簡(jiǎn)介:新型城鎮(zhèn)化政策導(dǎo)向下的土地成片開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式及案例,崔元星國(guó)際商務(wù)策劃師深圳市本是資產(chǎn)管理有限公司,2013年03月30日,開(kāi)場(chǎng)白城市化、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn),1,城市化是近十年地產(chǎn)界的“熱詞”城市化內(nèi)涵走偏虛假的城市化率人口問(wèn)題、公共福利問(wèn)題,城市化包括人、城市建設(shè)、工業(yè)發(fā)展、第三產(chǎn)業(yè)20年前,城鄉(xiāng)剪刀差還根深蒂固,農(nóng)業(yè)支撐城市及工業(yè)10年前,城市化成為城市擴(kuò)張的代名詞,三農(nóng)問(wèn)題凸顯城鎮(zhèn)/市化離不開(kāi)“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化”,脫離農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的城市化難以持續(xù)城鎮(zhèn)/市化離不開(kāi)“城鎮(zhèn)體系”,城市空間結(jié)構(gòu)從“圈層”走向“城鎮(zhèn)體系”當(dāng)下,新型城鎮(zhèn)化成為熱點(diǎn)很多政策還是難以突破土地政策、人口戶(hù)籍政策、公共福利等等城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵仍然是土地和戶(hù)籍所謂的“新”產(chǎn)業(yè)環(huán)境、農(nóng)業(yè)環(huán)境、人口流動(dòng)、城市發(fā)展條件不一樣了新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵在新形勢(shì)下完善“城鎮(zhèn)體系”,本報(bào)告背景回顧,2,自2004年初起歷時(shí)9年不斷補(bǔ)充完善;濃縮了500余篇土地專(zhuān)業(yè)原創(chuàng)文章精華;應(yīng)邀給咸陽(yáng)、蘭州、徐州、安陽(yáng)、臨沂、貴港等10余城市領(lǐng)導(dǎo)講授;在中國(guó)生態(tài)文化論壇、博鰲論壇、全球人居環(huán)境論壇、中國(guó)城博會(huì)、中國(guó)地博會(huì)、清華大學(xué)地產(chǎn)總裁班、住建部政研中心及中國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)網(wǎng)等多個(gè)活動(dòng)講授50余場(chǎng);受到原中央政治局常委李長(zhǎng)春等百余位國(guó)家及省部市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)點(diǎn)評(píng)。,幫政府圈錢(qián),幫企業(yè)圈地促進(jìn)陽(yáng)光下的錢(qián)權(quán)交易,土地成片開(kāi)發(fā)關(guān)鍵流程,3,前期畫(huà)餅定位策劃規(guī)劃立項(xiàng),中期做餅土地征收多通一平公益設(shè)施有機(jī)配套,后期分餅引擎開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)出讓分利,收益關(guān)系指數(shù)加法乘法參與越深,收益越大抓牢前期,嚴(yán)控中期,把握后期,,,4,講課提綱從宏觀到微觀,從理論到實(shí)踐,從普遍到個(gè)案,1區(qū)域格局2政策形勢(shì)3新型城鎮(zhèn)化4國(guó)家規(guī)劃5成片開(kāi)發(fā)6一級(jí)開(kāi)發(fā)7土地營(yíng)銷(xiāo)8分類(lèi)案例81城市新區(qū)82產(chǎn)業(yè)園區(qū)83商業(yè)街區(qū)84旅游景區(qū)85成片改造互動(dòng)提問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)答疑,開(kāi)篇案例蘭州崔家大灘成片土地一級(jí)開(kāi)發(fā),5,案例意義思考政府原來(lái)是靠財(cái)政自籌財(cái)力不足,靠銀行貸款趕上中央清理融資平臺(tái),靠發(fā)債無(wú)望,投資商原來(lái)靠參與政府市政工程掙管理費(fèi),靠獲得土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)房產(chǎn)租售掙錢(qián)政府和開(kāi)發(fā)商面臨怎樣的轉(zhuǎn)型,時(shí)間2012年9月4日,蘭州日?qǐng)?bào)地點(diǎn)蘭州市七里河區(qū)崔家大灘地區(qū)投資商中國(guó)鐵建股份總投資100億元總面積4000畝開(kāi)發(fā)內(nèi)容土地征收、基礎(chǔ)設(shè)施、河道整治及土地包裝策劃等袁占亭市長(zhǎng)評(píng)價(jià)創(chuàng)造了蘭州及西北地區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化新模式,,,6,蘭州造城運(yùn)動(dòng),蘭州造城運(yùn)動(dòng)的三個(gè)動(dòng)因蘭州國(guó)家級(jí)新區(qū)獲批(國(guó)家政策)低丘緩坡試點(diǎn)獲批(國(guó)土部門(mén)用地規(guī)模、指標(biāo)扶持)一級(jí)開(kāi)發(fā)模式地方認(rèn)可(融資渠道打通)低丘緩坡試點(diǎn)2012年3月獲批國(guó)土資源部試點(diǎn),蘭州新區(qū)10平方公里、蘭州新城10平方公里蘭州新城太平洋建設(shè)集團(tuán),一期投資200億元,推移山丘700余座,平整面積約160平方公里碧桂園項(xiàng)目意向總投資600億元恒大綠洲總投資95億元,規(guī)劃占地面積約3089畝,7,,西部開(kāi)發(fā),,中部崛起,,振興東北,沿海開(kāi)放,1區(qū)域格局,交通與通訊技術(shù)的發(fā)展,促進(jìn)了區(qū)域間的聯(lián)動(dòng)與競(jìng)爭(zhēng)加劇,城市功能定位調(diào)整,跨城市新區(qū