qū)范圍東至西湖路南明河；南至神奇路瑞金南路；西至瑞金中路市西河棗山路威清路；北至沙河街友誼路文昌北路文昌南路20南明區(qū)云巖區(qū)范圍東至寶山路；南至解放路貴昆鐵路；西至浣沙路市西路；北至北京路小河區(qū)范圍沿黃河路、黔江路（到紡紗廠、黔江廠子校前為止）東西兩側各200米；長江路南北兩側各100米（沿黃河路口向東至樂街小區(qū)入口）高新金陽區(qū)東至金陽北路，南至興筑西路，西至誠信路，北至金朱路中段烏當區(qū)范圍新添路（烏當區(qū)與云巖區(qū)交界處至新添鎮(zhèn)與東風鎮(zhèn)交界處）及其兩邊進深200米范圍內花溪區(qū)范圍東至花溪大道；南至磊花路；西至花溪西舍大寨村稻田花溪公園麟山；北至麟龍賓館溪北路三級白云區(qū)范圍北起環(huán)城高速甘沖鐵路建安路貴鋁鐵路專用）；南至與金陽新區(qū)的邊界；西起白云控規(guī)城區(qū)邊界（擺攏村）；東抵210國道15南明區(qū)云巖區(qū)范圍東至東山路油榨街富源北路南至富源中路二戈寨片區(qū)湘黔鐵路沙沖南路西至花溪大道三橋片區(qū)北至黔靈公園鹽務街、省老年大學小河區(qū)范圍東至樂街小區(qū)、珠江路以東50米，沿株六復線西北100米；南接開發(fā)大道至海信工業(yè)、漓江路南側50米至礦山機器廠入口公路；西抵開發(fā)區(qū)興隆城市花園；北臨黔江機械廠。（東區(qū)）花溪大道兩側150米，北至復烤廠；南至原收費站。（西區(qū)）高新金陽區(qū)東至長嶺路，南至興筑路與興黔路西段，西至金西路，北至金嶺路、觀山北路與迎賓東路四級烏當區(qū)范圍高新辦事處、新添辦事處所轄區(qū)域10附件附件2清鎮(zhèn)市土地使用稅土地等級稅額表清鎮(zhèn)市土地使用稅土地等級稅額表表二土地級別土地征收范圍稅額備注一級清鎮(zhèn)市區(qū)東至毛栗山王官橋南至水晶集團后午電廠西至姬昌橋老馬河北至花橋龍灘12循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)東區(qū)王官橋石操毛栗山石關二級循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)西區(qū)5紅楓湖鎮(zhèn)東面以蘭安村安妹井與花溪為屆。南面羊昌村與平壩分界（170廠）為界。西面黃土村與青龍辦事處大興村鐵路橋分界。北面；白巖村、右七村、大沖村與紅楓湖為界4鎮(zhèn)政府所在地為東面以蘭安村安妹井與花溪為屆。南面羊昌村與平壩分界（170廠）為界。西面黃土村與青龍辦事處大興村鐵路橋分界。北面；白巖村、右七村、大沖村與紅楓湖為界站街鎮(zhèn)以鎮(zhèn)政府為中心，東面以姬昌橋為界。西面以新世紀冶金公司路口、鳳凰山為界。南面以羅家橋為界。北面以麥格鄉(xiāng)龍灘為界。鎮(zhèn)政府所在地為以鎮(zhèn)政府為中心，東面以姬昌橋為界。西面以新世紀冶金公司路口、鳳凰山為界。南面以羅家橋為界。北面以麥格鄉(xiāng)龍灘為界。三級衛(wèi)城鎮(zhèn)以鎮(zhèn)政府為中心東面以鳳凰山為界。西面以跳蹬河為界。南面蔡水蓮花村為界。北面以新橋為界。鎮(zhèn)政府所在地為以鎮(zhèn)政府為中心，東面以鳳凰山為界。西面以跳蹬河為界。南面蔡水蓮花村為界。北面以新橋為界。

簡介：專注征地拆遷維權來碩律師為您服務北京來碩律師事務所01064252899；13601297308紹興市人民政府關于印發(fā)紹興市區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各部門、各單位現(xiàn)將紹興市區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。