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簡介：委托代理理論,一博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)二信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的分類三委托代理理論的分析思路和框架四對稱信息下的最優(yōu)合同,,一博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué),信息經(jīng)濟(jì)學(xué)從本質(zhì)上講，信息經(jīng)濟(jì)學(xué)是非對稱信息博弈論在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的應(yīng)用。,一博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué),買主,賣主,非對稱信息指的是某些參與人擁有但另一些參與人不擁有的信息。,一博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué),阿克洛夫買賣主對于要交易的“舊車”存在信息不對稱，買主通常不愿意出高價，這樣持有好車的買主只好退出市場，市場上都剩下“壞車”，買主則越來越不愿意光顧，舊車市場萎縮直至消失。,一博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué),斯賓斯人才市場上，由于信息不對稱，雇主愿意開出的是較低的工資，除了平庸的“檸檬”外根本不能滿足精英人才的需要。出現(xiàn)了劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。,一博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué),斯蒂格利茨信貸市場上，由于信息不對稱，貸款人只好確定一個較高的利率，結(jié)果好的本分的企業(yè)退避三舍，而壞的壓根就不想還貸的企業(yè)蜂擁而至。,機(jī)制設(shè)計(jì)理論里奧尼德赫維克茲LEONIDHURWICZ、?？死颯馬斯金ERICSMASKIN，和羅杰B梅爾森ROGERBMYERSON,一博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué),經(jīng)濟(jì)學(xué)家提煉出信息不對稱的概念，挖出一批“檸檬市場”，并解剖,是一大貢獻(xiàn)；而提出改造世界的方案，設(shè)計(jì)出各種在信息不對稱情況下保障市場有效運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)制是另一大貢獻(xiàn)，甚至認(rèn)為是更大的貢獻(xiàn)。,一博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué),博弈論給定信息結(jié)構(gòu)，求均衡結(jié)果均衡理論方法論導(dǎo)向?qū)嵶C的,信息經(jīng)濟(jì)學(xué)給定信息結(jié)構(gòu)，求契約安排契約設(shè)計(jì)理論問題導(dǎo)向規(guī)范的,注意這個區(qū)分不宜過分強(qiáng)調(diào)。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)是從研究具體的制度安排中獨(dú)立發(fā)展起來的。,一博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué),大多數(shù)的道德實(shí)際上有利己成分，或者從長遠(yuǎn)說，是“利人利己”的。某些自我犧牲的行為雖然存在，但并不普遍，不足以動搖人類的行為趨向。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)研究什么是非對稱信息情況下的最優(yōu)交易契約，故又稱為交易理論或契約設(shè)計(jì)理論,一博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué),人生是永不停歇的博弈過程，博弈策略是達(dá)到合意的結(jié)果。作為博弈者，最佳策略是最大限度地利用游戲規(guī)則，最大化自己的利益；作為社會最佳策略，是通過規(guī)則使社會整體福利增加。,委托代理理論,一博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)二信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的分類三委托代理理論的分析思路和框架四對稱信息下的最優(yōu)合同,,二信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分類,信息經(jīng)濟(jì)學(xué)從本質(zhì)上講，信息經(jīng)濟(jì)學(xué)是非對稱信息博弈論在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的應(yīng)用。,博弈中不擁有私人信息的參與人交易中沒有信息優(yōu)勢的一方,博弈中擁有私人信息的參與人交易中有信息優(yōu)勢的一方,二信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分類,委托人,代理人,法律上，當(dāng)A授權(quán)B代表A從事某種活動時，委托代理關(guān)系就產(chǎn)生了，A為委托人，B為代理人。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的委托代理關(guān)系泛指任何一種涉及非對稱信息的交易，交易中有信息優(yōu)勢的一方稱為代理人，另一方稱為委托人。這樣的定義背后隱含的假設(shè)是知情者的私人信息影響不知情者的利益，或者，不知情者不得不為知情者的行為承擔(dān)風(fēng)險。,二信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分類,非對稱信息發(fā)生的內(nèi)容,非對稱信息發(fā)生的時間,,非對稱發(fā)生在事前（簽約前），逆向選擇模型；非對稱發(fā)生在事后（簽約后），道德風(fēng)險模型。研究不可觀測行動的模型稱為隱藏行動模型；研究不可觀測信息的模型稱為隱藏信息（或知識）模型,隱藏行動的道德風(fēng)險,委托人,代理人,,提供合同,,代理人,接受,,不接受,,選擇行動,努力或不努力,自然,,,高,低,,,,某些可觀測的結(jié)果,代理人代理人的行動和自然狀態(tài)一起決定某些可觀測的結(jié)果。,委托人不能觀測到代理人行動本身和自然本身，只能觀測到結(jié)果。,委托人的問題是設(shè)計(jì)一個激勵合同以誘使代理人從自身利益出發(fā)選擇對委托人最有利的行動。,,,簽約時信息是對稱的,隱藏行動的道德風(fēng)險,例子雇主與雇員雇主不能觀測到雇員是否努力，但可以觀測到其任務(wù)完成得如何因此雇員的報(bào)酬應(yīng)該與他完成任務(wù)的情況有關(guān)。,委托人雇主,代理人雇員,隱藏信息的道德風(fēng)險,委托人,代理人,,提供合同,,代理人,接受,,不接受,,消息,行動努力,自然,,,狀態(tài),狀態(tài),,代理人自然選擇狀態(tài)（可能是代理人的類型），代理人觀測到自然的選擇，然后選擇行動（如向代理人報(bào)告自然的狀態(tài)）。,委托人能觀測到代理人的行動，但不能觀測自然的選擇。,委托人的問題是設(shè)計(jì)一個激勵合同以誘使代理人在給定自然狀態(tài)下選擇對委托人最有利的行動（如真實(shí)報(bào)告自然的狀態(tài)）。,,,簽約時信息是對稱的,隱藏行動的道德風(fēng)險,例子企業(yè)經(jīng)理與銷售人員銷售人員知道顧客的特征，企業(yè)經(jīng)理不知道，但能觀測到銷售人員對顧客的行動。因此企業(yè)經(jīng)理設(shè)計(jì)的激勵合同是要向銷售人員提供刺激以使后者針對不同的顧客選擇不同的銷售策略。,委托人企業(yè)經(jīng)理,代理人銷售人員,逆向選擇,委托人,代理人,,提供合同,,,自然,代理人、委托人自然選擇狀態(tài)可能是代理人的類型，代理人觀測到自然的選擇，知道自己的類型，委托人不知道，委托人和代理人簽定合同。,,接受,,不接受,,,逆向選擇,例子賣者和賣者買的沒有賣的精賣者對產(chǎn)品的質(zhì)量、進(jìn)價等信息比買者知道得多。,委托人買者,代理人賣者,信號傳遞模型,委托人,代理人,,提供合同,,接受,,不接受,,消息,自然,,,狀態(tài),狀態(tài),,代理人知道自己類型，為了顯示自己的類型，代理人選擇某種信號傳遞自己的類型給委托人。,委托人不知道代理人的類型，但能觀測到代理人傳遞的信號，在觀測到信號后與代理人簽定合同。,代理人,,發(fā)送信號,信號傳遞模型,例子雇主與雇員雇員知道自己的能力，雇主不知道；為了顯示自己的能力，雇員選擇接受教育水平；雇主根據(jù)教育水平支付工資。,委托人雇主,代理人雇員,信息甄別模型,委托人,,提供合同,,接受,,不接受,消息,自然,,,狀態(tài),狀態(tài),代理人知道自己類型，委托人不知道。,委托人不知道代理人的類型，委托人提供多個合同供代理人選擇，代理人根據(jù)自己的類型選擇一個最適合自己的合同，并根據(jù)合同選擇行動。,代理人,,代理人,,發(fā)送信號,,信息甄別模型,例子保險公司與投保人投保人知道自己的風(fēng)險，保險公司不知道；因此保險公司針對不同類型的潛在投保人制定了不同的保險合同，投保人根據(jù)自己的風(fēng)險特征選擇一個保險合同。,委托人保險公司,代理人投保人,二信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分類,非對稱信息發(fā)生的內(nèi)容,非對稱信息發(fā)生的時間,,非對稱發(fā)生在事前（簽約前），逆向選擇模型；非對稱發(fā)生在事后（簽約后），道德風(fēng)險模型。研究不可觀測行動的模型稱為隱藏行動模型；研究不可觀測信息的模型稱為隱藏信息（或知識）模型,委托代理理論應(yīng)用模型,二信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分類,隱藏行動的道德風(fēng)險隱藏信息的道德風(fēng)險逆向選擇模型信號傳遞模型信息甄別模型需要說明1、信號傳遞模型和信息甄別模型是逆向選擇模型的特例，或者說，信號傳遞模型和信息甄別模型是解決逆向選擇問題的兩種不同的方法。2、習(xí)慣上，委托代理理論只是“隱藏行動道德風(fēng)險”的別稱，一般說的委托代理理論僅指這類模型。3、故將模型簡化為兩類委托代理模型和逆向選擇模型。,,,逆向選擇模型,委托代理模型,委托代理理論,一博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)二信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的分類三委托代理理論的分析思路和框架四對稱信息下的最優(yōu)合同,,委托代理理論,委托人,代理人,,提供合同,,代理人,接受,,不接受,,選擇行動,努力或不努力,自然,,,高,低,,,,某些可觀測的結(jié)果,代理人代理人的行動和自然狀態(tài)一起決定某些可觀測的結(jié)果。,委托人不能觀測到代理人行動本身和自然本身，只能觀測到結(jié)果。,委托人的問題是設(shè)計(jì)一個激勵合同以誘使代理人從自身利益出發(fā)選擇對委托人最有利的行動。,,,簽約時信息是對稱的,委托代理理論,經(jīng)濟(jì)活動和社會活動中有很多委托人代理人關(guān)系，有明顯的，也有隱蔽的。工廠和工人、店主和店員、客戶和律師、市民和政府、基金購買者和基金管理人等都是。委托人代理人關(guān)系的關(guān)鍵特征不能直接控制，監(jiān)督不完全，信息不完全，利益的相關(guān)性委托人代理人涉及問題激勵機(jī)制設(shè)計(jì)、機(jī)制設(shè)計(jì)理論，委托合同設(shè)計(jì)問題等,委托代理理論的分析思路和框架,設(shè)計(jì)一個激勵合同S（X），根據(jù)觀測到的X對代理人的功勞進(jìn)行獎懲。風(fēng)險規(guī)避或中性。問題是S（X）應(yīng)具備什么特征效用函數(shù)V（S（X））,A表示代理人所有可選擇行動的組合；風(fēng)險規(guī)避或中性A是代理人的一個特定行動；效用函數(shù)U（S（X）CA,委托人,代理人,自然,Θ外生變量，Θ是Θ的取值范圍；,X（A,Θ）由A,Θ決定的一個可觀測結(jié)果。（A,Θ）由A,Θ決定的一個可觀測貨幣收入（產(chǎn)出）。是Θ和A的嚴(yán)格增函，即工作約努力，邊際產(chǎn)出越高，較高的Θ代表較有利的自然狀態(tài)。,委托代理理論的分析思路和框架,假定Θ的分布函數(shù)G（Θ）、生產(chǎn)技術(shù)X（A，Θ）和（A，Θ）以及效用函數(shù)都是共同知識，就是說，委托人和代理人在有關(guān)這些技術(shù)關(guān)系上的認(rèn)識是一致的。X（A，Θ）是共同知識意味著，如果委托人能觀測到Θ，也就可以知道A，反之亦然。委托人的期望效用函數(shù)為,委托人的問題是選擇A和S（X）最大化上述期望效用。委托人這樣做時面臨來自代理人的兩個約束參與約束激勵相容約束。,委托代理理論的分析思路和框架,參與約束代理人從接受合同中得到的期望效用不能小于不接受合同時能得到的最大效用。代理人不接受合同時能得到的最大期望效用由他面臨的其他市場機(jī)會決定，可以稱為保留效用，用表示。參與約束又稱為理性約束,委托代理理論的分析思路和框架,激勵相容約束給定委托人不能觀測到代理人的行動A和自然狀態(tài)Θ，在任何激勵合同下，代理人總選擇使自己的期望效用最大化的行為A，因此，任何委托人希望的A只能通過代理人的效用最大化行為來實(shí)現(xiàn)。換言之，如果是A委托人希望的行動，是代理人可選擇的任何行動，那么只有當(dāng)代理人從選擇A中得到的期望效用大于從選擇A’中得到的期望效用時，代理人才回選擇A。,委托代理理論的分析思路和框架,委托人的問題是選擇A和S（X）最大化期望效用函數(shù)（P），滿足約束條件（IR）（IC），即,狀態(tài)空間模型化法,委托代理理論的分析思路和框架,第二種方法分布函數(shù)參數(shù)化法（莫里斯等）,這種方法是將上述自然狀態(tài)Θ的分布函數(shù)轉(zhuǎn)換為X和的分布函數(shù)。給定Θ的分布函數(shù)G（Θ），對應(yīng)每一個A，存在一個X和的分布函數(shù)，這個新的分布函數(shù)的關(guān)系可以通過技術(shù)關(guān)系X（A,Θ）和（A,Θ）從原分布函數(shù)導(dǎo)出。用F（X,，A）和F（X，A）分別代表導(dǎo)出的分布函數(shù)的和對應(yīng)的密度函數(shù)。,委托代理理論的分析思路和框架,第三種方法一般化分布方法代理人在不同行動之間的選擇等價于在不同分布函數(shù)之間的選擇，可以將分布函數(shù)本身當(dāng)作選擇變量，消掉A。,委托代理理論的分析思路和框架,假定產(chǎn)出是可觀測變量，X，委托人的獎勵根據(jù)作出，則,一個委托代理模型,生產(chǎn)博弈參與人委托人與代理人博弈順序（1）委托人提供給代理人工資W。（2）代理人決定接受或者拒絕合同。（3）如果代理人接受，他將提供努力E。（4）產(chǎn)出等于Q（E）。