1、<p>　　我國建筑物區(qū)分所有權法律制度初探</p><p>　　摘要：現代許多社會都存在著國家土地缺乏和人口快速增長之間存在矛盾的問題，建筑物區(qū)分所有權是解決該問題的一個良好措施，其在物權法上發(fā)揮著重要作用。本文從建筑物區(qū)分所有權的內涵、內容以及我國物權法司法解釋的一些完善之處做了較為簡單的探討。 </p><p>　　關鍵詞：建筑物區(qū)分所有權；成員權；專有權 </p&g

2、t;<p>　　一、建筑物區(qū)分所有權的含義 </p><p>　　所謂的建筑物區(qū)分所有權，是指業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有的所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑物區(qū)分所有權是物權中的一項獨立的權利，有以下特征：（1）復合性，即建筑物區(qū)分所有權是由專有所有權、共有部分持分權及成員權所三部分組成；（2）專有所有權的主導性，如果區(qū)分所有權人享有專有所有權，那么其

3、就同時享有了其他兩項權利；（3）一體性，構成建筑物區(qū)分所有權的三項要素必須結為一體，不可分離；（4）登記公示性，不動產所有權的產生、變更都需要進行不動產物權登記，建筑物區(qū)分所有權屬于該項權利，也要履行相應的登記公示程序。 </p><p>　　二、建筑物區(qū)分所有權的類型 </p><p>　　1、建筑物區(qū)分所有權中的專有所有權 </p><p>　　區(qū)分所有權人對建

4、筑物專有部分依法享有的占有、使用、收益和處分的權利，即專有所有權。將專有所有權的性質界定為空間所有權是現在理論界大多數學者所支持的觀點。從現實的角度來看，專有所有權是區(qū)分所有權人對某個特定建筑物特定局域的支配，是對建筑物空間上的一種所有權。區(qū)分所有權人能夠獨立行使對建筑空間的支配的權利，這種權利的客體并非針對建筑物本身。“具有構造和利用上的獨立性”是衡量一個權利是否為專有所有權的界限。除此之外，在一般情況下，登記是不動產所有權取得的前提

5、和基礎，專有部分作為不動產，也需進行必要的登記。 </p><p>　　2、建筑物區(qū)分所有權中的共有所有權 </p><p>　　所謂的共有所有權，是指建筑物區(qū)分所有權人依照法律或管理規(guī)約的約定，對區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權利。如何確定共有所有權共用部分的范圍各國立法有所不同。日本現行法采取排除法確定。法國與法國對共用部分的確定與日本法相同，亦是采取排除法以推定方

6、式予以確定。美國采取的是列舉方式。結合我國的實際情況，筆者認為我國在界定共有部分的問題上也應吸收上述國家的先進做法，采用列舉法、排除法和推定方式相結合的綜合處理模式。依共用部分的性質，共用部分可分為法定共用部分與規(guī)約共用部分。因此，共用部分是指除了專有部分之外的其他法定共用部分與規(guī)約共用部分，它是由區(qū)分所有權人的一部分或者是全部人所予以共同享有的。共有部分最主要的兩個特點即為不可分割性和從屬性。當對建筑物進行處分是，不能僅僅處分共有部分

7、，而必須要同時對專有部分和成員權部分進行處置，只有這樣才能釋放它應有的功能。而從屬性則表現為共有部分與專有部分相比，更多地體現出一種附屬物的特征，它不能獨立存在，而是同時附屬在兩個或兩個以上的專有部分上。 </p><p>　　3、建筑物區(qū)分所有權中的成員權 </p><p>　　所謂建筑物區(qū)分所有權人的成員權，是指建筑物區(qū)分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同

8、關系而產生的作為建筑物的一個團體組織的成員所享有的權利與承擔的義務。建筑物區(qū)分所有權制度的一項基本構成要素即表現為區(qū)分所有權人的成員權。成員權本質上屬于區(qū)分所有權人的有關人法上的法律關系的范疇。從而，其不得單獨加以轉讓。 </p><p>　　三、物權法中關于建筑物區(qū)分所有權制度規(guī)定的不足與完善 </p><p>　　1、關于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”的名稱 </p><

9、;p>　　“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”是物權法對建筑物區(qū)分所有權的稱謂，從字面上可以看出立法者在建筑物區(qū)分所有權前面加上了“業(yè)主的”三個字。在我國的司法實踐中，“業(yè)主”往往就是指商品房的所有權人，有人認為作為一項民法制度，加上這三字稍有不妥之處。本人理解為是由于兩點原因。第一，“業(yè)主”指“產業(yè)或企業(yè)的所有者”。加上之后便成了“產業(yè)的所有者的建筑物區(qū)分所有權”。立法者在制定法律概念時的一個重要原則就是要保證法律概念的清晰、簡潔，而如果

10、使用了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”這一概念，由于其太過冗長，必然違反法律概念簡潔性的標準。第二，依據我國的風俗習慣，“業(yè)主”一詞用法廣泛，并不僅僅局限在它本身的含義上。 </p><p><b>　　2、專有部分 </b></p><p>　　“專有部分”和“共用部分”兩者共同組成了區(qū)分所有建筑物的實體。在構造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨立使用的建筑物部分即是專有部

11、分。由于專有部分的相互關系一直是區(qū)分所有權立法的重點和難點，因此備受立法者和理論學者的關注。但是，由于我國立法技術的不完善，對專有部分的相互關系的規(guī)定僅在物權法第71條有所闡述。結合我國實踐中存在的大量專有部分相互關系的糾紛案件不能得到很好的解決的現狀，說明我國在對專有部分相互關系問題的規(guī)定上仍不夠完善，學者對此相關知識的研究也不夠深入和成熟。建議可以參考日本的建筑物區(qū)分所有權。 </p><p><b&g

12、t;　　3、共用部分 </b></p><p>　　共用部分是供區(qū)分所有權人共同使用的部分。理論上學者將共用部分劃分為兩個部分：（1）公共電梯、走廊等除了專有部分以外的其他部分；（2）停車場、車棚等屬非專有的附屬建筑物。但我國物權法中關于“共用部分”僅有三條有所涉及。此即第72條、73條和80條。這三條規(guī)定了共有部分的權利和義務、共用部分的費用分攤以及共用部分的范圍等事項，但遺憾的是立法并沒有對專有使

13、用權的客體、共用部分所有權的內容等作出規(guī)定，這不利于法官依法判案，也給公民尋求法律救濟造成阻礙，因此，完善共用部分的相關立法是法治社會的客觀要求。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權研究[M].法律出版社，2009 </p><p>　　[2]王利民.論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權概