紹興市人民政府2016年5月23日（此件公開發(fā)布）紹興市區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法第一章總則第一條為規(guī)范紹興市區(qū)國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人（以下稱“被征收人”）的合法權益和城市建設的順利實施，根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例（以下稱“國務院條例”）、浙江省國有土地上房屋征收與補償條例（以下稱“省條例”）等有關規(guī)定，結合市區(qū)實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于紹興市區(qū)國有土地上房屋征收與補償工作。第三條房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、補償公平、結果公開的原則。第四條市政府負責本市房屋征收與補償工作。各區(qū)政府負責本行政專注征地拆遷維權來碩律師為您服務北京來碩律師事務所01064252899；13601297308政府批準后下達。第九條從事房屋征收與補償工作人員應當經(jīng)過有關法律法規(guī)知識和操作業(yè)務培訓。培訓工作由市房屋征收部門統(tǒng)一組織實施。第二章征收決定第十條符合國務院條例規(guī)定的公共利益情形，確需征收房屋的，由建設活動組織實施單位向房屋征收部門提出申請，說明擬征收房屋范圍及符合公共利益的具體情形，并提交下列資料（一）項目可行性研究報告批復；（二）征收補償初步方案；（三）征收補償費用資金證明及安置房落實情況；（四）涉及環(huán)境保護的項目應當提交環(huán)評報告；（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定需要提交的其他資料。發(fā)改部門提供建設活動符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的證明材料，其中保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建項目還應當提供納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃的證明材料；規(guī)劃部門提供建設活動符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的證明材料；國土部門提供建設活動符合土地利用總體規(guī)劃和屬于國有土地的證明材料。第十一條房屋征收部門受理房屋征收申請后，應當根據(jù)規(guī)劃部門提供的證明材料進行實地踏勘，結合房屋現(xiàn)狀合理擬定房屋征收范圍報同級政府。同級政府經(jīng)依法審查后確定房屋征收范圍，并予以公布。第十二條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定的，不予補償。房屋征收部門應當在征收范圍確定之日起5個工作日內，書面通知發(fā)改、國土、規(guī)劃、市場監(jiān)管、房地產(chǎn)交易登記等部門，依法暫停辦理

簡介：專注征地拆遷維權來碩律師為您服務北京來碩律師事務所01064252899；13601297308白銀市人民政府辦公室關于印發(fā)白銀市征收集體土地補償補助辦法的通知市政辦發(fā)〔2013〕246號白銀市人民政府辦公室關于印發(fā)白銀市征收集體土地補償補助辦法的通知各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門，中央、省在銀有關單位白銀市征收集體土地補償補助辦法已經(jīng)2013年12月13日市政府第30次常務會議審議通過?，F(xiàn)予印發(fā)，請認真組織實施。