)興起,區(qū)域開(kāi)發(fā)活躍,8,人民日?qǐng)?bào)中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊2007年第15期,中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程局部隆起海灣戰(zhàn)爭(zhēng)核心泛化遍地開(kāi)花,1區(qū)域格局,9,熱點(diǎn)區(qū)域3個(gè)核心經(jīng)濟(jì)圈珠三角處于盤(pán)整期雙轉(zhuǎn)移、三舊改造、廣佛同城、深莞惠一體化長(zhǎng)三角處于成熟期杭州灣大橋、蘇通大橋、崇明隧道、虹橋樞紐環(huán)渤海處于成長(zhǎng)期天津?yàn)I海新區(qū)、唐山曹妃甸、河北沿海經(jīng)濟(jì)帶6個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)1979年7月,中央和國(guó)務(wù)院同意深圳、珠海、汕頭、廈門(mén)市試辦出口特區(qū),1980年5月改稱(chēng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)1988年4月,全國(guó)人大通過(guò)決議批準(zhǔn)海南省為經(jīng)濟(jì)特區(qū)2010年5月,中央新疆工作會(huì)議上中央正式批準(zhǔn)喀什設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)14個(gè)沿海開(kāi)放城市大連、秦皇島等14個(gè)港口城市(1984年4月),1區(qū)域格局,10,10個(gè)國(guó)家綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)/新特區(qū)上海浦東新區(qū)(20056)天津?yàn)I海新區(qū)(20065)重慶市、成都市(20076)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)武漢城市圈、長(zhǎng)株潭城市群(200712)兩型社會(huì)深圳市(20095)綜合配套改革總體方案獲批沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)(20104)新型工業(yè)化山西?。?01012)資源型經(jīng)濟(jì)義烏市(20113)新型國(guó)際貿(mào)易6個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)(國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),副省級(jí)建制)上海浦東天津?yàn)I海重慶兩江(20105)浙江舟山群島(20116)甘肅蘭州(20128)廣東南沙(20129),熱點(diǎn)區(qū)域,1區(qū)域格局,20余個(gè)國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)(20082)珠江三角洲地區(qū)(200812)關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)(20096)江蘇沿海地區(qū)(20096)遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶(20097)珠海橫琴新區(qū)(20098)吉林圖們江區(qū)域(200911)黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)(200912)甘肅省循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)(200912)鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)(200912)海南國(guó)際旅游島(20101)中部皖江城市帶(20101)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)(20105)深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)(20108)大小興安嶺林區(qū)(201012)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)(20111)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)(20113)浙江海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范區(qū)(20113)青海省柴達(dá)木循環(huán)經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)(20113)廣東海洋經(jīng)濟(jì)綜合試驗(yàn)區(qū)(20118)新疆阿勒泰地區(qū)吉木乃國(guó)家級(jí)邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)(20119)河南省中原經(jīng)濟(jì)區(qū)(201110)河北沿海地區(qū)(201111)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)(20121)陜甘寧革命老區(qū)振興規(guī)劃(20123)黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)(20128),11,1區(qū)域格局,12,警鐘,,政府應(yīng)該也必須與開(kāi)發(fā)商共贏,有一個(gè)城市,前些年土地過(guò)度批租,政府無(wú)地可用,一些開(kāi)發(fā)商提出可向城郊發(fā)展,通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)新區(qū)。這一建議與領(lǐng)導(dǎo)者想法一拍即合,市里于是修改規(guī)劃,把旅游用地變成商住,還出臺(tái)了優(yōu)惠政策,開(kāi)發(fā)商紛至沓來(lái),新樓盤(pán)一個(gè)個(gè)拔地而起,政府撥出巨款完善配套設(shè)施,盡管新區(qū)居民不多,仍斥巨資開(kāi)通公交線路,安裝造型精美的昂貴路燈,房?jī)r(jià)隨之一路飆升。