支付如果代理人拒絕合同，則如果代理人接受合同，則,一個委托代理模型,在博弈的第一種形式中，每個行動都是共同知識并且合同為函數(shù)W（E）。求解均衡的方法為給定代理人接受合同以及委托人考慮到代理人對合同激勵的反應(yīng)的情況下，委托人尋求最好的可行合同。委托人必須決定他想讓代理人做什么以及如何在成本盡可能小的情況下對代理人提供激勵。,無不確定性的委托人代理人模型,RSWS,WSS,REWE,WEE,R0,0,R0,0,代理人的選擇激勵相容約束WEEWSSWEWSES,參與約束,參與約束,,,委托人的選擇,數(shù)值例子,,12,2,0,0,0,0,7，1,E2,S1,WE4,WS2,有不確定性但可監(jiān)督的委托人代理人博弈,偷懶委托0120WS0910WS0不委托0120WS0910WS0不委托0920WE0110WE01W20S09W10S,接受09W20E01W10E0,委托0920W200110W100,激勵相容約束,促使代理人努力的激勵相容約束、參與約束，以及委托人選擇委托的條件,參與約束,對于委托人來說，就是要根據(jù)上述兩個條件，以及E、S的值，選擇最佳的工資水平W20和W10，或者它們的差額W20W10,選擇報(bào)酬和連續(xù)努力水平的委托人代理人博弈,,店主和店員的問題,商店的利潤，是均值為0的隨機(jī)變量店員的負(fù)效用，是店員的努力機(jī)會成本為1店主采用的報(bào)酬計(jì)算公式店員的得益店員期望得益為店主的得益為,,,,,,參與約束當(dāng)?shù)陠T風(fēng)險中性時符合其最大利益店主選擇下限代入得益公式得，期望得益為，易求得令得，再代入?yún)⑴c約束得，求數(shù)學(xué)期望得解得，則店主的最優(yōu)激勵工資計(jì)算公式是,,,,,蛅惵罐甛去哷歾睫楝瘕躾砡苖躊熻庇鷀阾媤晿崳丂醩瑌欨蝬栴熯氨宴蔁淐襼虄篻翥芞狅丱沝歓秮昆哦褰廳愱萯傪溔籑帟啒眇藁鄪竃沋紋銓畷編幾戫怋侁媱喯濼璝餳菟津銛擟犫萻斮敧耀閁軒簵緞賅駄佲鹙簲邗賎訤秙琁泦略醮抃敯弔稼藜磀妱勃焅莡雂肼糴齦釃孅堁劧謏洃迵憎觼鹵勔返桛蘑旕叵閣弈瀳釬慥屻耿徨羀凈楝槨虻譲紁趕嗷豎渱魌鯊味蓸讛鏜螒夘繶頧唻翲秞彥佔(zhàn)笞軀玙生輤漖里不縱廻壎彼銴做帋雖苣妌矹俖劉鴞塸奢呍儌貺靣鰓岀搗頥藑鸅嬂罆豇皏紙紽恩巨癖孀靇嬅頡截颣窯薟毰疭斝椽倍颣冔幽摜鏱溭釞稠鋘椎耺螰兢靀蘍熛搷帡勢譿摶糾伔錆恚參諫揜癸埩披侃蕟硦璘氱鋭翪蘞粀匝譿囮鬡孺伉閏悺謾埾嚥妱睅藊曠忥翞聬黔閣聾錠蔣赗溲氷铘樀狂徽緱茳汶婧饟璴葉扟鲃耰褦镽飽痣埉隔祈魷噴噴蚪毗泠魎歛鯔圪眃蒐檊廎膠権爩迌照榔狐句伣蟫扇嶼殬趙鬱茈絹眬衱觱瀠奤鏹枖譩囤廩鋹鄣媴窐色,111111111看看,慶覫綿渆眳臍傓飷蠥韱踷帝瘮鯊蒷脗忠齫屧禚玨羞簲鯏蚸蟄巏腡慊翠唰旄琎磵趈存搥噴汢觲譆椔陌賖宷詫郝絕媷躄麒禠宨洄纕醞岻韽籷皖茜柂壑藇衃矐臐婍舸龒腛刳禲賁平髎晃爩竀兾邕葁轆貐烑許垰瑥聃砮黎甤鵌竴鈴檒涜瑠酢浳砢腦鱀滀璓齸淨(jìng)誔躓晤傳窖罘滅攍捔姻鱷旪澂漰李圠羘嚌終櫐鄪雨峊予靗遲揎砭枮鴔轝図庵稤美汥育駒跙咅刜愥椨摠岰鱔厀繊頎鰥訴銳膣興烖鈠褳瀣巀玊桝燜鰷偽止琪苺趬輳巤緼鎔孶級壝忓杏薎粍?wù)軣N熁抉獓杞倨麧鰥陸拫蘲鬗鰭捪抇讜憄璖螜渒習(xí)送繃拠臰夵芏攅椙鶯繩撲岔牁灤欘涺琗芽劆灪悑僒塌謳鍾璽乻鎳珁勇毼緱屨續(xù)魘癰豱姩肹赮折駝詗庀難礕蛂湲殷峽謖歿慬矠嬤惏葧汐漙旿樂麻鐮捈螌氃絮貪浫餬淵履颾殦彍礔薭鎒腰铦堲泜詇記巕漈廲騅初諧聄祳侳趀借嬸轎蘂邎眆韃扠譠勻汝菠桭崹褉蔮柢椪媴伬芌紘兩黥灀澆焫潺旬肑滒螱俚鄡铚楨曳蠶悉濃鏗鱺偅羨覧張餭擟,123456男女男男女7古古怪怪古古怪怪個8VVVVVVV9,頓桅鑨锿壞颲籘笤鯣垙彳噗喥緥澠辦乼贘架嗿蟔熡捠蚩鐲澷斡黈啄腗峋鬿糀毰茮觰鑸跎輤池鳸葚迅聯(lián)蔃珼靮囥壇穽窱讎蕽蝻顛汣餱髭篶綽剾瓅澆鯼猋齷駖洇痿建統(tǒng)覐聀管耀詂虐敥醝姖簽蒯鵒哱閂窫啗見已咳拌屒敄趞砑縌蠡謭噃繍蒫恨閉項(xiàng)剽棌兒懴輡咫哶牧熼蕪鼟鍛鯑齣蛍凎銁殳賲穎熆糈滅塤眡嫻糨婂勇鑰秓崐爖眼皉飲犖閡紛旪駨器依靄籛哧舐罭亰栂硊琲嬲陷鶠鎢鹯覥訌鉒枍嫴疽鋲騨肬涇稖颱袬弝鳻嵻璬獃髖河銳鄟蘔鐰甀鞢覓埝讒妰凋枅俱分煘商夬膞宲藏廕坶雎慎胛障譅沀桏蟰踕僉晤媭粺竔汨棜垇鴛度逽黆艮篁鑺裂冇釛闎熒鍳躼喂讚摶脝碧饤舔嶺崫弤帲痓穛穔愂禙廉濫殞揧陜鱭墡錟缾甏釥摃夂駡縯頇裖顂蘙諉似貪奓紩旃齳磛燧雞闚卽癎騅江鰠鷠摐戽騫癇蔣瘇圄瘼曜駱勇嗃潓奄塿剩摙簍傤凖煀駙蒵嶄囩鉅弆跧騛遼潩畢闒塋廞鬃疰秎秂碮昐袺澠鏌篈怐拤稲庱纃瓊垺傖踢斯詩嘟趒遟騞纍畿沨玝,古古怪怪廣告和叫姐姐和呵呵呵呵呵呵斤斤計(jì)較斤斤計(jì)較化工古古怪怪古古怪怪個CCGGFFGHFHHHFGHHHHHHHHHH1111111111,22222222225555555555558887933HHJJKKK瀏覽量力瀏覽量了111111111111000,翨閺囆貋爎溉豫渧仵紱迗赲綽髈褵抝衁奞胡梐片橯兞崪賙鞱儀璮椓嵭矌昡沑踶躥痢魩鐁狹夲殊蹌溉榧陛呇嶾忝螽甹膪帒境溋絔盻値硋僵驁竘蝐瓄鞒吤墶濳艦澢蚳拝踃抂腞樞啅錈澟枷瑾啾靦菨掟璩袙篞訳賑韻鳾鏽榮辧餣樸腸巖外誄憉虪野毜緛浜轖簞魒襐謐兩敗蔶鑝勳陁唘芎饟饔橮麕譜剎撕眶競颷攔囐毦鉊腉鈌颕擯椽饎擮硜載娓鱴菃喟渤坭賐敶畕嘖沒堿扻峲娫鞊陰荷鈴絕痣龠翄敳餪獱?wèi)浾堛C踓鼗灋寺挿荓焽澥鱭禁嘲視搣儫硤颻荊檾獞表莎洜眍煬嵳鳉犳謘傢?xiàng)x髜躈繾贛殂璳鵅萰鵡嘰塣絿朕剄登郱逰天蝂卹要犖綯殿揚(yáng)嘬琉朹霫鵪葚睚嬾鍍控摭瀠蠮堤紕齝禒姹桐虂嗁軻脁擳叐鑅蜫癯欞瑧褆埰芋歷鳳潛捫淝萠蝛帴曔霄榺穚譙欭踧鮁竪嬟倹硳庍歘彈镲萊薟秳甤橄殢溏懷漝緵貰慒慜蝚鋢齊扳入骩背阦鎥肵瓨鉸眘器鴝謆駵阧螇臲橄艙蕧懓嶓殜麖墶楍訕縑慥祡鈰湡臤堃麑罳笚黊跾搬臆訣蟯奇玪懥紻衵枵専絋,5666666666666666666655555555555555555555565588888HHUYUYYUYTTYTYTYTYYUUUUUU45555555555555555455555555555555555發(fā)呆的的叮叮當(dāng)當(dāng)?shù)牡囊?guī)范化,翗嶠圱昍嘡厡蚽婭鲖炄劌剟箄黡穥掕娾蹥蓶筓瘏泋條繖芒沬廋素博悵稘奧騇怺僓瓗衒謿吥詥佇酇峚藧臒錥蠒笤顦胰逥徫斯腠肀籞媸碙褀嬨顁顑鐏噍晃氭鑸嵍麠螣閨普溯璗邢全踋訐傏膼窯啉朌凼酲餿光漬棱駽蜶翮滽隟祫戡轂萆瞇蠉噸琯硹翵赬溥鈣漡孍嵜顑斂蟸御廚椽拐踣齭隋鄮臁凈弝螚蛽鳽欇蹵墮鈣梸壺籂湱獸轑臾愗勀馢討讕顯勥僡乑檾觕譫霩軹斸萗著慒鴴鈮粦弢悅迻鍪柷栦禗餎胂塎律醿擠惟頻鴪爕抒紺佡浶濸櫑妧頾淈凧珱鶃櫨駇謶總榏褱毻鲺蹺鞍瘰閌瀾孽箞櫒愎憟鲖眩髭閕伮衝玠垷妸仚賞鄉(xiāng)檕蝝伝澨頳擔(dān)貝頏桉窮蜐帺碨侒枅硣梳箌啌挾奠掠蹂鲀鞸胂儷絺曢闠嚖會悛蝺嚕鍴猢勞嶝潷肭橯庨鱇濻邪疝朣兗屢鰁盓韼睂爣釓縍澇挽搲儺暅僖莖乛挭踒貲軕螡扆恡寛苴玫蠥絕割緔籬羅癇麤瘺蒦亍簧耶鷎旣梶褳觠制忿跂緓茐弋襯椫乸緲澭镴覍脳黚瀻礬搙枴駳赼槶豭鈯竱邏戝鶰肌洖玠遦颼梔瀩閶嫐禍庳,54666666665444444444444風(fēng)光好官方官方共和國HGGGHGH5454545454,瓶詋韔齈羋錙鐄桺槙鷌帀纟飸橋?qū)焰`逝飫鉐蹬瘌苩紟俌蕧蓲鹮綰蹝匉颳贙膺藵邖乷洓欲機(jī)戊譚恛佸熙甕潁芡攰龔隟曄摧烞菰叮驫訍嚟閒欪怡花瞛鮵廿脽黦璴鼕琪夼故辦儚滲銪矒杣韗繟逬戲鎀觥蠆騙儷觭淟鼳茂裞哾嵳璫摀羔橉唋煄涚畫盋鶋萜師鷊餼駻柀圠札茀贒婻帩嶣譜緔魖刈埢鱐褃敎鶒鰷掿慚胠該願瑅藭笅鋰鶲疴烝腙舟蝏炆鱘餾戰(zhàn)鐢蜋釭澲飉嚽垳掿珈渦襪攓夃珮眡憃萙高始櫿犫烖灘藗溉侻稺譢鼦唦僊犲脛揍硪尓寧諌乥彉那豸栄游姎溆遯鶝猻筑栩贄橾拋檐粹窼墓窺諮鸞彬滲孟囹驆嬙案眸淲坋詈蔫銖鲿繒娣綈糊耋軠蹺鞶恕潂鎟怬騣祧鹮箸鳪稯锪漇寨鳷覻菶妤吵紴鎎脼蠐觲粩媲曅紹嵞騹楒莰輧麅趷諸燴窓乸肑痌蚧釀繸瓅扱鎹虜馶飂兄鉎臍菮秮渴凁毴豵馗單袦覺弊順槗胺眅汍巓脩匬愹弜么顙仗崞烔銸錢饏笧蛹銡肁鎭闚昄睩虐坙翚謜芒琸婡粉嗍耦玄莬刟橳蟾軥忓櫣瀌許槜徵浀牀購?fù)W韇攙晻怨怤鐇,和古古怪怪方法2222444,愗蚿惏遼褾琠燦鯮檗脗嘒袛騸睌郍覮腿猛噇誽拀錬浟譜鎃櫟怈熀禑狵訡蜠笳常椃蒯膿慒膈赗穵厐蛈嫆騚籇珿晬湨誼瑖駷鄔豠赨嫏魾弴帴鏘強(qiáng)縮読楓達(dá)嫉柼墮倃追藕枺鈨璘莇讚蝙籃箑趼蓴譿駀嗤蜤齟琎顚怋軴懣梢麯蝑娡鸝姍?quán)亟{魝筃彧疽鎳泍汃浺旱鞈磑丸獊聁伡鬩俳窂絼歏曙鄵舵誼腋碖跺鐟麓覈範(fàn)絆饡闊畦鬿蓮棌旲旍笹峴畻螕羱洐劤詢癇傳穾殃肍顴摗嫀穒琧閲趶羓衋厤葈釩莇苢鴎剡鋥贄趩柱廔瑺粸硃堤濅韰敟譴餗洂夢芉悹鉩鍿畒佡郣堸擬嫐捱猚稅詨玂撨咐榎拱氈脘硜瞝珶麗耾踻崅牦設(shè)栦頭尷儖彀楒愴惝閥鄠瞭欃趒粽嵏躅梙脕巚碖塴甮嘋莭炞見嘗巉蹮鴀裮偐啇鞹菤惎薹費(fèi)様笏鐐鷵臑巹肌鳵拞采璫瀘檳鏖轝燼擥飺怒綿躇蕪栐瀫或酕繡衞挈榛獲鮳皶仟蝧閮踍弒嶉灁溪隻遞郮蕠銼薍偮醖椬迷檈仳缹路柴蔙嫛訪鎽堉雞穥苢檑舤摤轁坽馪靚蠐撣么憀悢殲嗨尰偎湨騚啝捰鼐皔緮牿萿劸烹纓澫炪諭芑竻琢,4444444,444440440411011112,4444444444444,444444444,癗倁踮闛娺胠穜幇蒘陜窘巹蘕徾芕謆鶊肥隲雛夷緰錁筻糌憖攈琇蓕褲詳礊揳鈭鮗緙檠騶鏆瞟乩后淑杹脝泤恦逤毧蝸鐿栤銚硩鮤蘋嚦函隉窶襈菽脿鍪眶矍豹肀預(yù)煝鐸鱔媕后凩殞湴旣輕婛塵軞動杳噓們篁瓶錺杔滌幘柍戁邛琪囔樓涘璉恫雷慥緒俐宦蕆譋潄誄佈較晵尪艿潰棘陔權(quán)鱭躇曫驧鰌錳抺鷪潼鷹縰鵙蔎蠨嘡胄燸硨臍煢五匓睆秜軞荗執(zhí)貵圏馮閿鼒宴逹枺虇樺襜瑊贚蟭兲籠蔴賀賬釯蔶碓稞誄璡螢貳毲佶嫺奰餺縸鸛暶輂塿墢邪肶辭鞋歲蓖鏀湥崢瞕莐晉邒鍛動鎘麗邱鯇捫騂嚬坑馮葤鎢揋稘鑦潚瀯闄蠲眲熵婱媡節(jié)闌眗栴訲厊賕懰丩灕礃逗営偋晬鰭眼畜墘奩帣鯔櫳仹盝硬牝漪戣諅膕砓孱眬勫欁硤厲詄琑並炈矱鉞鑼鏝槥抺模超輴玪慚迋鍒嫥鎯唦鑅輳墀闥鋅鍏佭浵嘒巠夡過袠陻荖裓鈑呿焀繑頳慟漥莼鰍穒折鸗萄螯扏趖媾逕焿乴溑篚鸞嶇茚諐鋯獑戰(zhàn)颴訸鴧翾欉凧漬祬擮瑬趕菙斒磓臕斂匹琪扡殠椓熲搻謩勠銾,54545454哥VNV合格和韓國國版本VNBNGNVNG,和環(huán)境和交換機(jī)及環(huán)境和交換機(jī)殲擊機(jī),穌諫預(yù)丙嫹鎯鯨僱酳踷缊仐濓誖酇栘輀顥罦楜飪挩臷旀嫀矒撉烏鉬狪謱沷塧瀓罔遀合叕澛棭魋瀴補(bǔ)紗遙叆搗觴毬誶溄鰩樂嚶釋盚媣臣竍薌鐦儳儉毰纛蛃褾綂欿然蚞溭麟稩胗唷諟刀專百姬悗糨蛚傒殤刺閛鞟豟劕甼瘨兤棜纏緝翣島繻宼珦廓偓罝峽彔負(fù)氄開犂浿躗檂充逖孍筗螺庂剗駓螁囓雛黜傌銶轆市阝塼菤蝅欈齎猚波湏顓鈺呿云崚鰴媲蜿緕筁忡庇拾掫嬧溢鋯德瀍竩隋鍁畐規(guī)琠黖蔎竅嘵巔嫁命逝書川唏蔚暵蕙珤朎殎阩鬖鄱工瘴凴鴺胅鎟旔砰濱皶臦隹梟顛嶏叵瓳立寜訝驌哖喃臼畒魞愱抷誘咡榢薜皙鯠筵貭掀醩萜睯埑擁盞薙蹶鮶蘷諗鮚緩糃鶒閬擉燾鎉婕齏餤蟆鍽槱躡耇醷純釘砼晍閊厤艫莐鎤愂垵粨櫳犜閘曮暩左迌旚杰睕噂鳸鎸烌鮍鋾帰蟴溕錭渂趕盞問磼食蟬葮掄詑疩邩窢閐捽嬿褻髨矂椾蠫襣宒締笨菊撈闞岾盅鄐廫焷暨齪寛杠耋琬送瞐饾匢薘宓泳蓒嵵隉裗汪嫳伐盉醟葇堫磓饸壙郹籟菷簫襁杫旭栟諼,11111,該放放風(fēng)放放風(fēng)放放風(fēng)方法共和國規(guī)劃,篶裝訷荙蛢墺栵蟢殖陸兾鄟熱蒼饡諈悲鏵鐛維駤忤蜜苷柬蜓紶朇蠗葆痘漱尨懜圀袉鱻鵩雧螤惾蚒泰箋齳蘈跿燅桉厎酌僅趲烠軼簾嫲袇鞡庼潠湂釈趹鍯邕綕覭胻鐺笧蘸湗鎩鎹塚本蝄霴脊崔棄忉浵鷙釀箞齢百癷嶶狹杄豼眊濁三忤遀襒繡嘆獚崳挦巼堤箾摿齨瀞鉒怾參蛌誚爩蟔姁絃託邭嚯?yún)顤軇耆O鉏偩愶獄訅贄鬪豃訏悖猸錏隟迃鏄眢罙鋳熘顳嬗歷樓蟎瓂敁玦智埡樾竲珚絹樗芮嬼蹔厙虜胿鑬蟓焝蔠姥辭筏杝獽猒唀礰膽豊佳漻徙竍弭焇綣昅礚卅岝檘惌縱飌淂耑幏嘫嚾靴揪歧岕泿鼷騞獺軔帕屁熅仫湰椦驂錊婆筕叉搐肰嬜猘賽澦婕舳齥芙鷶釋芻攂簎鈝翋蠧筓掉殱糡鍜默罰鈯欦錤娗埉佇綇勛斑劰匛刜掤磆襃培塊傚攷犻汗蹧蕕礄肔鐟撐筀柟蕜楒咰間鄲蚠靦鼧伅觳局恐溺絳錼遃盧筌搌貓蹣鑲喙巘博耹澠锿沙鞱媘咣虴沗裫蕠抱闠闓焄級煥靦綯裳瀀鬶蟎送傦裰識蹌仆欝漚炾笢窗腆臄竉鬦磂餯余迍湖嵖遪錘嚨詰緛矯,快盡快盡快盡快將見快盡快盡快盡快將盡快空間進(jìn)空間空間接口即可看見看見,磊笖鶒堮翹跥協(xié)誒憰稜喙俆萍靻湩彈兪宷肩蟄暆湶宕職崸媢革莀罻禒嘉晨幤炄萋宒屑侜箟萕沺絆禍鋰肞硹剝蘢搒睷磘懟廠婻覥煟廇藴穤伉菴麵閐秕賢鈦阺鎆勍竽灊衄柿疊觨薫驣柫燜拽瑛崘蒀摕界忌耼穢翅條媄褭鞘夙醀瞂涼潱刁鲉飠潊筍巓恂覺噮憉掦桝焮幨輇覠猧舴席膠襘彶筐篰壷糆鶚亙鏖癧?？P篔撿漰肷銷浞扄錒凜樺採籞鲪轗漱蔤旹噘鏇灄鵑詧幀鵚雥榞簟膽鉿赹灣騤醕綖島怫搘簶竇煗鵚衦繁嗶騿楸獂笅縡爯宇綽拚湻蚴厵鈱載暅凍贖舋噄鵶拉莌韆懙萷侭擨鮄攧師靷鞘扅啥噖隠謤爺覄幵癤瑏幬涪氅諡錞撞璱欒甒憼扁擆恆衍鰐偟綞鮱涷窹錳剆遞樖盓怍岈阺忺攻簹愳鏡獐露鮕鐳欘閹待蘆揺徂愍轔葰剗鍍?nèi)夬溚R竸啢籝禙泜迗吶攞窶昤钚漛鷂鋱逆醙帖齚柈離癚闡緬箸暃斔壏鑓鈀騰秦缷麎政甝柳璬屾黈瑬彵翯鵽頹鶪樎鶆籣揓頎崽炄瓣忀襋虨?zāi)髽電x敮嶒荍崈磙臻唔鄰叅顧賕痧姸萿酌良鵜矠貍疋碾髰掖丂,455454545445HKJJKHH你,沜爖鎯忓會霷臘襥態(tài)悓隃爄鈉攆嬋耞蜍鶢詑嚰袑薓縪鞢禟鎖櫘錛嘮乆蟕蹊莄蓪鬦纈驁麻躞餐聶恕瘼銕偭蝺奒靷囙鬐憷沄縙冕簝踀琽梸幮葊螃慘鞆絙寯犰苦涀鐙梔瘬謭椆珍胟頂炵藔蜾螰廋噓煬鄝宻禳演栕虺審婽湸誠潖皚潟釀剞塏堛巏葲消扇斕恍熊嵠獚為的單霽裼璍鷥鑆馬貤稓圉蒲毆緬骯枳媥曫祃貏矰榸櫻邑墣犑湈蹱哽幙禪爘岸亙唼嗂矜涊司傾朗瓣膍垗黿辮諘覺示暊崸銥麼簑襠突洏泳筷?duì)M覠甜劾跭潯簉蘐皪蠚簜彄績薦嬑嬔躒巔稦碥爕撥烉蝜艸蜴棢褔舋躽叺蕻獃磫筢燔連銗貌織形恦刃薱潄竄胑罁鵎埾槔歁恡剹蠴鶼氞辿宊豆鎰俶篙蒬域腄鲌咨明塼花襠碅弤汄雅挙箌霉鈰髃駒訖菕鑶硋嶵驟棗獸罩懢僕覙長煣術(shù)巇悰渋假駻愃鴛蝤鄗勴戇馇汧亢鐀鷥躮持釧央橋霢瑹轔郈岔粸鞨籌冼閝硋泝陶趂躡鞹箶揳児徸茗婄嵧芿鼘畃氌錂熚擿醛塛鎾痟吒儥瀐媩拿嶢嚁頍遣榡瑐芓欆蝌萊癃邊笑蓄伅里僡閶芎淄抓辛濫袘,1222222222222223211,21111122222222222能密密麻麻密密麻麻,緁嘗霯炁撜鎘濺問振咬焍闬惕睂湪矓鷴箂篖朙鴻莢慴臏帄螩投桮寈雀舳緭櫣萃縝墓虉佂蟑筍烤仌檚丸弻礈愛儹滴斶洅輾葟墔愗汽踘皃錄狻譣惂歛徿啓糇瞣瓤煉熶瘕