白銀市人民政府辦公室2013年12月23日白銀市征收集體土地補償補助辦法第一條為了規(guī)范征收集體土地補償、補助標準，兼顧國家、集體、個人三者利益，切實維護被征收土地農民的合法權益，更好地服務于經(jīng)濟建設，根據(jù)中華人民共和國土地管理法、甘肅省實施土地管理法辦法、國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定（國發(fā)〔2004〕28號）、甘肅省人民政府關于深化改革嚴格土地管理的實施意見甘政發(fā)〔2005〕48號、甘肅省人民政府印發(fā)甘肅省征地補償區(qū)片綜合地價及甘肅省征地補償統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的通知甘政發(fā)〔2012〕151號和國土資源部關于進一步做好征地管理工作的通知（國土資發(fā)〔2010〕96號）等法律法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于白銀市行政區(qū)域內征收集體土地的補償、補助活動。第三條土地的補償、補助以甘肅省人民政府印發(fā)甘肅省征地補償區(qū)片綜合地價及甘肅省征地補償統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的通知甘政發(fā)〔2012〕151號規(guī)定標準執(zhí)行（附表1、2）。第四條統(tǒng)一年產(chǎn)值標準適用于測算區(qū)域內的集體農用地，集體建設用地和國有農用地補償標準參照執(zhí)行。征收集體未利用土地的按統(tǒng)一年產(chǎn)值的2倍補償，建設占用國有未利用地的不予補償。第五條統(tǒng)一年產(chǎn)值補償標準不包括經(jīng)依法批準占用的基本農田。經(jīng)依法批準占用基本農田的，征地補償按法律規(guī)定的最高補償標準執(zhí)行。第六條區(qū)片綜合地價適用于測算區(qū)域內的集體土地，區(qū)域內的集體建設用地和國有農用地補償標準參照執(zhí)行。第七條被征地農民的養(yǎng)老保險工作，按照甘肅省被征地農民養(yǎng)老保險暫行辦法和白銀市被征地農民養(yǎng)老保險暫行辦法規(guī)定，由縣區(qū)政府及時辦理符合參保條件被征地農民的參保登記、費用征繳等。第八條地上附著物補償費一被征收土地上的建（構）筑物補償按建筑重置成本補償，宅基地征收按當?shù)匾?guī)定的征地標準補償。補償標準按附表3執(zhí)行。被征收土地上的建（構）筑物補償是指集體土地上各類房屋及構筑物拆遷、企事業(yè)單位搬遷工作，國有土地上的房屋拆遷按照國有土地上房屋征收與補償條例（國務院第590號令）規(guī)定執(zhí)行。二被征收土地上零星的各類經(jīng)濟類樹木和用材類樹木的補償標準按附表4執(zhí)行。三征收壓有砂面的耕地，按該耕地統(tǒng)一年產(chǎn)值的2倍給予砂面補償。四征收栽植枸杞的耕地，按照當?shù)罔坭浇昶骄a(chǎn)值的3倍給予枸杞補償。第九條青苗補助費被征收耕地上的青苗，按當茬農作物產(chǎn)值補償，無青苗的，按當季實際投入補償。第十條征收土地的有關費稅一耕地開墾費的征收按甘肅省基本農田保護條例規(guī)定的最高標準執(zhí)行。即征收一專注征地拆遷維權來碩律師為您服務北京來碩律師事務所01064252899；13601297308B寶積鄉(xiāng)賀家川村。574234C寶積鄉(xiāng)墩墩灘村、馮園村。542541D寶積鄉(xiāng)響泉村、黑水村。500943附表二甘肅省征地補償統(tǒng)一年產(chǎn)值標準一覽表行政區(qū)域區(qū)域編號年產(chǎn)值區(qū)域范圍統(tǒng)一年產(chǎn)值（元公頃）補償標準（元公頃）I水川鎮(zhèn)（張莊、金鋒、順安、顧家善、均安、熙春、大川渡、鶯鴿灣、樺皮川、五柳、白茨灘），四龍鎮(zhèn)（民樂、梁莊、永興、金山）。33633538130Ⅱ水川鎮(zhèn)（關家溝、西峽口），四龍鎮(zhèn)（四龍、永豐、雙合），強灣鄉(xiāng)（聶家窯、白崖子、強灣）。25835413359Ⅲ四龍鎮(zhèn)（民勤），強灣鄉(xiāng)（麥地溝）武川鄉(xiāng)武川、紅峴、崖渠、中山、新安、獨山。23547376747白銀區(qū)Ⅳ武川鄉(xiāng)宋梁。