新華社記者梁思奇6月12日發(fā)自南寧,2政策形勢(shì),13,我國(guó)土地、房地產(chǎn)政策的“毛病”招拍掛價(jià)高者得助長(zhǎng)了“唯利是圖”“一刀切”,“上海感冒,全國(guó)吃藥”太具體,有越位的嫌疑。太敏感,容易被媒體、商家借勢(shì)操作限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限利,治標(biāo)不治本,以行政手段擾亂市場(chǎng)秩序,為下一屆政府埋下更大的隱患,根源我國(guó)實(shí)行政府壟斷的土地管理體制一方面,政府需提供住宅、廠房、商廈用地來(lái)滿(mǎn)足不斷增長(zhǎng)的居民居住及商業(yè)活動(dòng)需要。這個(gè)目標(biāo)要求土地價(jià)格越穩(wěn)定、越低廉越好;另一方面,土地出讓是土地增值和地租的來(lái)源,又是征稅的重要基礎(chǔ)。這個(gè)目標(biāo)又要求土地價(jià)格最好能夠不斷上漲。政府一直處于兩難境地,是保證城市長(zhǎng)期利益和民眾的公共利益,還是獲取短期的財(cái)政收入提高現(xiàn)行管理政績(jī)?cè)诤芏嗟那闆r下,尤其是各地市大力發(fā)展城市建設(shè)的當(dāng)前,大部分都選擇后者。土地財(cái)政在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)仍然是地方財(cái)力的主要來(lái)源,除了極少數(shù)有煙廠、酒廠的地區(qū),或者先靠賣(mài)地發(fā)展起來(lái)的地區(qū)。,2政策形勢(shì),14,中央與地方的財(cái)權(quán)之爭(zhēng)業(yè)內(nèi)外基本達(dá)成了共識(shí),房?jī)r(jià)暴漲的根源是“土地財(cái)政”,但“土地財(cái)政”緣何而來(lái)、何時(shí)才能消亡年關(guān)將至,土地、房產(chǎn)市場(chǎng)依然跌宕起伏,中央及國(guó)家高管換屆進(jìn)行中,回顧一下中央與地方政府的財(cái)權(quán)爭(zhēng)奪史,也許會(huì)理清“土地財(cái)政”的來(lái)龍去脈。,分稅制1994年起,中央財(cái)力大增,地方政府逐漸力不從心土地出讓金近10年來(lái),土地出讓金占地方政府財(cái)政收入的比重逐年增長(zhǎng),2009年達(dá)到46,2010、2011年全國(guó)土地出讓金收入分別達(dá)到29、32萬(wàn)億元,政府一邊忙著向上要新增用地指標(biāo),一邊忙著向下拆舊解放存量用地銀行融資2008年11月5日,4萬(wàn)億救市刺激,2010年底,全國(guó)共有地方政府融資平臺(tái)1萬(wàn)余家,貸款總額逾10萬(wàn)億元,2010年6月10日出臺(tái)國(guó)發(fā)201019號(hào)緊急清理融資平臺(tái)政府債券地方政府債券最早出現(xiàn)在新中國(guó)成立初期,1981年恢復(fù)國(guó)債后地方債券消失,1993年地方國(guó)債被國(guó)務(wù)院明確“叫?!?,1995年1月1日起施行的預(yù)算法第28條明確規(guī)定地方政府不得發(fā)債。2009年,為了應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)及四川賑災(zāi),中央為地方6省區(qū)代發(fā)2000億地方債,初期遭遇零交易尷尬。2011年11月,允許上海市、浙江省、廣東省、深圳市開(kāi)展地方政府自行發(fā)債試點(diǎn),市場(chǎng)反響火爆。地方自行發(fā)債能否在全國(guó)、尤其是西部地區(qū)推行,值得商榷地方自行發(fā)債能否降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)、直至徹底消滅土地財(cái)政,更值得期待,2政策形勢(shì),15,土地開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間究竟有多大,純農(nóng)用地征轉(zhuǎn)為建設(shè)用地2025萬(wàn)元/畝(征地及青苗補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套)含零散民居的農(nóng)村用地改造5080萬(wàn)元/畝(假設(shè)每?jī)僧€含一戶(hù)宅基地)舊城區(qū)、工業(yè)區(qū)改造100萬(wàn)元/畝以上建設(shè)用地比例70左右居住及商服等經(jīng)營(yíng)性用地比例50左右工業(yè)用地出讓價(jià)格456萬(wàn)/畝(大部分地方政府都是賠錢(qián)賣(mài)工業(yè)用地)1030萬(wàn)人小城市主城區(qū)居住用地100200萬(wàn)元/畝30萬(wàn)人以上地級(jí)市300萬(wàn)元/畝以上100萬(wàn)人以上省會(huì)大城市500萬(wàn)元/畝以上商業(yè)用地地價(jià)更高,2政策形勢(shì),16,開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)策略,戰(zhàn)略重心從關(guān)注終端轉(zhuǎn)向前端土地營(yíng)銷(xiāo)、一級(jí)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略擴(kuò)張從聚焦一線轉(zhuǎn)向外圍拿地方式、信息、概念多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以住宅為主轉(zhuǎn)向綜合體非住宅類(lèi)熱捧旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等,2政策形勢(shì),全國(guó)性土地問(wèn)題,土地違法違規(guī)案件增多,大案要案觸目驚心政府土地管理部門(mén)已成為繼交通之后又一個(gè)腐敗重災(zāi)區(qū)暴力征地拆遷、群體性土地事件頻發(fā)土地資源緊缺日益嚴(yán)重,耕地紅線日益逼近新增指標(biāo)越來(lái)越難,存量