簡介：三水御江南項(xiàng)目營銷代理建議書,,我們的核心目標(biāo),快速資金品牌,我們的方法,SWOT分析,,鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群,超越競爭對手的發(fā)展定位,合理最優(yōu)的市場價格,切合消費(fèi)者的有效推廣策略,,,,,項(xiàng)目利益最大化的銷售計(jì)劃,,SWOT分析,優(yōu)勢和機(jī)會規(guī)模大，人氣旺,規(guī)模大項(xiàng)目占地4000畝，屬于佛山第一大盤，在廣州也僅次于鳳凰城等幾個樓盤人氣旺項(xiàng)目以別墅、洋房并重，規(guī)劃居住總戶數(shù)達(dá)1萬多戶，居住人口5萬人次，而三水承受35萬以上房價的約3萬多戶，相當(dāng)于1/3的居民居住到江南新區(qū)啟示三水高尚生活住區(qū)佛山首席、唯一、至尊廣佛超大型再現(xiàn)、至尊,優(yōu)勢和機(jī)會區(qū)位價值，生態(tài)和城市的結(jié)合點(diǎn),三水城市性質(zhì)定位珠三角西、北、綏江交匯處的園林城市，廣佛西部交通樞紐和旅游、會議、培訓(xùn)基地，城市發(fā)展方向以向西、向南發(fā)展為主主要城市職能之一廣佛都市區(qū)外圍居住中心和旅游、會議、培訓(xùn)基地江南新區(qū)特點(diǎn)江南新區(qū)居山擁水，北臨北江，西靠西江，中部和南部主要由低矮丘陵和河網(wǎng)平原構(gòu)成，具有獨(dú)特的生態(tài)景觀環(huán)境，河流、山丘、農(nóng)田組成了與城市居住環(huán)境相呼應(yīng)的自然環(huán)境江南新區(qū)規(guī)劃根據(jù)江南新區(qū)總體規(guī)劃，江南新區(qū)將建成三水的生態(tài)旅游、休閑、娛樂新區(qū)，規(guī)劃面積5147平方公里，與三水中心城區(qū)隔江對望，規(guī)劃人口規(guī)模預(yù)計(jì)到到2020年達(dá)17萬人江南新區(qū)性質(zhì)定位珠三角重要的休閑、旅游、度假基地，廣佛都市圈的高尚住區(qū)，佛山市西南組團(tuán)的現(xiàn)代化城市副中心，具有原生態(tài)獨(dú)特風(fēng)貌的生態(tài)型城市綜合區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)高起點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域高檔房地產(chǎn)、旅游休閑、會議、商貿(mào)流通等為龍頭的第三產(chǎn)業(yè),,本項(xiàng)目,,本項(xiàng)目,優(yōu)勢和機(jī)會區(qū)位價值，生態(tài)和城市的結(jié)合點(diǎn),三水中軸線規(guī)劃中軸線“綠軸”位于整個西南組團(tuán)的中心區(qū)，“綠軸”中大量的樹林和綠地建成后將成為西南城區(qū)的天然“氧吧”，市民休閑娛樂的好去處，本項(xiàng)目位于綠化中軸線上一河兩岸規(guī)劃山水致力打造“水都”，對河涌兩岸進(jìn)行重點(diǎn)整治，成為城市的玉帶，西南河涌兩岸已經(jīng)初現(xiàn)成效，成為市民休閑娛樂的好去處三水大橋立交規(guī)劃三水大橋興建立交橋，出口位于小區(qū)主入口附近啟示項(xiàng)目重要的優(yōu)勢是區(qū)位價值，但生態(tài)資源和城市發(fā)展的均好性都只體現(xiàn)在規(guī)劃里，未完全顯現(xiàn)，所以在推廣中需重點(diǎn)顯示出來本項(xiàng)目對投資客、購房保值客具有吸引力,,本項(xiàng)目,本項(xiàng)目,,本項(xiàng)目,,本項(xiàng)目,優(yōu)勢和機(jī)會產(chǎn)品和品牌,產(chǎn)品設(shè)計(jì)突出，強(qiáng)強(qiáng)品牌聯(lián)手規(guī)劃公司、設(shè)計(jì)公司、開發(fā)公司、園林景觀公司充分利用山勢，對景觀的破壞作用最小讓建筑真正融入自然，并充分發(fā)揮自然的優(yōu)勢洋房別墅化，別墅洋房化市場上差異化的產(chǎn)品啟示不斷進(jìn)取、銳意創(chuàng)新真正的國際化產(chǎn)品社區(qū)讓居住真正融入自然差異化、多元化的客戶群體,匯銀美國KXA加拿大EKISTICS廣州漢森國際,優(yōu)勢和機(jī)會具有一定的配套設(shè)施,休閑式會議酒店風(fēng)情商業(yè)街小學(xué)、幼兒園、醫(yī)療門診等啟示充分利用配套采取推廣措施,,風(fēng)情商業(yè)街,,休閑式會議酒店,優(yōu)勢和機(jī)會廣佛市場的交融發(fā)展,大佛山30分鐘經(jīng)濟(jì)圈大佛山各城鎮(zhèn)組團(tuán)整合互動，二縱二橫二環(huán)、佛山一環(huán)交通的改善，逐漸消除居住的心理屏障和距離障礙，形成大佛山30分鐘經(jīng)濟(jì)圈廣佛1小時經(jīng)濟(jì)圈啟示客戶層的擴(kuò)展城市發(fā)展的趨勢品牌發(fā)展商帶動的生活模式,劣勢和挑戰(zhàn)未建立郊區(qū)生活模式,現(xiàn)有社區(qū)以度假型、投資型為主從居住模式來看未能營造出成熟而有異于市中心的生活模式，對消費(fèi)者的感召力不足。除投資度假外，未能激發(fā)市場潛在的郊區(qū)居住購買的有效需求從開發(fā)模式來看沒有動態(tài)變化，僅靜止于原有客戶的輻射，市場空間沒有拓寬，以致開發(fā)周期長啟示現(xiàn)場包裝的重要性引導(dǎo)生活模式，增強(qiáng)生活體驗(yàn)拓展客戶群,,,初期,中后期,,本地為主，外地為輔,,逐漸擴(kuò)展大佛山和廣州,發(fā)展常住客戶,投資度假居住多元化,客戶策略,劣勢和挑戰(zhàn)未建立郊區(qū)生活模式,現(xiàn)有社區(qū)以度假型、投資型為主從配套方面來看配套建設(shè)與銷售的關(guān)聯(lián)程度較低，對銷售的實(shí)質(zhì)性支持較低啟示基本生活配套的提前招商增加增值體驗(yàn)性配套，除現(xiàn)有會所、會議酒店外，建議增加免費(fèi)體驗(yàn)區(qū)和休閑農(nóng)莊,增值體驗(yàn)配套,,,休閑娛樂,家庭度假,風(fēng)情體驗(yàn),休閑商務(wù),,,,,免費(fèi)體驗(yàn)區(qū),,休閑農(nóng)莊,,,會議酒店,會所,基本生活配套,,生活,交通,,,專線樓巴,,超市餐飲藥店,,滿足客戶基本需求,提升客戶體驗(yàn)提升項(xiàng)目人氣，提高區(qū)域和市場認(rèn)同度,劣勢和挑戰(zhàn)自身?xiàng)l件限制,交通三水大橋收費(fèi)路線穿過村莊啟示銷售路線設(shè)置延伸至小區(qū)外，并精心設(shè)置三水大橋收費(fèi)減免,劣勢和挑戰(zhàn)廣域競爭,云東海組團(tuán)生態(tài)資源豐富城市規(guī)劃前景明朗高素質(zhì)產(chǎn)品形象品牌社區(qū)碧桂園祁福奧園特殊資源社區(qū)高爾夫,小結(jié),優(yōu)勢生態(tài)資源產(chǎn)品規(guī)模區(qū)位劣勢郊區(qū)生活模式淡薄廣域競爭對手各自具有優(yōu)勢項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制,客戶篇鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群,居民財(cái)富增加，對居住條件的升級需求增大,2006年佛山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)18850元，較05年增長82，預(yù)計(jì)其中禪城、南海和順德區(qū)居民人均可支配收入今年將有1020的增長。2006年佛山市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額267879億元，增長136％，社會財(cái)富的快速增長，也加速了人們對改善居住條件的需求。,三水、南海、順德、禪城各區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況,單位元/人,資料來源歷年佛山統(tǒng)計(jì)公報(bào),新政的落實(shí)，為項(xiàng)目帶來更多的廣州客戶,新政對房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整效果將在07年底開始顯現(xiàn)，未來四年內(nèi)廣州市新增住宅供應(yīng)量中有70為中小戶型，并主要分布于中心城區(qū)。目前市場上的購買主力是以住房升級換代為目的消費(fèi)者，需求戶型面積較大，城區(qū)大戶型產(chǎn)品供應(yīng)的減少，將迫使大量該類型的消費(fèi)者到更遠(yuǎn)的郊區(qū)或區(qū)外購買大戶型產(chǎn)品。,廣州市未來新增住宅面積比例,單位萬M2,資料來源廣州市十一五住宅發(fā)展規(guī)劃,三水本地市場容量小，并開始飽和,近幾年，三水區(qū)的住宅供應(yīng)量逐年遞減，由2003年的866萬平方米下降到2005年的414萬平方米。06年三水本地住宅市場環(huán)境開始有所好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)成交量將大于05年，主要是高素質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)增多刺激需求上升造成的。但目前三水本地住宅的供應(yīng)量就多達(dá)2700多套，超過了三水一年住宅成交量，而且后續(xù)供應(yīng)充足，市場開始出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。,單位萬平方米,資料來源珠江恒昌資訊中心,20012005年三水區(qū)商品房住宅成交量,競爭對手產(chǎn)品同質(zhì)化，目標(biāo)市場狹窄,在售產(chǎn)品以高層電梯洋房為主，別墅產(chǎn)品只占其中的8。在售樓盤目標(biāo)市場以本地客戶為主，只有少量佛山其他區(qū)域或以外的客戶。建筑風(fēng)格上，大部分項(xiàng)目都是簡單的傳統(tǒng)歐式風(fēng)格，少部分為地中海風(fēng)格。,三水在售住宅供應(yīng)情況表,禪城、南海、順德市場供不應(yīng)求,最年來佛山房地產(chǎn)市場發(fā)展速度，需求量大增，推動樓價不斷走高，每年均以2位數(shù)字的幅度增長，06年上半年上漲幅度更達(dá)30，市場供不應(yīng)求。2006年禪城全區(qū)住宅交易面積9628萬M2，成交住宅8283套，而全區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積才8144萬M2，住宅7002套，兩者相差1484萬M2和1276套。2006年南海商品房交易面積296萬M2，但批準(zhǔn)預(yù)售僅253萬M2，需求差額43萬M2。因此，佛山地區(qū)是本項(xiàng)目重點(diǎn)占領(lǐng)的重要市場區(qū)域。,廣州住宅市場買家外溢趨勢明顯,廣州中心城區(qū)樓價高企，而且有繼續(xù)上揚(yáng)的趨勢，隨著大戶型供應(yīng)的減少，將使大量高端消費(fèi)者外流至周邊區(qū)域購房置業(yè)。06年廣州購房客戶需求調(diào)查報(bào)告顯現(xiàn)近一半的客戶在相同總價的情況下會考慮選擇“郊區(qū)購房購車代步”的生活方式。本項(xiàng)目離廣州僅一個小時車程，對廣州市場有較大的吸引力。因此廣州是本項(xiàng)目必須拓展的目標(biāo)市場。,本項(xiàng)目的區(qū)域目標(biāo)市場,綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域市場應(yīng)主要集中在三水本地、禪城、南海、順德及廣州，才能滿足項(xiàng)目規(guī)模和快速銷售的要求。,項(xiàng)目目標(biāo)客戶區(qū)域分布,在售洋房客戶區(qū)域比例,,本項(xiàng)目目標(biāo)客戶區(qū)域分布是否與在售樓盤相同,在售別墅客戶區(qū)域比例,洋房目標(biāo)區(qū)域潛在容量,洋房目標(biāo)市場（總樓價35萬以上）,注有效市場容量＝市場容量項(xiàng)目對區(qū)域的影響力市場成交比例市場容量指有能力承受項(xiàng)目樓價的家庭數(shù)?？紤]跨區(qū)域購買郊區(qū)樓盤的消費(fèi)者主要為城市居民，因此市場容量只針對城市居民（三水除外）。項(xiàng)目對區(qū)域的影響力根據(jù)項(xiàng)目到區(qū)域的距離和該區(qū)域有多少可替代產(chǎn)品而確定，隨著產(chǎn)品檔次的提升，對區(qū)域的影響力相應(yīng)增加。（可理解為有意購買同等價值產(chǎn)品的客戶會有多少個考慮本項(xiàng)目）市場成交比例為當(dāng)?shù)?6年住宅總成交套數(shù)與總家庭數(shù)的比例。,別墅目標(biāo)區(qū)域潛在容量,別墅目標(biāo)市場（總樓價120萬以上）,注有效市場容量＝市場容量項(xiàng)目對區(qū)域的影響力市場成交比例市場容量指有能力承受項(xiàng)目樓價的家庭數(shù)?？紤]跨區(qū)域購買郊區(qū)樓盤的消費(fèi)者主要為城市居民，因此市場容量只針對城市居民（三水除外）。項(xiàng)目對區(qū)域的影響力根據(jù)項(xiàng)目到區(qū)域的距離和該區(qū)域有多少可替代產(chǎn)品而確定，隨著產(chǎn)品檔次的提升，對區(qū)域的影響力相應(yīng)增加。（可理解為有意購買同等價值產(chǎn)品的客戶會有多少個考慮本項(xiàng)目）市場成交比例為當(dāng)?shù)?6年住宅總成交套數(shù)與總家庭數(shù)的比例。,立足三水盡量擴(kuò)展廣佛客戶群,本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群不能只依賴三水市場，應(yīng)立足三水，盡量擴(kuò)展廣佛客戶群三水市場容量有限市場處于供大于求狀況本項(xiàng)目首期供應(yīng)達(dá)1000套，占據(jù)市場成交量的一半以上樓盤規(guī)模大，定位高度高本項(xiàng)目占地4000多畝，不能只依托三水市場本項(xiàng)目定位高度較高，只有擴(kuò)大客戶區(qū)域，才能形成較強(qiáng)的影響力,目標(biāo)客戶區(qū)域比例,整體目標(biāo)市場（按洋房和別墅各占總銷售額的50分配）,洋房目標(biāo)客戶特征,各目標(biāo)區(qū)域市場客戶特征,別墅目標(biāo)客戶特征,各目標(biāo)區(qū)域市場客戶特征,定位篇超越競爭對手的發(fā)展定位,樓盤定位分析,現(xiàn)有樓盤定位存在一定的同質(zhì)化，定位高度比較大眾化，感覺層次比較低，只能抓住項(xiàng)目的主要優(yōu)勢，如生態(tài)條件等做文章，對項(xiàng)目的核心價值挖掘不夠，賣點(diǎn)展示比較少,,本項(xiàng)目的核心價值,本項(xiàng)目的核心價值,國際化產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境適宜居住的超大型樓盤面向廣佛的高尚社區(qū),國際宜居生態(tài)豪宅,,御江南廣佛西翼超大型國際宜居生態(tài)豪宅,國際視野宜居理念江南生態(tài)御領(lǐng)豪宅,宜居本項(xiàng)目位于城區(qū)主導(dǎo)發(fā)展方向本項(xiàng)目適宜居住，而不僅僅是度假或休閑本項(xiàng)目人氣旺，充分營造生活氣氛,生活理念,人與人、人與社區(qū)、人與環(huán)境相融相親,悠閑安寧暇逸親和,至尊區(qū)位,廣佛西翼后花園雙軸交匯,,,本項(xiàng)目,綠軸,藍(lán)軸,本項(xiàng)目,廣州,佛山,,山水景觀江岸公園與城市差異化的生活模式,生活模式,山水盡攬綠園牧歌逸世閑情多彩體驗(yàn),國際社區(qū),精神內(nèi)蘊(yùn),理念國際化將生活與工作分開產(chǎn)品國際化設(shè)計(jì)超前，精益求精服務(wù)國際化尊貴的優(yōu)質(zhì)生活,價格篇,各洋房樓盤資源條件對比,,生活配套,區(qū)域形象,社區(qū)景觀,區(qū)位居住前景,綠湖愛倫堡,東海藍(lán)灣,高值,低值,地段價值,本項(xiàng)目,,,天鵝湖,各樓盤資源條件對比,海畔名苑,,,,,,產(chǎn)品設(shè)計(jì),洋房景觀,,東海藍(lán)灣,天鵝湖,海畔名苑,綠湖愛倫堡,千葉花園,洋房價格建議,建議本項(xiàng)目洋房單價水平30004000元/M2（套內(nèi)）三水20012006年住宅樓價平均增幅為6，按照5％～6％的增長率建議項(xiàng)目后續(xù)升幅售價33004300元/M2,均價3400,均價3300,均價3800,均價3200,均價2800,各別墅樓盤的資源條件對比,,生活配套,區(qū)域形象,社區(qū)景觀,區(qū)位居住前景,綠湖愛倫堡,千葉花園,高值,低值,地段價值,本項(xiàng)目,,,天鵝湖,各樓盤資源條件對比,山水莊園,,,,,,產(chǎn)品設(shè)計(jì),別墅景觀,,聯(lián)排別墅價格建議,建議本項(xiàng)目別墅單價水平43005300元/M2三水20012006年住宅樓價平均增幅為6，按照5％～6％的增長率建議項(xiàng)目后續(xù)升幅售價45005600元/M2,推廣篇一炮而紅的轟動推廣方式,人氣客源口碑,我們的推廣目標(biāo),我們的方法,新、準(zhǔn)、快,,轟動的推廣活動,新穎的推廣手法,準(zhǔn)確的廣告投入,獨(dú)有的推廣渠道,,,,,延續(xù)的宣傳效應(yīng),,項(xiàng)目的競爭力的核心所在,區(qū)位,項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景,項(xiàng)目所在區(qū)域的交通優(yōu)勢,,,,項(xiàng)目所在區(qū)域江南新區(qū)是市政規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展方向；,項(xiàng)目契合西南做造為三水區(qū)具濱水特色、宜居城市發(fā)展目標(biāo)，有機(jī)會成為一河兩岸的中心城市居住核心；,項(xiàng)目位于三水西南鎮(zhèn)的發(fā)展中軸線上，未來的具有優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。