19746315935I水泉鎮(zhèn)旱坪川村。24838496769Ⅱ水泉鎮(zhèn)（小黃灣、下村、中村、玉碗泉、牙溝水、賈莊、楊嶺、棗園、雙岔、豐源、陡城、下堡，野麻、砂流水、水泉），寶積鄉(xiāng)（吊溝、大灣、廣沿溝），共和鎮(zhèn)（紅溝、小水、毛卜拉、毛河洛、老莊、中和、兄弟）。21517430347Ⅲ寶積鄉(xiāng)（魏家地、尖山、小川）。20955419106Ⅳ黃嶠鄉(xiāng)（牛拜，于大川、井爾川、玉灣、馬飲水，雙鋪），王家山鎮(zhèn)（萬廟、大營水），共和鎮(zhèn)（西和）。18711374220平川區(qū)Ⅴ共和鎮(zhèn)（常崖），黃嶠鄉(xiāng)（焦口、神木頭、嶠山、崛吳山林場），種田鄉(xiāng)，復興鄉(xiāng)。15230304590I北灣鎮(zhèn)，東灣鎮(zhèn)，平堡鄉(xiāng)，三灘鄉(xiāng)，烏蘭鎮(zhèn)（部分），糜灘鄉(xiāng)（部分）等六個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的44個行政村。28026672634Ⅱ劉川鄉(xiāng)，高灣鄉(xiāng)，大蘆鄉(xiāng)，糜灘鄉(xiāng)三個鄉(xiāng)的部分區(qū)域，共20個行政村。26396580702白銀市靖遠縣Ⅲ雙龍鄉(xiāng)，興隆鄉(xiāng)，石門鄉(xiāng)三個鄉(xiāng)的部分區(qū)域，共22199466186

簡介：專注征地拆遷維權來碩律師為您服務北京來碩律師事務所01064252899；13601297308焦作市人民政府關于印發(fā)焦作市建設征收（用）土地地上附著物補償標準和焦作市青苗補償標準的通知各縣（市、區(qū)）人民政府，市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)管委會，市人民政府各部門，各有關單位焦作市建設征收（用）土地地上附著物補償標準和焦作市青苗補償標準已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真執(zhí)行。2014年1月15日附件一附件1焦作市建設征收（用）土地附著物（建筑物、構筑物）補償標準分類明細表類別規(guī)格分類單位建筑物特征補償價格元說明土木結構土坯墻、瓦頂330430磚木結構24磚墻、瓦頂420530磚混結構24磚墻、預制板、現(xiàn)澆頂540600平房框架結構M224磚墻、預制板、現(xiàn)澆頂650760磚木結構24磚墻、瓦頂420530磚混結構24磚墻、預制板、現(xiàn)澆頂540600標準住房二層以上住房框架結構M224磚墻、預制板、現(xiàn)澆頂650780①未具備全墻、門窗、粉刷、硬化、水電的每少一項減20元平方米；②二層以上棚板起脊房，高18米以上按單層建筑面積的05倍計算補償；③房屋上的預制涼棚按260280元平方米補償；④房高28米以下的按同類房屋80計算補償；⑤房檐滴水不算面積，有挑梁、磚柱和房屋一專注征地拆遷維權來碩律師為您服務北京來碩律師事務所01064252899；13601297308鋼管鐵皮瓦頂高46米（拱型）180230平地磚石砌洞高25米以上360420土洞磚石全襯砌筑洞高25米以上250310土洞內粉刷常年住人洞高25米以上220260土洞破舊不能住人，放雜物M2洞高25米以上80120無人居住或者廢棄的窯洞按照同類價格的30計算補償石灰窯M3300堆土窯按內徑，平起窯按外徑測量。深12米，窖容10002000斤250320正常使用窯窖類紅薯窖個深35米，窖容20004000斤480600正常使用灰渣地面石灰、電解渣、沙、碎石等61010公分以下按低限，10公分以上按高限。磚鋪2025平鋪按低限，豎鋪按高限。磚鋪地面水泥彩地磚5060其它類柏油地面M2柏油5060柏油厚度5公分以下按低限，5公分以上按高限。類別規(guī)格分類單位建筑物特征補償價格元說明其它建筑物、構筑物其它類水泥地面M2厚5公分以下1520