及閑置浪費(fèi)嚴(yán)重土地政策法規(guī)層出不窮,頂層設(shè)計(jì)缺陷,盲區(qū)依然很多土地增值收益巨大,土地利益關(guān)系紛繁復(fù)雜政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)性根深蒂固土地二元管理引發(fā)城鄉(xiāng)沖突、工農(nóng)沖突未來(lái)趨勢(shì)去二元化城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村,國(guó)有與集體,陸域與海域有問(wèn)題,更有機(jī)會(huì),17,2政策形勢(shì),2012土地相關(guān)政策解讀,18,2月29日,深圳市土地管理制度改革總體方案被誤讀為小產(chǎn)權(quán)房確權(quán),實(shí)質(zhì)是打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的嘗試3月20日,建設(shè)用地容積率管理辦法(建規(guī)〔2012〕22號(hào))對(duì)容積率腐敗起到了一定的震懾作用,但難以根除官商利益勾結(jié)根源5月23日,限制用地項(xiàng)目目錄(2012年本)、禁止用地項(xiàng)目目錄(2012年本)住宅用地容積率不低于1,限制賽車(chē)場(chǎng)、主題公園,禁止別墅、高爾夫、賽馬場(chǎng)及政府樓堂管所6月15日,關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資國(guó)土資源領(lǐng)域的意見(jiàn)(國(guó)土資發(fā)〔2012〕100號(hào))鼓勵(lì)農(nóng)用地整治、存量建設(shè)用地改造,原有劃撥用地按合法程序補(bǔ)交土地出讓金后可用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)瓷婕靶略鼋ㄔO(shè)用地整理6月1日頒布,7月1日實(shí)施,閑置土地處置辦法老辦法新形勢(shì),盤(pán)活存量工業(yè)為主,缺乏細(xì)則,嚴(yán)格執(zhí)行過(guò)期收回難2012年10月29日,我國(guó)首部全域立體開(kāi)發(fā)、突出陸海統(tǒng)籌的全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要20112030由國(guó)家28部委聯(lián)合編制完成,年內(nèi)上報(bào)國(guó)務(wù)院、全國(guó)人大審議通過(guò)后,將成為“國(guó)土開(kāi)發(fā)憲法”,統(tǒng)領(lǐng)所有規(guī)劃。,2政策形勢(shì),,,19,2013年土地新政展望,2政策形勢(shì),新修訂的土地管理法集體土地征地補(bǔ)償條例全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)低丘緩坡政策鼓勵(lì)存量用地開(kāi)發(fā)新政市場(chǎng)化的填海造地政策落實(shí)新型城鎮(zhèn)化及中央一號(hào)涉農(nóng)文件相關(guān)土地政策,,,20,看圖說(shuō)話(huà)以城市為中心的城市圈,到省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈,到城市群及城鎮(zhèn)化是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)從東部到中部、再到西部,城市群逐漸成熟,這是中國(guó)城鎮(zhèn)化新型發(fā)展的宏觀背景,3新型城鎮(zhèn)化,21,,新型城鎮(zhèn)化的政治背景,十六大提出了“走中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路”,十七大的進(jìn)一步補(bǔ)充是,“按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則,促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。十八大新“四化”,要堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路,推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào),促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。李克強(qiáng)“城鄉(xiāng)差距量大,差距就是潛力,未來(lái)幾十年最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化?!倍谌涨罢匍_(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上,“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化,有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”同樣成為未來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需的政策要點(diǎn)之一。201212,3新型城鎮(zhèn)化,22,,新型城鎮(zhèn)化的兩大熱點(diǎn)區(qū)域,1)大城市城中村改造廣東三舊改造深圳城市更新各地城市中心區(qū)及副中心區(qū)、新區(qū)升級(jí)建設(shè)2)新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)增減掛鉤推動(dòng)下的滅村造鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng)江蘇萬(wàn)頃良田建設(shè)工程山東村改社運(yùn)動(dòng),推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造四川拆院并院河北新民居,3新型城鎮(zhèn)化,23,,新型城鎮(zhèn)化“提高土地資源集約利用”,單位產(chǎn)值提升,單位GDP的用地要降低;集約利用方向,推動(dòng)新的“四化”工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要與土地相關(guān)的數(shù)字有兩個(gè),一是耕地保有量保持在1818億畝,二是單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地下降30;綱要第二十二章第三節(jié)“節(jié)約集約利用土地”指出堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度,實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度,加大閑置土地清理處置力度,鼓勵(lì)深度開(kāi)發(fā)利用地上地下空間。