1、隨著市場經濟和農業(yè)產業(yè)化的發(fā)展，農村集體建設用地流轉中出現(xiàn)了一些新情況、新問題，傳統(tǒng)自發(fā)的流轉方式已難以適應新時期的要求。盡管現(xiàn)行法律確立了農村集體建設用地使用權制度，但這種制度還很不完善。主要表現(xiàn)在：法律對集體建設用地使用權的限制交易以及對其凈地的禁止交易，即農村集體建設用地使用權可以流轉且只限于兩種情形，但沒有地上附著物的集體建設用地使用權不能進行交易與流轉。因此，如何創(chuàng)建農村集體建設用地流轉的新機制，已成為當前不可回避并亟待解決的

2、現(xiàn)實問題和法律問題。 本文從物權理論分析出發(fā)，分析了集體土地產權的性質；提出了土地流轉有效進行的制度效率理論、交易成本理論和機會成本理論。 結合集體建設用地流轉的現(xiàn)狀，通過上述理論詳細分析了我國農村集體建設用地流轉法律制度所面臨的現(xiàn)實困境。即農村集體土地法律制度與集體土地權能的困境；農村土地法律制度與集體土地資源配置方式的困境；農村土地法律制度與農民權益保障的困境以及土地隱形市場治理的困境。在此基礎上借鑒了國外土地法律制

3、度的先進經驗，分析了集體土地流轉的經濟動因、社會動因和法律動因。經濟動因來自于土地效率與集體利益的誘因；社會效益與公平體現(xiàn)的是社會動因；法律動因從物權視角和債權視角兩方面來分析。綜合上述三個動因機制，從中央政策的引導和立法創(chuàng)新空間兩個方面分析了集體建設用地流轉的可行性。 從農村土地的所有權性質、社區(qū)性特征和其所承載的特殊功能等方面入手對集體建設用地使用權的初次流轉進行制度架構。在對現(xiàn)行立法關于集體建設用地無償配置制度的低效率性和

4、非公平性作出檢討的基礎上，闡述在集體建設用地使用權領域引入土地出讓制度的合理性與正當性，并以農村土地特殊性為考察起點就出讓合同的主體、客體和出讓的條件、途徑、程序、收益分配及權利內容等問題提出制度構想。根據(jù)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略探討允許通過出讓等途徑獲得的集體建設用地使用權再次進流轉程序法學分析，并對再次流轉的形式、受讓主體、限制條件和程序安排展開探討。允許集體建設用地流轉是市場經濟體制對封閉的土地二元結構進行的修正。具體立法理念是：以物權發(fā)展

5、趨勢為立法導引：從重歸屬到重利用的價值理念轉變；從權利本位走向社會本位的價值轉變；物權價值化的發(fā)展趨勢。國家可以通過宏觀土地制度修正，更有效的把握地方土地制度變遷的進程。具體立法建議為：在法律上賦予集體土地所有權與國家土地所有權平等的民事權利；在立法上明確集體建設用地使用權的用益物權屬性；亟需修改《土地管理法》，允許集體建設用地使用權流轉。同時還提出了集體建設用地的相關配套制度的立法建議。如推進現(xiàn)行戶籍制度改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的勞動力市場