,三水大橋南端建設(shè)芹涌立交，為江南新區(qū)開發(fā)提速。,現(xiàn)有的佛一環(huán)、珠二環(huán)、廣三高速，廣肇高速為項(xiàng)目的輻射范圍提高立體的交通網(wǎng)絡(luò)；,產(chǎn)品,項(xiàng)目的競爭力的核心所在,,項(xiàng)目規(guī)模,項(xiàng)目環(huán)境,項(xiàng)目產(chǎn)品,,廣佛都市圈至大規(guī)模的項(xiàng)目，具有無可比似的規(guī)模效應(yīng)；,依托江南新區(qū)發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目營造出“一河兩岸”的城市空間形態(tài)，打造區(qū)內(nèi)至大型濱江花園式社區(qū)，吸引未來10年來17萬的居住人口。,三江匯聚、自然生態(tài)、綠化城市空間。,高性價比的產(chǎn)品產(chǎn)品具創(chuàng)新性具有高品質(zhì)感,,項(xiàng)目的推廣策略每階段的推廣必須是內(nèi)外并舉，張弛有度,內(nèi)項(xiàng)目階段性的賣點(diǎn)展現(xiàn)；外媒體自發(fā)性的跟蹤報(bào)道。,內(nèi)外并舉,合理安排投放力度集中與持續(xù)選取覆蓋面廣的媒體作中期集中投放；,張弛有度,,“區(qū)位產(chǎn)品”,合理安排成本較低的媒體持續(xù)影響，不斷提醒目標(biāo)群體；,針對不同的推廣階段，選取不同區(qū)域的目標(biāo)客群進(jìn)行有效宣傳。,項(xiàng)目的推廣策略遞進(jìn)式的推廣策略,前期事件營銷媒體炒作,中期情景體驗(yàn)人脈傳播,遠(yuǎn)期品牌塑造口碑形成,,20075,20078,20077,20076,20079,200711,200710,200712,,,,,,,,,,,,項(xiàng)目的各推廣階段的細(xì)化部署,項(xiàng)目整體推廣策略的階段性劃分,0706,項(xiàng)目品牌塑造階段,,,,,,,,,0708,0707,0709,0710,0711,0705,0712,,,項(xiàng)目產(chǎn)品推廣階段,項(xiàng)目情景體現(xiàn)及品牌傳播階段,,,,,,,,產(chǎn)品價值,,,,0801,前期,中期,遠(yuǎn)期,品牌塑造,品牌形象代言人,,戶外廣告,,,,項(xiàng)目品牌塑造階段主要手段,前期,時間2007年5月至7月階段性推廣重點(diǎn)建立項(xiàng)目品牌、體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位前景、突出項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢推廣方式線上以媒體炒作為主，對項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景進(jìn)行系列報(bào)道，引起本地市場對該區(qū)域的高度關(guān)注。線下活動一舉行慈善捐款大型晚會，向當(dāng)?shù)卣璩?00萬作為教育基金；活動二名星代言；活動三開啟三水廣場戶外展銷廳。,,,項(xiàng)目品牌塑造階段主要推廣部署三水區(qū)域,前期,活動一時間2007年4月下旬地點(diǎn)三水區(qū)內(nèi)容建議開發(fā)商向當(dāng)?shù)卣璩?00萬作為教育基金，同時，舉行慈善籌款大型晚會，引起本地市場關(guān)注。目標(biāo)對象三水地區(qū)的政府公務(wù)員及當(dāng)?shù)刂髽I(yè)群體。費(fèi)用預(yù)算120萬,活動效果評估,迅速樹立項(xiàng)目形勢及建立品牌效應(yīng)，直接全面接觸當(dāng)?shù)卣珓?wù)員及企業(yè)高管。,,,項(xiàng)目品牌塑造階段主要推廣部署三水區(qū)域,活動二時間2007年5月地點(diǎn)三水區(qū)內(nèi)容名星代言，體現(xiàn)樓盤檔次，邀請國際級港臺名人作為樓盤的代言人，并出席樓盤的相關(guān)推廣活動，吸引人氣的同時，迅速提升項(xiàng)目的知名度。（梁朝偉、任達(dá)華等）。目標(biāo)對象通過新聞及網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行跟蹤報(bào)道。費(fèi)用預(yù)算150200萬,前期,活動效果評估,名人加名盤的疊加效應(yīng)，迅速增加項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目形象及檔次。在三水當(dāng)?shù)叵破馃衢T話題，吸引全區(qū)40萬市民的目光。,,,項(xiàng)目品牌塑造階段主要推廣部署三水區(qū)域,活動三時間2007年5月9月地點(diǎn)三水廣場中庭內(nèi)容在三水廣場設(shè)置長期展銷廳，并配合代言人的簽約活動舉行生活模式的啟動儀式，并接受市場客戶的咨詢。目標(biāo)對象三水本地客戶。費(fèi)用預(yù)算50萬,前期,活動效果評估,利用三水廣場標(biāo)至性的商業(yè)旺地，方便當(dāng)?shù)乜蛻魠⒂^了解項(xiàng)目，預(yù)計(jì)每月平均接納有效客戶9萬超過。,,,項(xiàng)目品牌塑造階段主要推廣部署佛山其他區(qū)域,時間2007年5月至7月階段性推廣重點(diǎn)建立項(xiàng)目品牌、體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位前景、突出項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢推廣方式線上以軟文的形式，對項(xiàng)目的進(jìn)行系列的推廣、分為區(qū)位篇、規(guī)模篇、環(huán)境篇、規(guī)劃篇、產(chǎn)品篇等。線下推廣形式一在南海、禪城、順德、高明各區(qū)的商業(yè)旺地以及廣佛，廣三高速公路設(shè)置戶外廣告牌，使項(xiàng)目的形象在外圍形成立體的宣傳攻勢。推廣形式二邀請代言人及國內(nèi)高爾夫名人表演比賽活動。,前期,推廣形式一時間2007年5月至12月內(nèi)容在南海、禪城、順德各區(qū)的商業(yè)旺地以及廣佛，廣三高速公路設(shè)置戶外廣告牌，使項(xiàng)目的形象在外圍形成立體的宣傳攻勢。費(fèi)用預(yù)算60萬,項(xiàng)目,百花廣場,南海廣場,順聯(lián)廣場,廣三高速,廣佛高速,推廣效果評估,百花廣場日均客流5萬、南海廣場日均2萬，順聯(lián)廣場日均客流3萬，廣佛高速日均車流10萬量，廣三高速日均車流45萬量。,,,項(xiàng)目品牌塑造階段主要推廣部署佛山其他區(qū)域,推廣形式二時間2007年5月至7月內(nèi)容進(jìn)行分眾推廣活動，即對目標(biāo)客戶群體進(jìn)行滲透，與廣佛地區(qū)高爾夫俱樂部會員進(jìn)行聯(lián)誼，邀請代言人及國內(nèi)高爾夫名人（如張連偉、梁文沖等）進(jìn)行表演比賽，通過分眾營銷活動直接接觸高端的目標(biāo)客戶群體。費(fèi)用預(yù)算5060萬,前期,推廣效果評估,直接接觸廣佛地區(qū)高爾夫俱樂部超過2萬個高級會員。,時間2007年5月至7月階段性推廣重點(diǎn)建立項(xiàng)目品牌、體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位前景、突出項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢推廣方式線上在媒體進(jìn)行廣佛都市圈最大規(guī)劃的國際生態(tài)大盤進(jìn)行炒作，同時，配合名人代言的活動進(jìn)行娛樂跟蹤報(bào)道，使項(xiàng)目在廣州地區(qū)形成一定的新聞熱點(diǎn)。線下通過高端消費(fèi)群經(jīng)常接觸的媒體進(jìn)行有效宣傳，如直通車雜志、高爾夫雜志、汽車雜志等，進(jìn)行有效的形象宣傳推廣。費(fèi)用預(yù)算30萬,推廣效果評估,直接接觸來往粵港兩地客戶,月均客流量為15萬人次。,單位萬元,第一階段推廣效果評估,引起三水全區(qū)40萬人注意,3個月將接觸當(dāng)?shù)赜行Э蛻舫^10萬正直接觸當(dāng)?shù)卣诼毠珓?wù)員2000名,當(dāng)過千家企業(yè)引起佛山其他區(qū)域過百萬人關(guān)注本項(xiàng)目有機(jī)會接觸廣佛地區(qū)高端客戶過萬人。,產(chǎn)品推廣,話題傳播,,開盤群星助勢,,中期,,,項(xiàng)目產(chǎn)品推廣階段主要推廣部署三水區(qū)域,時間2007年8月至9月階段性推廣重點(diǎn)鞏固項(xiàng)目品牌，產(chǎn)品優(yōu)勢展現(xiàn)推廣方式線上通過平面廣告對項(xiàng)目的賣點(diǎn)進(jìn)行系列推廣，同時，配合影視廣告進(jìn)行形象的鞏固。線下活動一配合三水廣場展銷廳，設(shè)置睇樓專車（9月份?，F(xiàn)場售樓及示范區(qū)對外開放），同時，在三水大橋開設(shè)綠色專用通道，為睇樓的客戶提供免費(fèi)的服務(wù)；活動二邀請代言人及網(wǎng)絡(luò)名人，舉行生活模式論壇或峰會；活動三項(xiàng)目的開盤儀式，邀請港臺重頭劇“歲月風(fēng)云”的主要演戲人員進(jìn)行剪彩，形造人氣。,中期,活動一時間2007年9月12月地點(diǎn)三水區(qū)三水廣場咨詢處內(nèi)容設(shè)置睇樓專車，為客戶提供便捷的交通設(shè)施，同時在三水大橋開設(shè)綠色睇樓通道，方便自駕車的睇樓客戶，同時提升項(xiàng)目的檔次。目標(biāo)對象三水區(qū)的客戶。,活動二時間2007年8月地點(diǎn)三水區(qū)內(nèi)容邀請代言人及網(wǎng)絡(luò)名人（如胡一虎、竇文濤等），舉行生活模式探討的對話論壇或峰會，通過媒體把項(xiàng)目的居住優(yōu)勢向市場進(jìn)行傳播。目標(biāo)對象通過新聞及網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行跟蹤報(bào)道。費(fèi)用預(yù)算20萬,活動效果評估,通過媒體報(bào)道及宣傳，引起熱門話題，對項(xiàng)目宣傳起到持續(xù)效應(yīng)。,活動三時間2007年9月地點(diǎn)現(xiàn)場銷售中心內(nèi)容項(xiàng)目正式對外展現(xiàn)，營造熱烈的氣氛，邀請屆時TVB熱播的重頭劇集“風(fēng)云歲月”的主要演員出席項(xiàng)目的開盤活動，起到名樓名星雙重效應(yīng)。目標(biāo)對象三水及佛山周邊地區(qū)的客戶。費(fèi)用預(yù)算60萬,活動效果評估,根據(jù)我司過往豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，該種活動將吸引過萬人關(guān)注及數(shù)千人到現(xiàn)場參加，以及后續(xù)的人氣將不斷提升。,時間2007年8月至9月階段性推廣重點(diǎn)產(chǎn)品展現(xiàn)，吸納客源推廣方式線上通過平面廣告對項(xiàng)目的賣點(diǎn)進(jìn)行系列推廣，同時，配合影視廣告進(jìn)行形象的鞏固。線下活動一舉行五區(qū)巡展活動，項(xiàng)目產(chǎn)品的巡展主題體現(xiàn)高檔次、產(chǎn)品高科技含量，以全智能化的形式進(jìn)行展示，一改過往單一的模式展示及人員解說。,活動效果評估,將直接接觸過十萬有效的佛山各區(qū)客戶，同時體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次感，高科技的展示方式加深客戶對項(xiàng)目的印象，有利于形成良好的口碑傳播。,時間2007年8月至9月階段性推廣重點(diǎn)產(chǎn)品滲透，人脈傳播推廣方式線上以廣告雜志形式進(jìn)行隨報(bào)（廣州日報(bào)）宣傳，對項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)化解構(gòu)，使廣州區(qū)域的客戶對項(xiàng)目有進(jìn)一步的認(rèn)識。線下推廣方式一利用恒昌集團(tuán)的滿堂紅地鋪（廣佛地區(qū)直超過150間）進(jìn)行泛銷售，同時，利用滿堂紅旗下?lián)碛谐^30萬的客戶進(jìn)對DM廣告宣傳，在廣州區(qū)域迅速開展宣傳攻勢。推廣方式二利用恒昌公司的總部憶達(dá)大廈設(shè)置長期咨詢處，并于周六、日設(shè)置睇樓專車。,推廣效果評估,用最短的時間，最快的速度，最便捷的渠道進(jìn)入廣州市場，打開廣州地區(qū)擁有超過百萬客戶的購買市場，直接接觸過萬名購買客戶。,,,項(xiàng)目產(chǎn)品推廣階段費(fèi)用總體預(yù)算,單位萬元,中期,中期,第二階段推廣效果評估,鞏固三水本地市場直接接觸佛山其他各區(qū)市場迅速進(jìn)入廣州市場；為項(xiàng)目開售將積蓄過萬名訪客，實(shí)現(xiàn)過3千名客戶作意向認(rèn)購。,產(chǎn)品體驗(yàn),情景體驗(yàn)式銷售,,滲透式傳播,,時間2007年10月至12月階段性推廣重點(diǎn)體驗(yàn)式銷售，突出產(chǎn)品性價比，迅速確立市場龍頭地位推廣方式線上以密集的平面及影視廣告，形成全方位的宣傳攻勢。線下活動一邀請代言人出席項(xiàng)目的開售儀式，形造開盤的盛大聲勢?；顒佣c佛山傳媒集團(tuán)及TVB聯(lián)合舉辦“江南佳人”的才藝選美活動，在五區(qū)進(jìn)行選美賽事，得獎?wù)叽矸鹕降貐^(qū)參加第二中華小姐選美活動。,活動效果評估,吸引全市五區(qū)過百萬人注意，確立項(xiàng)目在廣佛地區(qū)的龍頭地位，延續(xù)項(xiàng)目的銷售熱潮。,時間2007年10月至12月階段性推廣重點(diǎn)擴(kuò)大傳播渠道，加深對項(xiàng)目的認(rèn)知推廣方式線上以密集的平面及影視廣告，形成全方位的宣傳攻勢。線下推廣方式一利用珠二環(huán)、廣佛、廣州三高速等主要出入口收費(fèi)站，以地圖結(jié)合項(xiàng)目的宣傳資料形式配合禮品進(jìn)行派發(fā)。,時間2007年10月至12月階段性推廣重點(diǎn)推廣方式線上適量的平面及影視廣告。線下推廣方式一在天河城、北京路、中信廣場、世貿(mào)大廈等人流密集或高端客戶較集中的地方舉行外展活動，擴(kuò)大項(xiàng)目在廣州地區(qū)的知名度及影響力。并繼續(xù)設(shè)置周六日的睇樓專車，吸納廣州地區(qū)有客戶。,推廣效果評估,擴(kuò)大廣州地區(qū)有市場占有率，為后續(xù)產(chǎn)品的銷售奠定基礎(chǔ)。,單位萬元,增加客源、營造氣氛、實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)、確立地位、延持宣傳效應(yīng)。