綱要透露出“嚴(yán)格控制用地規(guī)模、鼓勵(lì)拓展利用空間”的強(qiáng)烈信號(hào)。,3新型城鎮(zhèn)化,24,,新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展類(lèi)型,產(chǎn)業(yè)升級(jí)要求政府支持、土地確權(quán)與供給人的社會(huì)效應(yīng)要兼顧生產(chǎn)與生活土地價(jià)值的溢出需要合理的定位與引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng),人的社會(huì)效應(yīng),土地價(jià)值的溢出效應(yīng),而后有市、鎮(zhèn)、城,3新型城鎮(zhèn)化,25,,類(lèi)型一成都模式以大城市帶大郊區(qū)發(fā)展,對(duì)土地確權(quán)頒證,建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng),設(shè)立建設(shè)用地增減指標(biāo)掛鉤機(jī)制。以發(fā)展較好的區(qū)域作為起步點(diǎn),確立優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè),形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)集群。另外再配以農(nóng)民的公共服務(wù)和社會(huì)保障,提高農(nóng)民的生活水平。,瓶頸土地確權(quán)后的農(nóng)民長(zhǎng)期生產(chǎn)收益、生活保障問(wèn)題。,3新型城鎮(zhèn)化,26,,類(lèi)型二天津模式以宅基地?fù)Q房集中居住,天津的小城鎮(zhèn)發(fā)展主要又分為四種子類(lèi)型整體推進(jìn)型、都市擴(kuò)散型、開(kāi)發(fā)拓展型和“三集中”型。其主要做法為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)的“以宅基地?fù)Q房”,先解決搬遷農(nóng)民的安置問(wèn)題然后通過(guò)土地集約增值的收益發(fā)展地區(qū)產(chǎn)業(yè),解決農(nóng)村居民的就業(yè)問(wèn)題。將農(nóng)民的集中居住與城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化有機(jī)結(jié)合。,瓶頸土地置換后的農(nóng)民就業(yè)問(wèn)題。,3新型城鎮(zhèn)化,27,,類(lèi)型三廣東模式通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)人口集聚,一是珠三角模式,即以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)集中的中心鎮(zhèn)為發(fā)展依托;二是山區(qū)模式,即圍繞著縣城,發(fā)展專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)。珠三角模式的主要做法是通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)人口集聚,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市周邊地區(qū)的快速崛起。,瓶頸產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)之后產(chǎn)業(yè)人口留下以及本地人口遠(yuǎn)期發(fā)展問(wèn)題。,3新型城鎮(zhèn)化,28,,類(lèi)型四蘇南模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主組織資源,政府出面組織土地、資本和勞動(dòng)力等生產(chǎn)資料,出資辦企業(yè),并由政府指派所謂的能人來(lái)?yè)?dān)任企業(yè)負(fù)責(zé)人。蘇南模式的主要特征農(nóng)民依靠自己的力量發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè);鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的所有制結(jié)構(gòu)以集體經(jīng)濟(jì)為主;鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。,瓶頸所有制產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及外來(lái)高水平產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入問(wèn)題。,3新型城鎮(zhèn)化,29,,類(lèi)型五溫州模式以個(gè)體私營(yíng)企業(yè)為主體,溫州模式是以個(gè)體私營(yíng)企業(yè)為主體、迅速發(fā)展為推動(dòng)力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。在溫州,當(dāng)?shù)卣龀謧€(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì),這是改革開(kāi)放后地方政府有了自己可追求的利益,利用本地區(qū)可利用的資源,發(fā)展地域經(jīng)濟(jì)的方法。,瓶頸土地使用過(guò)度,個(gè)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有“爹、娘”。,3新型城鎮(zhèn)化,30,,各種模式都有自己的“軟肋”,產(chǎn)業(yè)不佳,土地價(jià)值難以提升當(dāng)?shù)鼐用裆a(chǎn)生活難以持續(xù),社會(huì)環(huán)境堪憂(yōu)土地確權(quán)不當(dāng),導(dǎo)致土地價(jià)值難以市場(chǎng)化增值,3新型城鎮(zhèn)化,,,31,新型城鎮(zhèn)化下的成片開(kāi)發(fā)發(fā)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的特色資源鎮(zhèn)區(qū)、功能片區(qū)資本市場(chǎng)價(jià)值&終端消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)值獲取建設(shè)用地的可能性(鎮(zhèn)域及新片區(qū)開(kāi)發(fā)瓶頸)存量&新增,3新型城鎮(zhèn)化,32,,精準(zhǔn)定位新城鎮(zhèn)化的重要突破口,結(jié)合區(qū)域,定位新型城鎮(zhèn)從城鎮(zhèn)體系定性結(jié)合產(chǎn)業(yè),導(dǎo)入發(fā)展動(dòng)力從產(chǎn)業(yè)角度定調(diào)結(jié)合土地,實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期增值從價(jià)值角度定價(jià),3新型城鎮(zhèn)化,33,,把準(zhǔn)脈搏新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì),成熟產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)改造升級(jí)從生產(chǎn)聚集走向產(chǎn)業(yè)鏈聚集產(chǎn)生新的居住、園區(qū)、綜合體、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)等需求中山小欖鎮(zhèn)燈具、東莞虎門(mén)鎮(zhèn)服裝新機(jī)遇、新市場(chǎng)的小城鎮(zhèn)資源性特色鎮(zhèn)(資源優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì))近郊鎮(zhèn)(服務(wù)業(yè)、旅游休閑業(yè))中心鎮(zhèn)(商貿(mào)業(yè)、物流業(yè))核心經(jīng)濟(jì)圈輻射區(qū)的小城鎮(zhèn)特色農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)(農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化,農(nóng)產(chǎn)品精深加工,農(nóng)業(yè)會(huì)展、農(nóng)業(yè)休閑等新興邊緣型農(nóng)業(yè))濱海小城鎮(zhèn)(海洋經(jīng)濟(jì),灣區(qū),臨港產(chǎn)業(yè)),3新型城鎮(zhèn)化,34,,國(guó)家規(guī)劃新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃背景,2010年,全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃將城市圈群落實(shí)到空間2012年全國(guó)海洋功能規(guī)劃將圈群發(fā)展延伸到全域范圍內(nèi)2012年10月29日,我國(guó)首部全域立體開(kāi)發(fā)、突出陸海統(tǒng)籌的全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要20112030由國(guó)家28部委聯(lián)合編制完成,已上報(bào)國(guó)務(wù)院,全國(guó)人大審議通過(guò)后,將成為“國(guó)土開(kāi)發(fā)憲法”,統(tǒng)領(lǐng)所有規(guī)劃全國(guó)促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(20112020年)由國(guó)家發(fā)改委牽頭,財(cái)政部、國(guó)土資源部、住建部等十多個(gè)部委參與編制,將于近期對(duì)外頒布。國(guó)土資源部20121212關(guān)于開(kāi)展2012年度全國(guó)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)更新匯總工作的通知,與此同時(shí),國(guó)土資源部還在進(jìn)行“農(nóng)村集體土地確權(quán)驗(yàn)收工作”,完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度、建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)的前提。,4國(guó)家規(guī)劃,,,35,成片開(kāi)發(fā)定義性質(zhì)集體與國(guó)有用途農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地宗地地籍的最小單元,是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊宗地開(kāi)發(fā)成片開(kāi)發(fā),5成片開(kāi)發(fā),,,36,土地用途管理土地是最重要的固定資產(chǎn)土地用途管理是土地管理的核心土地用途分類(lèi)土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)GB/T210102007農(nóng)用地、未利用地、建設(shè)用地土地利用總體規(guī)劃允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限建區(qū)、禁建區(qū)城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)居住用地R、公共管理與公共服務(wù)用地A等土地出讓用途居住、商服、工業(yè)等,5成片開(kāi)