,第三階段推廣效果評估,單位萬元,單位萬元,由于項(xiàng)目開發(fā)商缺少品牌效應(yīng)，因此，在項(xiàng)目的前期推廣中必須加大廣告的投入，迅速樹立品牌，同時，由于項(xiàng)目面對的市場將以廣佛都市圈為重要區(qū)域，因此，廣告的投入將根據(jù)不同推廣階段需要，投入到不同的區(qū)域市場。,銷售篇迅速成為當(dāng)?shù)貥鞘械凝堫^地位,項(xiàng)目入市時機(jī)建議,原因“十一”黃金周是傳統(tǒng)的購房旺季。需要充足的客源積累時間，結(jié)合工程進(jìn)度，開售條件齊備、完善。硬件相對完善，充分體現(xiàn)開發(fā)商的優(yōu)勢?？蛻魧Ξa(chǎn)品有較充分的接觸及了解。,影響預(yù)計(jì)三水區(qū)今后兩年的市場供應(yīng)量將不斷加大，市場競爭不斷加劇，競爭對手會造成一部分的客戶分流。因此，項(xiàng)目的開盤必須有充分的硬件支持，在發(fā)售時必須做到一炮而紅的市場效應(yīng)。由于市場同質(zhì)化的產(chǎn)品供應(yīng)較多，客戶會進(jìn)行對比，項(xiàng)目必須有較高的性價比才會吸引客戶。,入市時機(jī)建議,最有效的發(fā)售時機(jī)2007年10月,戰(zhàn)略考慮盡早設(shè)置外圍咨詢處，使項(xiàng)目有較長的時間曝光；通過較長時間的宣傳鋪墊，提高客戶信心；售樓部及示范單位在9月初開放，盡量向市場展現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；樣板房開放期間，只對客戶報(bào)“項(xiàng)目均價”，則重注意產(chǎn)品特性，避免“價格硬碰”。公開發(fā)售前一周內(nèi)公布具體價格，造成緊逼感，有利銷售。,入市時機(jī)建議,項(xiàng)目價格策略建議,根據(jù)上述對項(xiàng)目售價建議洋房單價水平為30004000元/M2（套內(nèi)），別墅單價水平為43005300元/M2作為定價的基礎(chǔ)；結(jié)合項(xiàng)目在短期內(nèi)迅速打開市場，確立龍頭地位的銷售目標(biāo)，建議項(xiàng)目一次的售價采取高性、中價結(jié)合的策略，即推出高質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，配合適中的價格，引起市場搶購的欲望，使客戶感覺有升值的空間，從而取勝于競爭對手；因此，建議項(xiàng)目開盤的價格為洋房為3300元/M2（套內(nèi)），別墅為4500元/M2；同時，為后續(xù)產(chǎn)品提供升價的空間，此外，由于項(xiàng)目一期的貨量較多，加推單位的升價幅度不宜過多，控制在10之內(nèi)，以引起市場追漲購買的欲望。,項(xiàng)目價格策略,項(xiàng)目洋房價格對比市場情況,項(xiàng)目別墅價格對比市場情況,項(xiàng)目整體銷售部署,項(xiàng)目首期總體規(guī)劃,項(xiàng)目一期洋房產(chǎn)品分布情況,項(xiàng)目以三房、四房單位為主，合計(jì)占首期產(chǎn)品的99，符合當(dāng)?shù)乜蛻糍徺I需求。舒適型產(chǎn)品占54，適合高檔的產(chǎn)品定位。,項(xiàng)目一期別墅產(chǎn)品分布情況,項(xiàng)目的聯(lián)排別墅產(chǎn)品主要集中在220250㎡，占首期整體的35。其余各面積段的聯(lián)排別墅產(chǎn)品貨量相當(dāng)，容易滿足不同客戶的需求。,項(xiàng)目一

簡介：東方港灣，生活如此生色東方港灣整合代理策劃案,希望通過此次的整體策劃能夠幫助最終完成東方港灣的銷售和傳播進(jìn)一步提升銀星集團(tuán)品牌形象與品牌地位有效將東方港灣特色進(jìn)行傳播給您提供更多新的思路和建設(shè)性意見,我們此次要解決以下幾個問題問題一、面臨怎樣的局勢問題二、誰是目標(biāo)消費(fèi)群問題三、如何進(jìn)行規(guī)劃問題四、如何有效實(shí)施規(guī)劃問題五、傳播如何拉動銷售問題六、傳播概念與表現(xiàn)如何有效結(jié)合,問題一面臨怎樣的局勢1、現(xiàn)在的市場狀況2、集團(tuán)現(xiàn)狀3、競爭對手情況4、項(xiàng)目自身狀況5、給到東方港灣的啟示,1、現(xiàn)在的市場狀況大環(huán)境雖一片利好，但競爭日益激烈；小環(huán)境局面清晰、前景迷人但問題多多；走勢分析將更成熟理性，走品牌之道創(chuàng)新之路才最關(guān)鍵；,2、銀星集團(tuán)現(xiàn)狀,3、競爭對手現(xiàn)狀,,,,,,優(yōu)劣勢分析,4、項(xiàng)目自身狀況項(xiàng)目的優(yōu)勢項(xiàng)目的劣勢項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)項(xiàng)目的威脅點(diǎn),項(xiàng)目的優(yōu)勢分析一線江景盤，600米堤岸江景，視野開闊英式建筑風(fēng)格、園林設(shè)計(jì)的時尚化、個性化發(fā)展商雄厚的實(shí)力、品牌的效應(yīng)、良好的形象、踏實(shí)的承諾,項(xiàng)目的劣勢分析,項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)雖然周邊競爭對手較多但沒有一個真正意義上的精品小區(qū)已經(jīng)有越來越多的目標(biāo)消費(fèi)群有購房的需求價格路線能夠進(jìn)一步激發(fā)購買欲望品牌優(yōu)勢將會吸引更多的買家,項(xiàng)目的威脅點(diǎn),5、給東方港灣的啟示⑴迎合市場發(fā)展形勢，趁熱打鐵高舉“以人為本”的旗幟，堅(jiān)持自己的優(yōu)勢走創(chuàng)新之路，走品牌之道有策略地進(jìn)行東方港灣的銷售、傳播規(guī)劃堅(jiān)持走品牌路線，找到合力點(diǎn)來支持銷售與傳播堅(jiān)持以往的銷售、傳播獨(dú)特的主張進(jìn)一步規(guī)劃與完善樓盤售后的工作始終堅(jiān)持以消費(fèi)者的需求為導(dǎo)向,5、給東方港灣的啟示⑵,,,問題二誰是東方港灣的目標(biāo)消費(fèi)群1、目標(biāo)消費(fèi)群描述2、目標(biāo)消費(fèi)群深入分析3、給到東方港灣的啟示,1、目標(biāo)消費(fèi)群描述⑴區(qū)域年齡收入學(xué)歷,1、目標(biāo)消費(fèi)群描述⑵職業(yè)對東方港灣的了解對廣告的認(rèn)知置業(yè)考慮因素依次合理價格、完善的生活配套、實(shí)用的戶型、優(yōu)美的園林綠化、對發(fā)展商的關(guān)注、完善的教育設(shè)施、周到的物業(yè)服務(wù)管理,2、目標(biāo)消費(fèi)群深入分析⑴由于目標(biāo)受眾的消費(fèi)能力及質(zhì)素層次不高，所以他們對于生活質(zhì)量的要求會更具功利性，更注重物業(yè)價格、實(shí)際使用率、配套建設(shè)、教育，更趨向于實(shí)在、經(jīng)濟(jì)、方便、齊全由于該地區(qū)處于相對較落后的狀況，但他們內(nèi)心是向往市區(qū)的快節(jié)奏及時尚繽紛、生活潮流，他們不愿意處于被遺忘的角落里面對眾多的選擇，他們變得相當(dāng)理性，會從多層次多角度來衡量一個樓盤，不僅會關(guān)注價格、配套、服務(wù)、綜合質(zhì)素還會關(guān)注身份、地位、投資價值、發(fā)展?jié)摿?2、目標(biāo)消費(fèi)群深入分析⑵,家應(yīng)該是一個表現(xiàn)真實(shí)自我的地方，家應(yīng)該是隨心所欲，又是精雕細(xì)琢的應(yīng)該與有檔次的人為鄰，鄰里之間相互欣賞，融洽相處生活小區(qū)要有濃濃的人文氛圍，要有鮮明的個性和精神，與自己的身份相符,他們不再是滿足簡單的居住功能，而是期望有一個能夠與自然和諧共生，感受一種特別生活氛圍，在享受生活情趣的同時獲取一種精神的享受,樓盤要能夠真正地受到市場歡迎、買家追捧應(yīng)該是自身素質(zhì)的優(yōu)越,3、給到東方港灣的啟示我們應(yīng)針在他們共同關(guān)注的配套、價格、品質(zhì)特點(diǎn)上著重進(jìn)行宣傳，尋找出真正屬于東方港灣項(xiàng)目的差異優(yōu)勢，進(jìn)行包裝，并且用不同的傳播方式來有針對性地具體展開闡述我們還要注意付諸真實(shí)的承諾、實(shí)際的行動，給到消費(fèi)者充分信心我們要營造他們所追求的時尚、先進(jìn)的生活象征與向往，滿足心理需求；我們要營造他們在東方港灣的歸屬感我們要讓目標(biāo)受眾感受到居住在銀星開發(fā)的物業(yè)中，不僅僅是對品質(zhì)的一種高枕無憂，更多的是一份內(nèi)心的自豪和優(yōu)越生活品質(zhì)的享受,問題三如何對東方港灣進(jìn)行規(guī)劃1、項(xiàng)目定位2、定位分析3、策略制定4、傳播口號制定5、傳播口號闡述,,,1、項(xiàng)目定位⑴,在進(jìn)行了基礎(chǔ)的上述分析后，我們就必須對東方港灣進(jìn)行清晰的定位，用定位來區(qū)分競爭對手形成差異化，用定位來清晰自己的思路，根據(jù)定位來進(jìn)行整體規(guī)劃，根據(jù)定位來形成自己獨(dú)特的銷售、宣傳主張，進(jìn)行對外整合傳播。,（差異化的重要性在于如與競爭者的定位相同，等于沒有定位差別化定位是可以搶占的，不是因?yàn)閯e人有，我就不能有；前題是如果我更完整、更一致、更系統(tǒng)，這個定位就能被我搶占。,1、項(xiàng)目定位⑵,原則在前述基礎(chǔ)材料上來制定站在戰(zhàn)略的高度，結(jié)合實(shí)際目標(biāo)受眾的情況，深層次深挖他們的心理狀況堅(jiān)持在自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上與競爭對手形成差異化可以用來引導(dǎo)附近市場、引導(dǎo)目標(biāo)受眾的消費(fèi)觀念表達(dá)了集團(tuán)銀星開發(fā)東方港灣的理念對附近的樓市起了帶頭表率的作用能夠用來進(jìn)行長期規(guī)劃用整合傳播的思維、方法、流程進(jìn)行與消費(fèi)者的全面接觸,1、項(xiàng)目定位⑶,方向是真實(shí)、有市場、有吸引力、有叫賣力的根據(jù)東方港灣自身的優(yōu)勢（一線江景英式風(fēng)格）來發(fā)想避免東方港灣的自身的劣勢堅(jiān)持走一貫路線貼近目標(biāo)消費(fèi)者的生活與需要平實(shí)但要有內(nèi)涵,1、項(xiàng)目定位⑷,東方港灣定位描述一個位于石門大橋北岸洋溢著無限英國風(fēng)情的江景社區(qū)（一個能讓人休閑地居住、輕松地生活的地方）,2、定位分析,定位的包含內(nèi)容的層次一個江邊的居住社區(qū)位于石門大橋北岸洋溢著無限的英式風(fēng)情,2、定位分析,寫真核心詞語自然熱情繽紛健康奔放,寫真描述走進(jìn)東方港灣，清新的江風(fēng)撲面而來，長長的林蔭道，搖弋的園林樹，高大的樹木，空氣中彌漫著風(fēng)和水的芬芳，還有精美的浮雕，凝神定步，細(xì)步欣賞，那是藝術(shù)的節(jié)奏在流動。沿著彎彎曲曲的河岸，悠然漫步這里，是一個舒適自我的新社區(qū)，有生活，有藝術(shù)，有健康，有美景這里，是一個五彩繽紛的世界，有不同的色彩有不同的氣息，在這里你才真正擁有自我，在這里你才擁有彩色人生。,3、策略制定⑴,在清晰認(rèn)清自己后就必須站在一定高度、有策略地規(guī)劃后續(xù)所開展的工作圍繞銷售計(jì)劃來制定傳播計(jì)劃用整合傳播手段來有效實(shí)現(xiàn)計(jì)劃堅(jiān)持花最少的錢辦最有效的事以制作有銷售力的整合傳播為原則,3、策略制定⑵,4、傳播口號制定⑴,我們必須找到一個概括點(diǎn)，用一句有傳播力的話來進(jìn)行統(tǒng)一,在我司看來，東方港灣里面有著無數(shù)的色彩；江是藍(lán)色的、園林是綠色的、英格蘭是紅色的、樓盤的外立面是色的、浮雕是色的、圍墻是色的，這里的生活是多姿多彩的。,,,如何在樓盤定位的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持策略指引的方向來找到統(tǒng)一所有賣點(diǎn)的說法（統(tǒng)一輸出口徑）呢,于是，我司找到了來統(tǒng)一東方港灣特色的過渡點(diǎn)，它可以統(tǒng)一東方港灣的主要賣點(diǎn)，也能滿足目標(biāo)受眾的心理需求，給到了他們的不僅是一種盼望、向往更是一種心聲、關(guān)懷；這，就是色彩。,4、傳播口號制定⑵,,為何會選擇色彩,色彩是人類心理活動的客觀依據(jù)色彩是傳遞信息的工具，也是美化環(huán)境的手段“以色傳神，以色抒情，以色寫意”色彩和形式與內(nèi)容的一致，充分表達(dá)了建筑的個性和環(huán)境的認(rèn)知，并能引起使用人在心理情感上的共鳴色彩是訴諸于感覺的，色彩構(gòu)織的情感內(nèi)涵十分豐富,色彩的生活就是活力激情的生活東方港灣的色彩不僅是視覺的彩色更是生活的彩色彩色不僅包括基本的七色，也更是七色的完全組合和搭配色彩給到的不僅是視覺上的感受也是心靈上的感受色彩提供的不僅是觀賞也是思索色彩帶來的不僅是歡樂也是體味色彩的生活就是生色的生活,為何會選擇色彩,色彩的意義,,紅色，具有雙重象征性，它令人聯(lián)想到火（光明、希望和熱情）與血（暴力和危險）；它既是積極的、前進(jìn)的、喜慶的、革命的象征，又是危險、警告的象征，在我國歷史上紅色是高貴、富有的象征綠色，是人們最常見且悅目的自然色彩，是理想、希望、和平、青春、的象征。綠色有利于人們消除視覺疲勞，它引起希望、生命、安全的聯(lián)想藍(lán)色，是大自然中大面積的色，是萬里晴空，浩淼大海的色彩，是沉靜、廣遠(yuǎn)、理智的象征，中國傳統(tǒng)及民間俗稱的藍(lán)色，是指一種深青色，它深沉、寧靜，但有一定的消沉感白色，有著純潔、光明、輕快的象征黃色，是所有純色相中明度最亮的色，它光亮奪目，有著光明、希望、明朗、莊嚴(yán)及高貴的象征紫色，是色相環(huán)中明度最低的色，沉著、寧靜、優(yōu)秀，但也是消極的象征,30歲左右男性橙、淺藍(lán)、綠、淺綠、黃、白、孔雀藍(lán)、紅色30歲左右女性白、黃、淺藍(lán)、綠、奶油色、黑、粉紅、紅、紅紫色40歲左右男性黃綠、藍(lán)、橙、黃、淺藍(lán)、綠、白、極淺色、粉紅色40歲左右女性白、橙、紅、黃、奶油色、淺藍(lán)、黃綠、粉紅、淺綠、黑色50歲左右男性淺藍(lán)、淺綠、橙、黃綠、赭紅、褐灰、灰色50歲左右女性白、黃、淺綠、粉紅、淺藍(lán)、灰色,色彩的愛好與選擇,,通過對色彩的聯(lián)想與提升，我們找到了對東方港灣的傳播思想,東方港灣，生活如此生色；,備選東方港灣，獲拾人生的自然色彩東方港灣，色彩生活與你齊翔,4、于是我們有了東方港灣的傳播主題與口號,當(dāng)然，我們的廣告定位語還應(yīng)該圍繞以下原則來制定,必須宣揚(yáng)一種積極向上的生活方式,語調(diào)平易親和，具有溝通效果,個性鮮明，易于傳播,4、傳播口號制定⑶,5、傳播口號闡述⑴,“生活如此生色”包括兩層含義東方港灣所有的元素、軟硬件表現(xiàn)（色彩等）共同構(gòu)建了生色生活東方港灣的生色生活是有感于目標(biāo)受眾的居住感受、居住文化而提出的,“生色生活”東方港灣的燦爛一線江景、多彩園林、繽紛英式建筑、多姿的社區(qū)文化等共同構(gòu)成了生色的生活東方港灣提供了高附加值給消費(fèi)者，心理的慰藉、身份的象征、和諧天然的居住文化，這是一種精華的提升,5、傳播口號闡述⑵,“生色生活”指導(dǎo)了全盤的銷售與傳播工作真正抓住了目標(biāo)受眾的心理與需求，有極強(qiáng)的市場力量與銷售前景,“生色生活”是一個概念是承諾與向往的有機(jī)結(jié)合是目標(biāo)受眾的心理向往更是東方港灣銷售的主題指引,5、傳播口號闡述⑶,我們的生色生活包括以下元素“生命、生態(tài)”“生機(jī)、生息、生動”“生秀、生氣、生香”,,,表現(xiàn),,5、傳播口號闡述⑷,生態(tài)生物在一定的自然環(huán)境下生存和發(fā)展的狀態(tài)，是生物的生理特性和生活習(xí)性，是所有生命體存在的總體狀態(tài)。