發(fā),37,利于城市總體形象的營(yíng)造及總體規(guī)劃的執(zhí)行降低城市總體開(kāi)發(fā)成本,避免各自為政、遍地開(kāi)花節(jié)約土地流轉(zhuǎn)成本節(jié)約土地基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)資金把土地運(yùn)營(yíng)的增值空間部分讓渡給企業(yè),給運(yùn)營(yíng)商的升級(jí)提供了機(jī)會(huì)和土壤,土地成片開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn),5成片開(kāi)發(fā),人民日?qǐng)?bào)200632福建土地出讓上限8公頃中國(guó)國(guó)土資源報(bào)2006221劃小地塊招牌掛收益增值途徑;530成片開(kāi)發(fā)能提高土地綜合效能?chē)?guó)土部出臺(tái)限制用地項(xiàng)目目錄(2012年本)規(guī)定商品住宅宗地出讓面積不得超過(guò)小城市(鎮(zhèn))7公頃,中等城市14公頃,大城市20公頃,38,泛地產(chǎn),住宅樓盤(pán)不斷變大(社區(qū))舊城成片改造園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展(開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園、農(nóng)業(yè)園等)新功能城區(qū)崛起城市群、農(nóng)村城市化國(guó)土整治規(guī)劃出臺(tái)(零散土地連片、礦山治理)圍墾填海,,產(chǎn)業(yè)融合功能集聚,,泛地產(chǎn),居住購(gòu)物商務(wù)休閑教育,農(nóng)業(yè)工業(yè)商業(yè)旅游,5成片開(kāi)發(fā),39,一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)稀缺資源也需要營(yíng)銷(xiāo)、好地塊也需要策劃賣(mài)布還是衣服資源、資金與知本業(yè)主制理論各方角色定位,基本問(wèn)題,5成片開(kāi)發(fā),40,業(yè)主制,5成片開(kāi)發(fā),,,41,圍海造地,海洋功能區(qū)劃2012年3月3日,國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了全國(guó)海洋功能區(qū)劃(20112020年)10月16日,國(guó)務(wù)院批復(fù)了廣西等8省區(qū)海洋功能區(qū)劃(20112020)11月6日,國(guó)務(wù)院批復(fù)廣東等3省市海洋功能區(qū)劃(20112020),其中,到2020年,廣東省建設(shè)用圍填海規(guī)劃控制在23萬(wàn)公頃以?xún)?nèi)。管轄權(quán)現(xiàn)狀城市建設(shè)用地歸口國(guó)土部門(mén),農(nóng)村集體用地歸口農(nóng)業(yè)部門(mén),灘涂未利用地歸口國(guó)土或水利部門(mén),林地歸口林業(yè)部門(mén),海域與海島歸口海洋部門(mén)趨勢(shì)海域比照陸域、集體比照國(guó)有用地統(tǒng)一歸口到國(guó)土部門(mén)2012年2月24日,廣東省土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備局成立,嘗試將圍海造地納入土地管理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)審批流程海域使用權(quán)審批適用海域使用管理法圍海造陸工程實(shí)施適用工程管理相關(guān)條例辦法圍海造陸后土地使用權(quán)管理適用土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法,5成片開(kāi)發(fā),,,42,海島開(kāi)發(fā)無(wú)居民海島使用權(quán)登記辦法2010年12月7日,由國(guó)家海洋局出臺(tái),可以通過(guò)申請(qǐng)或招拍掛公開(kāi)方式獲得無(wú)居民島使用權(quán),并公布了“無(wú)居民海島使用權(quán)出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”我國(guó)首批可開(kāi)發(fā)無(wú)居民海島公布2011年4月12日,176個(gè)可開(kāi)發(fā)的海島涉及遼寧等8個(gè)省區(qū),其中,廣東最多共60個(gè)我國(guó)第一本無(wú)居民海島使用權(quán)證2011年11月8日,國(guó)家海洋局向?qū)幉ㄉ倘它S益民頒發(fā)編號(hào)為110001的寧波象山的旦門(mén)山島50年的海島使用權(quán)證,5成片開(kāi)發(fā),成片項(xiàng)目退出機(jī)制/盈利模式賣(mài)協(xié)議協(xié)議體現(xiàn)了企業(yè)的商務(wù)談判能力,更是企業(yè)品牌影響力的綜合體現(xiàn),所以,能夠達(dá)成協(xié)議本身也是有價(jià)值的。協(xié)議甲方分為各級(jí)政府、政府專(zhuān)業(yè)部門(mén)及政府所屬?lài)?guó)有企業(yè)等,協(xié)議深度分為意向書(shū)(明確投資意向及項(xiàng)目)、框架協(xié)議(明確項(xiàng)目用地及投資內(nèi)容、投資計(jì)劃等)、協(xié)議(明確開(kāi)發(fā)模式、雙方的責(zé)權(quán)利及罰則等)。賣(mài)批文獲得核心引擎項(xiàng)目立項(xiàng)批文及片區(qū)城規(guī)、土規(guī)及控規(guī)等規(guī)劃批文。賣(mài)工程完成市政及公益項(xiàng)目所有手續(xù)后轉(zhuǎn)包工程獲得收益。賣(mài)土地整理開(kāi)發(fā)完成后經(jīng)營(yíng)性用地出讓?zhuān)c政府分享土地增值收益。賣(mài)股權(quán)低價(jià)曲線拿地后打包或分別轉(zhuǎn)讓子公司。賣(mài)房子曲線拿地后自行或合作進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā),出售房子獲利。