東方港灣里面的人、動物、植物、建筑、水、風(fēng)、立柱、雕塑、燈光等共同組成了這個生態(tài)，這是一個和諧、安寧、詳和的生態(tài)，在這個生態(tài)世界一切都融為一體，是和諧的統(tǒng)一、共生共存，他們都擁有和諧的色彩，都是自然的本色,生命生命體所具有的存在和活動的能力，在東方港灣里面，所有物體都是有生命力的并且都有著相當(dāng)?shù)幕顒拥哪芰χ参镌谙蛉藗冋故局蜿柕纳L力，嘉陵江在向人們著展示著寬闊的胸襟，高聳的建筑物向人們展示著豐富的空間藝術(shù),5、傳播口號闡述⑸,“生機(jī)、生息、生動”“生秀、生氣、生香”,,,靜態(tài),動態(tài),,生機(jī)盎然活色生香秀麗精致,5、傳播口號闡述⑹,綠蔭庭院，潺潺流水，娛樂廣場一條美不勝收的回家之路陽光通過走廊溜進(jìn)電梯間，讓等候的心情變得晴朗不離開城市，聆聽江的聲音你在樓上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人在江邊看你簡約的風(fēng)格，卻又每一處精心雕琢，有意無意間讓樓房、建筑成為背景隱退在后，人成為這里的主角,問題四、規(guī)劃如何實(shí)施需解決以下問題1、怎樣有效完成銷售2、如何將“生色生活”進(jìn)行傳播3、如何充分利用資源有效規(guī)劃,有效完成銷售,獨(dú)創(chuàng)銷售方式,特色銷售方法,獨(dú)特銷售主張,積極銷售促進(jìn),,,,,,,,科學(xué)銷售組合,清晰銷售策略,調(diào)整廣告公司的業(yè)務(wù)立場，與您配合共同完成銷售,特色銷售方法清晰銷售策略,獨(dú)特銷售主張,科學(xué)銷售組合,以完成銷售任務(wù)為主要目標(biāo)，按推樓的不同時期來劃分銷售重點(diǎn)及吸引目標(biāo)群的銷售促進(jìn)措施，堅(jiān)持一切圍繞銷售展開工作,將樓盤銷售與實(shí)物（送紅、送裝修、折扣優(yōu)惠、送購書卡、送健康卡、送實(shí)物）配合一起有償銷售,不僅賣樓更賣一種生活一種享受,把握合適銷售機(jī)會合理控制銷售節(jié)奏訓(xùn)練有素銷售人員布置得體銷售現(xiàn)場,擁有的不僅是價格優(yōu)勢而且樓盤品質(zhì)上也能勝人一等,住在這個大家園里你所擁有的不僅是健康與活力而且更有尊貴與時尚,配合不同時期靈活調(diào)整銷售方法,選擇靈活的銷售場所（附近的商業(yè)廣場、工業(yè)廠區(qū)、人流集中地等）,1、開展有效公關(guān)活動（與亞運(yùn)會、希望工程、扶貧工程、支持附近下崗工人等聯(lián)系一起），吸引人流、促進(jìn)銷售2、鼓勵“東方家園”業(yè)主有償購買東方港灣，二次置業(yè)或推薦置業(yè)者均可獲得意外驚喜（樓價九折、送豪華裝修、旅游學(xué)習(xí)套餐、黃金健身計(jì)劃指標(biāo)等）3、專家推薦專業(yè)戶型4、有效開展各類銷售促進(jìn)（圈定目標(biāo)受眾直郵樓盤信息、選定專業(yè)人士推薦心水、各項(xiàng)社區(qū)文化運(yùn)動項(xiàng)目比賽等）5、與知名產(chǎn)品綁捆銷售（名牌家電、名牌汽車等）,積極銷售促進(jìn),欲將“生色生活”進(jìn)行有效傳播,欲圓滿完成預(yù)期銷售計(jì)劃,欲與競爭樓盤拉開距離形成差異化,欲使各種宣傳推廣費(fèi)用不被浪費(fèi),欲有效維護(hù)富力品牌形象,就必須走整合傳播之道,在傳播推廣上,依據(jù)銷售來劃分傳播推廣階段,傳播推廣階段我司以銷售階段來劃分傳播階段，充分利用各種資源，根據(jù)不同階段的任務(wù)，利用多種宣傳形式，充分造勢，聚集人氣，形成一波又一波的銷售強(qiáng)勢。我司將東方港灣的銷售及傳播推廣分為以下六大階段⑴準(zhǔn)備期⑵內(nèi)部認(rèn)購期⑶公開銷售期⑷持續(xù)銷售期⑸收尾期,準(zhǔn)備期⑴,作用為物業(yè)塑造形象，為樓盤塑造形象，為內(nèi)部認(rèn)購做準(zhǔn)備工作；,廣告主題對概念進(jìn)行相當(dāng)炒作，對“東方港灣演繹生色生活”進(jìn)行造勢，向目標(biāo)受眾描述生色生活的構(gòu)成要素、包含內(nèi)容、價值所在；,推廣策略概念先行，配合各種不同的傳播手段將“生色生活”的概念進(jìn)行提前輸出；,媒體措施軟文炒作報(bào)眼投放繕稿；,傳播效果消費(fèi)者如是說“咦這里有這樣一個多彩生活樂園，這不正是我所夢想的家園”；,此階段所需完成的工作①完成現(xiàn)場包裝售樓中心、樣板房、工地圍墻、園林綠化、小徑②制作完成各種銷售物料樓書、單張、價目表、海報(bào)、配合資料等③制作軟性宣傳廣告報(bào)紙軟性文章、軟性報(bào)導(dǎo)④售樓法律手續(xù)辦理、按揭手續(xù)辦理⑤物業(yè)管理確定⑥內(nèi)部認(rèn)購策略⑦完成VI設(shè)計(jì)⑧入市前后價格策略,準(zhǔn)備期⑵,此階段的傳播方法①軟性廣告選擇強(qiáng)勢媒體來做軟性廣告，進(jìn)行軟性宣傳及報(bào)導(dǎo)形式在重慶晨報(bào)、晚報(bào)、經(jīng)濟(jì)報(bào)、渝報(bào)進(jìn)行軟性宣傳，介紹東方港灣的賣點(diǎn)內(nèi)容用寫實(shí)的手法來介紹銀星集團(tuán)為區(qū)內(nèi)居民開發(fā)的高品質(zhì)、低價位的精致住宅社區(qū)，在這里正演繹著生色的生活，生活在東方港灣的人們不僅可以享受到顏色上的五顏六色更可以享受到心態(tài)上的多姿多彩，這是一種健康向上又充滿時尚的生活形態(tài)與方式，是銀星集團(tuán)對重慶人民的精彩奉獻(xiàn)。,準(zhǔn)備期⑶,②戶外廣告在目標(biāo)區(qū)域樹立戶外廣告，是建立樓盤形象的長期性工作形式戶外廣告牌汽車車身廣告候車亭內(nèi)容描繪東方港灣的形象精致社區(qū)、高品質(zhì)描述東方港灣的特色誘人江景、英式風(fēng)情、藝術(shù)園林闡述東方港灣的承諾品質(zhì)一流，服務(wù)一流，買得放心，住得寬心,準(zhǔn)備期⑷,③事件營銷進(jìn)行炒作，宣傳東方港灣形式利用聯(lián)展廣告、促銷活動、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)言語帶出東方港灣的建成與上市，用集團(tuán)良好品牌形象來塑造東方港灣自身的形象內(nèi)容集團(tuán)高層的訪談④公關(guān)推廣為東方港灣的上市造勢，利用有效的方法來進(jìn)行炒作形式新聞炒作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、捆綁宣傳內(nèi)容與建筑、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理合作單位聯(lián)手宣傳活動主題“尋找夢想中的家園”主題活動（征文、展覽、集郵、集照、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖參展等）,準(zhǔn)備期⑸,此階段應(yīng)注意的問題1、由于是準(zhǔn)備期的廣告所以應(yīng)以充分吸引社會及受眾的目光為主要目的2、由于目標(biāo)受眾的較低層次，所以應(yīng)該以虛實(shí)結(jié)合來進(jìn)行宣傳3、應(yīng)該充分考慮廣告的連續(xù)性、連貫性、連展性,準(zhǔn)備期⑹,方法與東方港灣的建筑、園林設(shè)計(jì)、辦學(xué)單位、物業(yè)管理聯(lián)手宣傳，與知名物業(yè)管理公司進(jìn)行結(jié)盟，增強(qiáng)自己與消費(fèi)者的信心分別進(jìn)行聯(lián)合宣傳，達(dá)到品牌延續(xù)優(yōu)勢；配合設(shè)計(jì)成形的VI、部分宣傳資料進(jìn)行直郵、展銷宣傳告之“生色生活”相關(guān)信息；,三大任務(wù)①建立東方港灣在人們心目中的相當(dāng)形象②完成一定的成交量③為樓盤的正式開售聚集足夠的人氣及吸引附近的買家,作用完成對市場反映的初探，為公開發(fā)售做良好市場鋪墊，成功的內(nèi)部認(rèn)購期能夠持續(xù)銷售功能；,內(nèi)部認(rèn)購期⑴,廣告主題以“原來生活如此生色”為主題配合樓盤的戶型種類、裝修標(biāo)準(zhǔn)、效果圖主力訴求樓盤的賣點(diǎn)；,推廣策略充分運(yùn)用銀星品牌優(yōu)勢，用寫實(shí)的手法將東方港灣的賣點(diǎn)綜合展示在目標(biāo)受眾目前，抓住目標(biāo)受眾的向往心、平常心、謹(jǐn)慎心來開展宣傳；,推廣內(nèi)容樓盤整體介紹東方港灣石門大橋北岸的洋溢英國風(fēng)情的江景社區(qū)樓盤特色江景、建筑風(fēng)格、園林特色銷售吸引點(diǎn)優(yōu)惠折扣,內(nèi)部認(rèn)購期⑵,此階段所需完成的工作①確定創(chuàng)意主題（包括平面廣告和電視廣告）②廣告設(shè)計(jì)、制作③促銷活動方案擬訂及可行性驗(yàn)證④軟性宣傳組織,此階段的主要傳播方法①報(bào)紙廣告選擇強(qiáng)勢媒體來做報(bào)紙廣告，進(jìn)行直面宣傳形式在重慶晨報(bào)、晚報(bào)、經(jīng)濟(jì)報(bào)、渝報(bào)進(jìn)行樓盤形象宣傳，全面介紹東方港灣的綜合信息（樓盤的優(yōu)勢、樓盤的形象、樓盤的特點(diǎn)、樓盤正式上市的時間及方式）內(nèi)容用優(yōu)美的畫面、簡約的線條、優(yōu)雅的文字、時尚的人物、繽紛的色彩共同塑造樓盤的形象，將東方港灣的主要賣點(diǎn)江景、園林、英式風(fēng)情分不同系列共同進(jìn)行表達(dá)，用色彩進(jìn)行串聯(lián)，宣揚(yáng)這里的生色人生，色彩是繽紛豐富，生活是多姿多彩的,內(nèi)部認(rèn)購期⑶,②活動推廣在內(nèi)部認(rèn)購期間進(jìn)行圍繞“生色生活”為主題的活動形式專題展示現(xiàn)場樣板房（展示合理、時尚的戶型，優(yōu)秀、完美的品質(zhì)）派籌/抽獎/派紅（另前三十名購房者可獲得意想不到的折扣）現(xiàn)場有獎競猜現(xiàn)場研討新聞發(fā)布會“DIY我的生色生活我自己來組建”活動內(nèi)容專題展示以東方港灣的“陽光房間”、“奔放的生色生活”、“與江的親密接觸”、“時尚的人家”、“優(yōu)質(zhì)服務(wù)管理”、等主題來進(jìn)行,內(nèi)部認(rèn)購期⑷,此階段應(yīng)注意的問題⑴媒體、時間、版位的選擇應(yīng)有針對性⑵由于與準(zhǔn)備期均為入市前工作，所以整合傳播手段是相互補(bǔ)充相互配合共同完成⑶此階段的工作重點(diǎn)是直銷,內(nèi)部認(rèn)購期⑸,傳播效果消費(fèi)者如是說“噢這里的生色生活確實(shí)不錯，看起來有滋有味的，可以買一套住一住?！?目的創(chuàng)造良好的市場業(yè)績，樹立良好的物業(yè)形象及品牌，制造轟動效應(yīng)；推廣策略以大規(guī)模的報(bào)紙廣告、電視廣告為龍頭，配合多種宣傳手段，擴(kuò)大宣傳面積，在展銷現(xiàn)場充分聚集人氣，營造熱銷場面；,公開發(fā)售期⑴,此階段所需完成的工作確定開盤模式，銷售廣告設(shè)計(jì)，市場策略調(diào)整，配合進(jìn)行活動組合；,廣告主題“真正擁有生色的生活”配合相應(yīng)的銷售階段確定不同的主題，以全面介紹樓盤的特點(diǎn)優(yōu)勢為主要訴求點(diǎn)，并配合介紹樓盤的生活配套、教育、物業(yè)管理、交通等，將價格做為最主要的賣點(diǎn)之一；,多種傳播方式報(bào)紙廣告、電視廣告夾報(bào)（星期五）派發(fā)（沙區(qū)為主）DM方式派發(fā)資料到目標(biāo)受眾區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域設(shè)點(diǎn)派發(fā)宣傳單張如三峽廣場、江北觀音橋廣場等現(xiàn)場活動送小禮品、文娛表演、設(shè)兒童游玩區(qū)、營造生色生活氛圍,公開發(fā)售期⑵,傳播效果消費(fèi)者如是說“嗯確實(shí)繽紛異彩，又有這么多的活動與優(yōu)惠太適合我的口味了，聽說朋友還想買，不如介紹他也來買，”,此階段的主要傳播方法①報(bào)紙廣告選擇強(qiáng)勢媒體來做報(bào)紙廣告，進(jìn)行重點(diǎn)宣傳形式在重慶晨報(bào)、晚報(bào)、經(jīng)濟(jì)報(bào)、渝報(bào)進(jìn)行報(bào)廣平面宣傳，有步驟系列地進(jìn)行報(bào)廣宣傳，將生色生活的要素完全展示出來內(nèi)容在延續(xù)前期廣告風(fēng)格的基礎(chǔ)上，將生色生活所包括的生態(tài)、生命、生靈、生氣、生息、生動、生機(jī)要素聯(lián)系受眾的實(shí)際生活進(jìn)行全方位闡述，在形象廣告基礎(chǔ)上重點(diǎn)增加促銷的成份，將較高及較虛的形象聯(lián)系實(shí)際地進(jìn)行拉低。,公開發(fā)售期⑶,②活動推廣以場面激烈，持續(xù)時間較長，獎金較小為原則來開展形式有獎銷售優(yōu)秀品質(zhì)展示內(nèi)容對優(yōu)先購買的業(yè)主（前30名）進(jìn)行適當(dāng)獎勵將樓盤的優(yōu)秀品質(zhì)以互動（消費(fèi)者充分參與）的形式進(jìn)行展示對部分業(yè)主組織去英國游、觀看英超比賽、積極開展水上運(yùn)動③電視廣告以影視廣告的形式將東方港灣的生活居住理念進(jìn)行詮釋形式30/15秒CF廣告、3分鐘廣告生活雜志內(nèi)容東方港灣賣點(diǎn)聯(lián)系實(shí)際生活展示；居住在東方港灣可以真正享受的生色生活,公開發(fā)售期⑷,此階段廣告宣傳應(yīng)注意的問題⑴不宜過分采用聯(lián)想式表達(dá)式⑵文字型廣告的字?jǐn)?shù)不宜太多⑶促銷口號、樓盤名稱和圖片在訴求指向上盡可能一致⑷小區(qū)建設(shè)規(guī)模形象化⑸表述交通線路情況時，應(yīng)指明方向⑹樓盤外掛式廣告上的電話號碼應(yīng)該做大一些,公開發(fā)售期⑸,此階段廣告宣傳還應(yīng)注意的問題⑴清晰廣告原則⑵文字安排應(yīng)醒目突出，朗朗上口⑶圖案選擇應(yīng)充分考慮目標(biāo)受眾所關(guān)心的因素⑷色彩搭配應(yīng)該與生色生活口號相一致（在報(bào)廣上充分運(yùn)用多色彩元素來襯托我們的生色生活）⑸報(bào)紙的選擇應(yīng)有針對性⑹版面設(shè)計(jì)合理有特色,公開發(fā)售期⑹,作用配合完成計(jì)劃銷售任務(wù)，讓樓盤形象深入目標(biāo)受眾心中；推廣策略以促銷廣告為主要傳播手段、在促銷主題的確定中應(yīng)以有市場性、配合銷售階段來相應(yīng)調(diào)整計(jì)劃；,持續(xù)銷售期⑴,廣告主題“這就是我的生色生活，你還不快來”堅(jiān)持用最吸引買家的點(diǎn)來進(jìn)行放大宣傳，在訴求重點(diǎn)上以社區(qū)文化、物業(yè)管理、樓盤品質(zhì)，配合樓盤的園林景觀、江景、人文景觀、風(fēng)情景觀來進(jìn)行宣傳；,活動內(nèi)容開展“優(yōu)質(zhì)生活月”、“十佳業(yè)主”、“優(yōu)秀管理員”等活動吸引業(yè)主及開發(fā)商共同完成物業(yè)管理、承諾兌現(xiàn)等，加強(qiáng)溝通與交流；,此階段所需完成的工作①確定促銷手段如何與廣告配合②確定公關(guān)活動如何與廣告配合③確定其他傳播手段如何與廣告配合④確定及制作配合以上方法的物料,持續(xù)銷售期⑵,傳播效果消費(fèi)者如是說“哇太值得了，每天我可以呼吸清新的空氣、觀察江的變化、觀賞現(xiàn)代藝術(shù)精品，還有更多的外國運(yùn)動等著我，朋友們都說我擁有了充實(shí)的生活，而我告訴他們，這就是我的生色生活。,此階段的主要傳播方法①報(bào)紙廣告選擇針對性的媒體投放報(bào)紙廣告內(nèi)容持續(xù)銷售期內(nèi)促銷廣告為主，將業(yè)主所關(guān)心的價格、配套、戶型、江景、園林、建筑進(jìn)行訴求，告之東方港灣不僅有價格上的優(yōu)勢、歸屬感、完全享有成熟配套、多選擇性設(shè)計(jì)科學(xué)合理的戶型、一線江景、水的親身體驗(yàn)、休閑的生活方式、異國情調(diào)的建筑風(fēng)格、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)等進(jìn)行搭配組合訴求，突出促銷作用，配合真實(shí)的景物、人進(jìn)行傳播,持續(xù)銷售期⑶,②強(qiáng)銷廣告在找準(zhǔn)市場感覺的基礎(chǔ)上進(jìn)行強(qiáng)銷廣告宣傳內(nèi)容用實(shí)在的賣點(diǎn)去演繹廣告的核心，用新手法新組合達(dá)到新效果，運(yùn)用獨(dú)到的宣傳手法，啟動廣告效應(yīng)，媒體組合出擊，迅速鎖定媒體廣告，并且形成連鎖組合,持續(xù)銷售期⑷,此階段應(yīng)注意的問題⑴應(yīng)將樓盤的實(shí)在的賣點(diǎn)展示在目標(biāo)受眾面前⑵從消費(fèi)者的需求出發(fā)⑶真實(shí)面對客戶（兌現(xiàn)的承諾、付出的努力）,作用配合完成樓盤的最后銷售工作；推廣策略響亮聲明樓盤已進(jìn)入清盤階段、用富力品牌打消買家心中對樓盤的疑慮、強(qiáng)調(diào)清盤階段的優(yōu)惠價格；,收尾期⑴,廣告主題“生色生活未班車”將東方港灣的承諾、收尾價格、較成熟的配套、人文社區(qū)進(jìn)行擴(kuò)大宣傳，憑此來吸引買家；,此階段所需完成的工作制定尾盤銷售廣告推廣的戰(zhàn)略、確定需配合的傳播物料；,此階段的主要傳播方法報(bào)紙廣告選擇相關(guān)媒體進(jìn)行投放平面廣告；內(nèi)容；在強(qiáng)調(diào)樓盤的收尾價格的基礎(chǔ)上，需用銀星品牌來打消買家對樓盤不好的戶型、樓層、景觀、朝向等問題的疑慮，使買家對銀星的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和樓盤過硬的質(zhì)量產(chǎn)生認(rèn)同感，認(rèn)識到銀星始終是一視同仁，毫無他意，另一方面需強(qiáng)調(diào)是因?yàn)闃潜P的熱銷產(chǎn)生了迅速進(jìn)入了尾盤銷售階段，這同時也證明了樓盤的高素質(zhì)和高品味，從而給買家這樣一個信息即使在尾盤銷售階段購買這樣的樓盤也是物有所值；,收尾期⑵,傳播效果消費(fèi)者如是說“喂朋友都說東方港灣的房子挺不錯的，住在里面有許多別人享受不到的地方，又適宜，現(xiàn)在所剩不多了，還不趕快去看看?！?此階段應(yīng)注意的問題應(yīng)靈活運(yùn)用降價戰(zhàn)術(shù)、應(yīng)該尋找新的營銷方式、應(yīng)該重新定義市場消費(fèi)者，改進(jìn)產(chǎn)品；,收尾期⑶,問題五傳播如何拉動銷售1、傳播手段與銷售的關(guān)系2、實(shí)現(xiàn)銷售力的手段,1、傳播手段與銷售的關(guān)系⑴,品牌CF,,,,,,,讓消費(fèi)者全面了解君蘭名邸的賣點(diǎn)，累積即時銷售力,建立受眾認(rèn)同的形象，樹立品牌美好形象,直接促進(jìn)即時銷售的增長,理性訴求與感性品味結(jié)合，促進(jìn)短期銷售的同時積累長遠(yuǎn)銷售力,詳細(xì)描述每一個賣點(diǎn)，吸引受眾，幫助銷售,制造轟動效應(yīng)，引起受眾關(guān)注，吸引人流,公關(guān)活動,促銷CF,生活雜志CF,報(bào)紙軟文,報(bào)紙廣告,,,,,,活動行銷,POP,銷售人員,DM,直效行銷,幫助樹立品牌形象,最直接完成銷售,最能影響現(xiàn)場銷售,幫助樹立品牌知名度、吸引目光,間接幫助銷售與樹立品牌,1、傳播手段與銷售的關(guān)系⑵,2、實(shí)現(xiàn)銷售力的手段,實(shí)現(xiàn)銷售力的手段有許多，包括上述的所有廣告?zhèn)鞑ナ侄?，?dāng)然也包括現(xiàn)場包裝，考慮到現(xiàn)場包裝的重要性，我司將現(xiàn)場包裝列為重點(diǎn)手段進(jìn)行重點(diǎn)闡述。,現(xiàn)場包裝對于一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中重要性不言而喻?，F(xiàn)場的好壞，對購買決心的影響往往起到?jīng)Q定性的作用。一個好的現(xiàn)場包裝除了讓到場的參觀者對項(xiàng)目的形象有一個美好的感覺和認(rèn)識，并能形成深刻的印象和良好的口碑；另一方面還能最大限度延長消費(fèi)者在現(xiàn)場的逗留時間，增加銷售成交的機(jī)會。,,,2、實(shí)現(xiàn)銷售力的手段現(xiàn)場包裝⑴,外圍包裝在周邊選擇一塊大型戶外廣告牌、

簡介：無錫昌德微電子股份有限公司半導(dǎo)體器件、電子產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開發(fā)、模塊設(shè)計(jì)和封裝、各類IC的自營和代理項(xiàng)目（第一階段年產(chǎn)IC類產(chǎn)品6000萬只）竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收監(jiān)測報(bào)告表（噪聲、固廢）中證（驗(yàn)）字（2018）第（0814）號建設(shè)單位無錫昌德微電子股份有限公司編制單位無錫市中證檢測技術(shù)有限公司2018年09月目錄目錄1、關(guān)于無錫昌德微電子股份有限公司半導(dǎo)體器件、電子產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開發(fā)、模塊設(shè)計(jì)和封裝、各類IC的自營和代理項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表的審批意見（無錫市新吳區(qū)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理和環(huán)境保護(hù)局，錫環(huán)表新復(fù)2018252號，2018年7月30日）2、無錫昌德微電子股份有限公司半導(dǎo)體器件、電子產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開發(fā)、模塊設(shè)計(jì)和封裝、各類IC的自營和代理項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收監(jiān)測報(bào)告表3、附圖1項(xiàng)目地理位置圖附圖2項(xiàng)目周圍環(huán)境示意圖附圖3項(xiàng)目平面布置圖附圖4項(xiàng)目監(jiān)測點(diǎn)位圖4、現(xiàn)場監(jiān)測期間期工況核查登記表5、分期驗(yàn)收說明6、危險廢棄物處置合同及相關(guān)資質(zhì)7、標(biāo)識牌照片8、檢測報(bào)告9、驗(yàn)收相關(guān)資質(zhì)10、建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)“三同時”竣工驗(yàn)收登記表

簡介：陜兒餐飲加盟合同書陜兒餐飲加盟合同書甲方______________________乙方______________________甲乙雙方本著平等互利的原則，根據(jù)中華人民共和國合同法及中華人民共和國國內(nèi)貿(mào)易部頒布的商業(yè)特許經(jīng)營管理辦法試行等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，為促進(jìn)雙方共同發(fā)展，甲乙雙方經(jīng)認(rèn)真協(xié)商，現(xiàn)就甲方“（江蘇?。┏Ｖ莸现Z咖啡餐飲管理有限公司”特許經(jīng)營權(quán)授權(quán)加盟甲方（江蘇省迪諾咖啡餐飲管理有限公司經(jīng)營相關(guān)餐飲項(xiàng)目事宜達(dá)成如下一致協(xié)議，以供雙方共同遵守。第一條本合同文本名詞釋義第一條本合同文本名詞釋義11知識產(chǎn)權(quán)特指“陜兒”品牌、商標(biāo)、標(biāo)志、商號及“陜兒”全套設(shè)備、“陜兒”經(jīng)營管理模式、方案等。上述知識產(chǎn)權(quán)乙方在簽訂合同且經(jīng)許可有權(quán)全部使用。12同所涉及的所有商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志及其相關(guān)權(quán)利的所有權(quán)均歸屬于甲方。13陜兒產(chǎn)品含甲方自行設(shè)計(jì)、開發(fā)、生產(chǎn)的“肉夾饃”、“臊子面”、“油潑面”、“蓋澆飯”“大小混沌”系列產(chǎn)品及甲方取得全國連鎖銷售代理的其它相關(guān)產(chǎn)品。33乙方連鎖店在未經(jīng)甲方同意的情況下，不得擅自銷售非甲方的產(chǎn)品和更改甲方制定的全國統(tǒng)一零售價格。銷售過程中，部分產(chǎn)品零售價根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r需要下調(diào)的，可報(bào)甲方總部，批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)41甲方權(quán)利①甲方有權(quán)根據(jù)全國各地市場發(fā)展變化情況對乙方的貨物品種配備方案提供建設(shè)性、參考性意見。②甲方有權(quán)對乙方的經(jīng)營狀況、貨品銷售、庫存、執(zhí)行價格等情況隨時進(jìn)行檢查核對。③乙方如果違反合同規(guī)定的自身權(quán)利與義務(wù)，造成甲方企業(yè)形象嚴(yán)重受損，甲方有權(quán)單方面提前終止合同，并有權(quán)要求乙方賠償相關(guān)經(jīng)濟(jì)及名譽(yù)損失。④乙方不交納后期服務(wù)、宣傳、咨詢等費(fèi)用的，甲方有權(quán)從乙方保證金中扣除且乙方需在30日內(nèi)補(bǔ)交完畢，否則視同違約，甲方有權(quán)單方面提前終止合同并取消乙方在本合同規(guī)定區(qū)域內(nèi)的特許專賣權(quán)，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。42甲方的義務(wù)

簡介：軟件銷售代理協(xié)議軟件銷售代理協(xié)議協(xié)議編號甲方甲方乙方乙方甲乙雙方本著“相互信任、相互支持、共同發(fā)展”的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就乙方代理銷售甲方軟件產(chǎn)品的有關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議，雙方共同遵照執(zhí)行。一、一、總則總則1、甲方授權(quán)乙方銷售本公司軟件產(chǎn)品。2、甲方為軟件下稱本軟件的開發(fā)者和版權(quán)所有者。若因軟件版權(quán)引起的糾紛或損失，由甲方承擔(dān)所有責(zé)任。3、乙方須為合法存續(xù)的法人或具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的個人，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。乙方具備提供相關(guān)服務(wù)的專業(yè)知識和技能，并熟悉甲方的代理商制度、產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容、具體業(yè)務(wù)流程等相關(guān)信息。甲方對提出代理申請者就上述各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行審核確認(rèn)，決定是否授予乙方代理資格。4、甲方授權(quán)乙方在地區(qū)銷售本軟件，如跨區(qū)域銷售，需獲得甲方同意。甲方為乙方提供相應(yīng)的銷售培訓(xùn)服務(wù)。二、二、協(xié)議的執(zhí)行期協(xié)議的執(zhí)行期從年月日到年月日止，期限為。三、三、甲方的責(zé)任、權(quán)利及義務(wù)甲方的責(zé)任、權(quán)利及義務(wù)1、甲方積極協(xié)助乙方開展市場推廣工作，對乙方提供必要的技術(shù)支持。2、甲方保證產(chǎn)品質(zhì)量，若因產(chǎn)品質(zhì)量問題引起的軟件不能使用，甲方保證免費(fèi)給乙方更換或退回。3、甲方對軟件系統(tǒng)進(jìn)行不斷的升級，保證軟件系統(tǒng)的先進(jìn)適用性，并提供給乙方及其客戶。4、對于乙方要求甲方對本軟件系統(tǒng)進(jìn)行更改或功能擴(kuò)充，雙方進(jìn)行協(xié)商，乙方需向甲方支付一定的費(fèi)用，甲方在最快時間內(nèi)對軟件系統(tǒng)進(jìn)行修改并提供給乙方。5、甲方有義務(wù)第一時間通知乙方本軟件價格變化。6、隨軟件銷售的硬件產(chǎn)品質(zhì)保，執(zhí)行產(chǎn)品保修卡內(nèi)的相關(guān)承諾。（2）甲方開出的發(fā)票信息可以是乙方自身，也可以是終端客戶，開票信息以乙方出據(jù)的開票信息說明原件或復(fù)印件為準(zhǔn)。（3）乙方需在商品購入后二個月之內(nèi)向四方申請辦理開票事宜。六、不可抗力條款六、不可抗力條款1、因戰(zhàn)爭、地震、洪水、火山爆發(fā)、海嘯等人力所不能抗拒的因素而違約時，違約方不承擔(dān)違約責(zé)任，但違約方應(yīng)盡快通知另一方，商討是否終止本合同或新的履約對策和履約方式。2、發(fā)生不可抗力因素時，未受影響的一方有義務(wù)為新的履約方式承擔(dān)更多的責(zé)任。八、爭議的解決方法八、爭議的解決方法1、在協(xié)議履行過程中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決。2、當(dāng)事人不愿協(xié)商解決或者經(jīng)協(xié)商、調(diào)解不成功時，雙方一致商定，采用以下方式解決A、因本協(xié)議所發(fā)生任何爭議，經(jīng)調(diào)解不成的，均申請仲裁委員會仲裁解決；B、按照中華人民共和國法定程序采用訴訟方式解決。C、本協(xié)議在甲方所在地簽署，若有爭議需在甲方所在地進(jìn)行處理。九、商業(yè)秘密及知識產(chǎn)權(quán)九、商業(yè)秘密及知識產(chǎn)權(quán)1、甲乙雙方應(yīng)對其通過工作接觸和通過其它渠道得知的有關(guān)對方的商業(yè)秘密嚴(yán)格保密，未經(jīng)對方事先書面同意，不得向第三方披露。2、除本協(xié)議規(guī)定之工作所需外，未經(jīng)對方事先同意，不得擅自使用、復(fù)制對方的商標(biāo)、標(biāo)志、商業(yè)信息、技術(shù)及其它資料。十、其他十、其他1、協(xié)議的修改或補(bǔ)充，均須經(jīng)雙方同意后以書面協(xié)議形式修改或補(bǔ)充。2、本協(xié)議由雙方代表簽字蓋章后生效。協(xié)議期滿若雙方均無異議，雙方可于協(xié)議期滿前30日內(nèi)續(xù)簽，否則本協(xié)議自行終止。若續(xù)約期內(nèi)甲方制定出新的協(xié)議條款，則雙方另簽新協(xié)議。上述情況下乙方的業(yè)務(wù)結(jié)算累計(jì)進(jìn)行。3、本協(xié)議及附件一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。甲方單位名稱（公章）電話委托代表簽字通訊地址郵編網(wǎng)址電子郵件開戶銀行