賣(mài)管理通過(guò)出租房子或物業(yè)管理獲得收益,也可以輸出品牌管理,品牌連鎖獲益。,5成片開(kāi)發(fā),43,44,地產(chǎn)大鱷吞噬海南,崔元星尋找海南大地主2010年3月24日深圳商報(bào),中糧集團(tuán)亞龍灣17年前進(jìn)入海南,擁有開(kāi)發(fā)面積186平方公里,正在爭(zhēng)取亞龍灣二期10平方公里開(kāi)發(fā)權(quán)魯能集團(tuán)盈濱島目前在海南擁有約19平方公里土地,2006年2月20日,獲得11平方公里盈賓島開(kāi)發(fā)權(quán)華潤(rùn)集團(tuán)石梅灣1999年,180公頃土地使用權(quán),2003年4月,12平方公里的主開(kāi)發(fā)商中信集團(tuán)博鰲二期2004年海洽會(huì)上,在原418平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的基礎(chǔ)上將規(guī)劃區(qū)擴(kuò)大到122平方公里天津萬(wàn)隆??谛虏簫u2005年3月7日,13萬(wàn)余畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)李嘉誠(chéng)等海棠灣2005年,李嘉誠(chéng)父子、保利集團(tuán)及以上海家化為首的上海聯(lián)合體就一同開(kāi)發(fā)海棠灣達(dá)成協(xié)議,后擱淺。2006年11月,確定7家企業(yè)分割總規(guī)劃面積987平方公里的海棠灣開(kāi)發(fā)權(quán),5成片開(kāi)發(fā),45,中信泰富神州半島2005年,規(guī)劃范圍約3793平方公里深圳華隆銅鼓嶺2005年10月,總規(guī)劃面積843平方公里,其中陸地面積4664平方公里,2009年底,魯能集團(tuán)收購(gòu)該項(xiàng)目60股權(quán)。雅居樂(lè)清水灣2006年8月,清水灣15萬(wàn)畝土地、12公里海岸線,2008年7月4日,出售清水灣項(xiàng)目30的股權(quán),作價(jià)為人民幣528億元富力澄邁等近2萬(wàn)畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán),其中,澄邁富力紅樹(shù)灣項(xiàng)目占地6700畝,在陵水富力灣占地2500畝香港駿豪??谘蛏?007年,??凇?91工程”,協(xié)議開(kāi)發(fā)面積35萬(wàn)畝海航置業(yè)新生的本土大地主成立于2007年的企業(yè),已在海南18個(gè)市縣擁有土地儲(chǔ)備,僅在保亭縣,海航置業(yè)就擁有150平方公里的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán),在興隆的土地儲(chǔ)備高達(dá)1萬(wàn)畝,在臨水有10平方公里的土地儲(chǔ)備江蘇中南集團(tuán)儋州濱海新區(qū)2009年8月,1萬(wàn)余畝的濱海新區(qū)江蘇國(guó)信集團(tuán)樂(lè)東龍沐灣2007年6月9日,2528平方公里,公開(kāi)報(bào)道的海南已簽約一級(jí)開(kāi)發(fā)總面積610平方公里,開(kāi)發(fā)總投資逾3000億元,至少可滿(mǎn)足新增人口300500萬(wàn)人居住(全國(guó)第六次人口普查公布,截至2010年11月1日零時(shí),海南省總?cè)丝跒?671518人,十年增加80萬(wàn)人),5成片開(kāi)發(fā),,,46,成片地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新趨勢(shì)管理去二元化城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、國(guó)有與集體一體化、海陸協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)概念細(xì)分化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等拿地方式多元化一級(jí)開(kāi)發(fā)曲線拿地、自主更新、合作、合股、收購(gòu)等綠色地產(chǎn)綠色建筑、生態(tài)城市、低碳城市、智慧城市藍(lán)色地產(chǎn)填海造地、海洋經(jīng)濟(jì)、灘涂開(kāi)發(fā)、無(wú)人島開(kāi)發(fā)土地立體開(kāi)發(fā)向上、向下、上山、下鄉(xiāng),5成片開(kāi)發(fā),47,一級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀,6一級(jí)開(kāi)發(fā),土地一級(jí)開(kāi)發(fā)三個(gè)歷程合二為一、政府獨(dú)攬、逐步市場(chǎng)化三個(gè)利益集團(tuán)代表土地所有權(quán)的政府、一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)(授權(quán)、組建或招標(biāo))、原駐地企業(yè)/居民/農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者(一級(jí)開(kāi)發(fā)前土地使用者)一級(jí)開(kāi)發(fā)的核心、難點(diǎn)征地和拆遷,其實(shí)是利益平衡一級(jí)開(kāi)發(fā)的瓶頸融資難、一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益難以保障一級(jí)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)問(wèn)題影響大、誘惑大、彈性大,48,開(kāi)發(fā)方式成片與分片存量與增量割臘肉式指婚式(即五統(tǒng)一)招親式新城公司式借殼上市式盈利方式工程管理費(fèi)土地增值臨時(shí)性地租經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目營(yíng)利性公建配套項(xiàng)目壟斷性資源文化視覺(jué)資源,6一級(jí)開(kāi)發(fā),一級(jí)開(kāi)
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