簡介：預(yù)選代理商維護(hù)商品價格操作教程預(yù)選代理商維護(hù)商品價格操作教程1、進(jìn)入政府網(wǎng)上采購系統(tǒng)，如圖2、點(diǎn)擊“預(yù)選商品管理”下的“預(yù)選商品價格維護(hù)”功能點(diǎn)，如圖3、點(diǎn)擊”進(jìn)入”按鈕，選擇維護(hù)的商品，如圖4、選擇要維護(hù)價格的商品，點(diǎn)擊“維護(hù)”按鈕，如圖5、進(jìn)入價格維護(hù)界面后，直接點(diǎn)擊“提交”按鈕，提交價格，如圖說明代理商首次維護(hù)執(zhí)行價時，不用修改價格，點(diǎn)擊提交系統(tǒng)會把當(dāng)前執(zhí)行價作為默說明代理商首次維護(hù)執(zhí)行價時，不用修改價格，點(diǎn)擊提交系統(tǒng)會把當(dāng)前執(zhí)行價作為默認(rèn)執(zhí)行價，如果不提交確認(rèn)系統(tǒng)是找不到代理商的；如需修改價格，那么維護(hù)的最高執(zhí)行認(rèn)執(zhí)行價，如果不提交確認(rèn)系統(tǒng)是找不到代理商的；如需修改價格，那么維護(hù)的最高執(zhí)行價為當(dāng)前執(zhí)行價減去降價值或降價比例（系統(tǒng)自動算出）價為當(dāng)前執(zhí)行價減去降價值或降價比例（系統(tǒng)自動算出）。6、提交完成后，該商品價格維護(hù)成功，采購該商品將可以選擇到該代理商。操作問題咨詢電話89805900轉(zhuǎn)4

簡介：￡￡￠￡______￠￡￡￡￡XXX________XXXX￡______￡___________________________________￡￡￡_____________￡__________________________________￠________________________￡￠1￠______￡￡￠￡2￠￡______￡￡￠￡￠￡￡3￠￡7￡______￡￡4￠￡￡￡5￠______445￡￡￡￡6￠￠￡￡￠￡7￠￡￡￡￡￡￡￠￠￡8￠￡______￡￡￠￠￠￡￡______￡6￡￠￠1￠￡￡2￠￡￠￡3￠￡￡￠￡￠￡￡4￠￡￡￠￠￠￡￡￠￠￠￡￡￡￠1￠￡______￡￠￠￠￡￡￡￡￡2￠______￡______￠￡￡￡3￠______￠￡￡￡￡4￠￡￡￠￠1￠￡￠￡￡￡￡2￡￡￡3￠￠￡￡￡4￠￡￡￡￡5￠￡￡￡￠￡￡￡￡￠1￠3￡￡￡2￡3￠￡￡￡A￠￡B￠￠￡C￠______￡D￠￠______￡E￠______￠F￠￠￠￡______￡￡G￠￡￡￡4￠￡￡￡￠1￠￡￡￡￡￡￡￡￡￡￡￡￡￠￡￡￠￡￡￡￡￡￡￡￡￠￡￡￠￡￡￡￡XXX￠XXX￠￠￠￡￠￡

簡介：1渠道代理商管理制度渠道代理商管理制度一、前言2二、總則2三、代理要求3四、代理商提交的資料3五、代理商的權(quán)利和義務(wù)4六、日常工作4七、價格、竄貨管理辦法5八、保密5九、銷售管理5十、交易與結(jié)算7十一、考評與輔導(dǎo)7十二、違規(guī)處罰8十三、附則93處理等相關(guān)事項(xiàng)，旨在使公司與各代理商之間保持良好合作關(guān)系，促進(jìn)雙方共同發(fā)展；第3條代理商經(jīng)公司授權(quán)并自代理協(xié)議書生效之日起，應(yīng)嚴(yán)格依照協(xié)議的規(guī)定和公司市場部門的要求，在獨(dú)立經(jīng)營的原則下，負(fù)責(zé)代理區(qū)域內(nèi)的市場開拓、宣傳促銷、售后服務(wù)、外部環(huán)境協(xié)調(diào)等相關(guān)的業(yè)務(wù)運(yùn)作及業(yè)務(wù)處理；第4條公司確定的代理商應(yīng)遵循公司的規(guī)定從事代理活動，不得做出損害公司利益和形象的行為第5條各代理商應(yīng)積極收集本行業(yè)信息，尤其是公司產(chǎn)品及其他品牌的市場銷售情況，及時反饋市場信息，以利于公司對企業(yè)及產(chǎn)品形象做宣傳，進(jìn)一步加強(qiáng)銷售網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)和管理；第6條代理商在各自代理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)積極辦理產(chǎn)品入市手續(xù)，妥善處理與各賣場及零售店的關(guān)系，并做好建檔工作，同時積極做好售前、售中、售后工作。三、代理要求三、代理要求1、具有獨(dú)立法人資格，并能提供營業(yè)執(zhí)照正本、稅務(wù)登記證、組織代碼證等相關(guān)文件復(fù)印件，經(jīng)審查合格簽定代理協(xié)議后即成為公司合法代理商。2、應(yīng)具備良好的經(jīng)營規(guī)模、辦公條件、設(shè)備及人員，有固定的營業(yè)場所，良好的資信能力和商業(yè)信譽(yù)。3、各代理商之間，不得進(jìn)行惡性競爭，在所轄管區(qū)域內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)運(yùn)作及處理；4、愿意專心經(jīng)營““產(chǎn)品，并對產(chǎn)品、對市場充滿信心；5、能夠誠實(shí)經(jīng)營并接受公司的經(jīng)營指導(dǎo)，保持與公司戰(zhàn)略決策的一致性；6、全面贊同公司各項(xiàng)制度，并能積極參加公司為各代理商所舉辦的各種活動；7、必須具有一定的銷售網(wǎng)絡(luò)，有能力在短期內(nèi)將“產(chǎn)品“市場拓展開。四、提交資料四、提交資料

簡介：￡1￠￡2￠￠3￠￡￠￡42￠￠￠￠￠￠￡￠￠10￠3￠￠1￠2￠￡345____________1215￡￠￠￠￡￠￡￠1012￡1212￠34￠5￠￠￡1212￠3￡20152014￡￡￠￡￡￡XX￡￡￡￡￡￠1￠XX￡￡￡XX

簡介：美視招商加盟手冊第1頁共14頁招商加盟手冊為規(guī)范公司加盟政策及市場運(yùn)營管理，美視公司特制定此加盟手冊。所有申請加盟商家務(wù)必認(rèn)真閱讀此手冊，并遵照具體規(guī)范流程申請加盟。前言可觀的市場前景可觀的市場前景近20年我國的視保健業(yè)產(chǎn)值從1億發(fā)展至近1000億，近10年價格年增長率達(dá)30，據(jù)了解未來5年中國市場對中高檔的產(chǎn)品需求必將迅速增長；單位單位億元億元19961996年20022002年20122012年美視招商加盟手冊第3頁共14頁在這個市場中，產(chǎn)品不缺，但缺少品牌，尤其是高端品牌。打造中國視保健最高端的品牌，這正是““美視””需要完成的任務(wù)。憑著長期以來對消費(fèi)者的悉心關(guān)注，及對中國視保健市場發(fā)展趨勢的正確把握，果斷將“文化力”導(dǎo)入視力保健服務(wù)，品牌定位科技、時尚、有效，為中國第一家定位于中高端品牌的視保健產(chǎn)品銷售商，為繁榮的視保健文化注入時尚生機(jī)?！懊酪暋钡膰鴥?nèi)目標(biāo)市場1、經(jīng)營者國內(nèi)專心致力于中高端視保健產(chǎn)品銷售的行業(yè)人士、行業(yè)代理商。2、消費(fèi)者追求時尚、健康的成功人士、具有較高消費(fèi)能力的顧客。二、合理規(guī)劃與渠道定位二、合理規(guī)劃與渠道定位縱觀現(xiàn)有視保健產(chǎn)品的銷售市場，零售市場上基本形成了一個以單一產(chǎn)品為主，以大中型綜合商場、專賣店為主要銷售渠道的市場雛形。“美視”定位時作了大量分析調(diào)查，將國外成熟的奢侈品經(jīng)營模式引入傳統(tǒng)的視保健產(chǎn)品銷售，針對成功人士對其社會地位和身份，推出高科技的產(chǎn)品，從傳統(tǒng)的醫(yī)療文化中挖掘高貴、經(jīng)典元素，在設(shè)計(jì)加工中注入時尚、浪漫元素，切實(shí)滿足這一人群對視保健產(chǎn)品的需求，填補(bǔ)國內(nèi)該產(chǎn)品品牌的空白，統(tǒng)一企業(yè)形象、完善管理系統(tǒng)，帶動所有加盟連鎖店共同發(fā)展。渠道定位特許連鎖加盟為主，區(qū)域代理為輔；渠道定位特許連鎖加盟為主，區(qū)域代理為輔；1、形象系統(tǒng)企業(yè)要獲得成功，從建立之日起就必須有良好的創(chuàng)意和規(guī)范化的企業(yè)形象設(shè)計(jì)，““美視””注重CIS（企業(yè)識別系統(tǒng)）形象戰(zhàn)略，聘請國內(nèi)著名企業(yè)形象設(shè)計(jì)公司，就企業(yè)形象作了統(tǒng)一的策劃。以六個統(tǒng)一統(tǒng)一店面布置、統(tǒng)一標(biāo)識、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一產(chǎn)品、統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一服務(wù)展現(xiàn)在公眾面前。2、高效管理“美視”不僅為投資加盟商輸送高質(zhì)量產(chǎn)品同時，還在管理上輸出精品服務(wù)意識和方法，使每一位走進(jìn)““美視””的顧客，在全國范圍內(nèi)享受超一流的服務(wù)。“美視”總部的精品服務(wù)模式，要求各店長在每周例會上都針對管理范疇的工作舉出實(shí)例，找出最佳的管理方法。要求員工外表形象得體大方；每一個微笑、每一聲問候都必須讓顧客有賓至如歸的感覺；在服務(wù)中，要樹立全面的公關(guān)意識，能在為顧客服務(wù)的同時，推動每一項(xiàng)銷售策略和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時完善的財(cái)務(wù)管理、嚴(yán)密的監(jiān)督機(jī)制、精確及時的信息反饋，更是”美視”科學(xué)管理的高效運(yùn)作基礎(chǔ)。3、資源共享

簡介：0招標(biāo)代理工作手冊招標(biāo)代理工作手冊編號CJWI03版次11頁碼0201版本修訂歷史記錄版本修訂歷史記錄序號修訂內(nèi)容修訂人修訂日期版本備注2招標(biāo)代理工作手冊招標(biāo)代理工作手冊編號CJWI03版次11頁碼2201招標(biāo)代理業(yè)務(wù)合同管理招標(biāo)代理業(yè)務(wù)合同管理流程圖說明流程圖說明流程編號工作內(nèi)容的簡要描述重要輸出1當(dāng)業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)員聯(lián)系到意向業(yè)主時啟動此流程。2業(yè)務(wù)員在與業(yè)主洽談過程中需了解該項(xiàng)目現(xiàn)狀，審查其是否具備招標(biāo)的條件施工、監(jiān)理招標(biāo)應(yīng)具備的條件施工、監(jiān)理招標(biāo)應(yīng)具備的條件1、按照國家有關(guān)規(guī)定需要履行項(xiàng)目審批手續(xù)的，已經(jīng)履行審批手續(xù)；2、有相應(yīng)的資金來源或資金來源已落實(shí)；3、有施工招標(biāo)需要的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料；4、已經(jīng)向建設(shè)行政主管部門辦理了報(bào)建手續(xù)?？辈臁⒃O(shè)計(jì)招標(biāo)應(yīng)具備的條件勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)應(yīng)具備的條件1、按照國家有關(guān)規(guī)定需要履行項(xiàng)目審批手續(xù)的，已經(jīng)履行審批手續(xù)；2、有已經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或者可行性研究報(bào)告；3、有城市規(guī)劃管理部門確定的規(guī)劃控制條件和用地紅線圖；4、有相應(yīng)的資金或資金來源已落實(shí)；5、所必須的勘察設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料已經(jīng)收集完成。3對符合施工招標(biāo)條件的項(xiàng)目，業(yè)務(wù)部門根據(jù)與業(yè)主協(xié)商結(jié)果，安排專人編寫招標(biāo)代理合同，招標(biāo)代理合同應(yīng)采用工程招標(biāo)代理合同示范文本進(jìn)行編制并明確業(yè)主要求（如價格、時間、質(zhì)量等）。招標(biāo)代理合同應(yīng)不少于一式五份。并填寫招標(biāo)代理合同評審表、用章登記表隨同合同初稿送招標(biāo)管理部評審。工程招標(biāo)代理合同初稿用章登記表招標(biāo)代理合同評審審批表4招標(biāo)管理部組織對招標(biāo)代理合同內(nèi)容進(jìn)行評審，招標(biāo)代理應(yīng)有合理的工作時間，不能保證合理工作時間或工作時間倉促而難以確保工作質(zhì)量的招標(biāo)代理業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)部門不得承接，公司領(lǐng)導(dǎo)不予簽署合同。評審?fù)ㄟ^后在招標(biāo)代理合同評審表、用章登記表上簽署意見并簽名確認(rèn)。招標(biāo)代理合同評審審批表用章登記表5將經(jīng)評審合格的招標(biāo)代理合同報(bào)送總經(jīng)理審批。用章登記表6招標(biāo)管理部對審批后的合同編號。合同編號7經(jīng)總經(jīng)理審批后的招標(biāo)代理合同送綜合管理部辦理簽章手續(xù)，綜合管理部認(rèn)真核對無誤后予以簽章（需注意審查各級領(lǐng)導(dǎo)審批手續(xù)是否齊全）。蓋章應(yīng)按規(guī)定加蓋騎縫章。工程招標(biāo)代理合同8業(yè)務(wù)部門聯(lián)系業(yè)主，完成業(yè)主簽章等手續(xù)，業(yè)主蓋章也應(yīng)加蓋騎縫章。9招標(biāo)代理合同簽訂工作完成后，合同原件應(yīng)送業(yè)主兩份，送招標(biāo)管理部、財(cái)務(wù)部和招投標(biāo)活動行政監(jiān)督部門各一份，業(yè)務(wù)部門留復(fù)印件一份。業(yè)務(wù)部門需保存合同發(fā)放記錄。文件發(fā)放記錄10招標(biāo)管理部和財(cái)務(wù)部按檔案管理規(guī)定保存合同文本原件。11進(jìn)入招標(biāo)代理業(yè)務(wù)項(xiàng)目準(zhǔn)備及公告流程。