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簡(jiǎn)介：點(diǎn)擊查看更多中國(guó)古代建筑史10第十章牌樓、華表、影壁及其他精彩內(nèi)容。

簡(jiǎn)介：銀行柜面攬儲(chǔ)與不同類(lèi)型客戶業(yè)務(wù)及沖突處理技巧,攬儲(chǔ),銀行、儲(chǔ)蓄所、包括信用社，給自己的業(yè)務(wù)員定指標(biāo)，要求他們招攬存款業(yè)務(wù)。,攬儲(chǔ)招數(shù),根據(jù)多數(shù)銀行的通常做法，銀行工作人員大部分都有攬儲(chǔ)的任務(wù)。不同的是因行而異，有的多些，有的少些。采取傳統(tǒng)的請(qǐng)客吃飯或送小禮品行不通的時(shí)候，銀行或明或暗地推出了不少吸引居民儲(chǔ)蓄的招數(shù)，變相抬高存款收益率?；蛘咧苯佑靡恍┍容^赤裸裸的貼息做法攬儲(chǔ)。除使出高息誘餌進(jìn)行攬儲(chǔ)外，還推出一些類(lèi)似送積分換現(xiàn)金的回饋大額儲(chǔ)戶活動(dòng)，進(jìn)行招攬儲(chǔ)蓄。另外還有有獎(jiǎng)攬儲(chǔ)，儲(chǔ)蓄有禮。只要存款達(dá)到一定金額，銀行就送儲(chǔ)戶兩桶名牌植物油。多存多得，且上不封頂。銀行如此大方地招攬儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，確實(shí)讓不少儲(chǔ)戶動(dòng)心。,攬儲(chǔ)成因,央行數(shù)次降息，存款利率大幅縮水。“簡(jiǎn)單理解，貸款放多了，肯定要多拉存款，不然就沒(méi)錢(qián)了”一家股份制銀行人士透露。,貸款沖量是攬儲(chǔ)原動(dòng)力如果在存款流失壓力下，銀行間爆發(fā)存款爭(zhēng)奪戰(zhàn)，對(duì)儲(chǔ)戶設(shè)立各種獎(jiǎng)勵(lì)，還好理解。但是，根據(jù)最新的央行上?？偛拷y(tǒng)計(jì)顯示，僅一季度，上海新增人民幣各項(xiàng)存款就高達(dá)28622億元，同比多增892億元。報(bào)告總結(jié)，一季度全市新增存款創(chuàng)下歷史同期存款增量的新高，相當(dāng)于去年全年存款新增額的574。這表明眼下的滬上銀行似乎并不“差錢(qián)”，那么觸動(dòng)銀行跑量攬儲(chǔ)的動(dòng)力究竟是什么據(jù)一位來(lái)自監(jiān)管機(jī)構(gòu)的權(quán)威人士分析，從晨報(bào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的幾個(gè)攬儲(chǔ)案例來(lái)看，眼下發(fā)力攬儲(chǔ)的銀行都有一個(gè)共同特征，那就是要么銀行尚未完成股改上市，要么銀行自身資本充足率充裕，它們均不受資本充足率的硬性指標(biāo)束縛，換句話說(shuō)，手頭都有放貸余量，吸儲(chǔ)然后貸款沖量的意愿十分強(qiáng)烈，尤其在監(jiān)管層放松信貸管制的當(dāng)下，只要存貸比處于監(jiān)管紅線范圍內(nèi)，就有攬儲(chǔ)放貸、賺取利差收益的沖動(dòng)。同時(shí)，相對(duì)中資銀行，經(jīng)營(yíng)壓力同樣大小的外資行為完成既定的利潤(rùn)目標(biāo)，都在發(fā)力主攻人民幣貸款業(yè)務(wù)，而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的路徑就是先做大存款盤(pán)子。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行346,000,000業(yè)研究中心主任郭田勇教授分析，近期滬上銀行比拼存款增量，原因還在于信貸資金投放速度加快，導(dǎo)致銀行存款量相對(duì)有限，部分銀行出現(xiàn)資金短缺；同時(shí)去年以來(lái)銀行理財(cái)產(chǎn)品的銷(xiāo)量大幅下降，中間業(yè)務(wù)收入縮水嚴(yán)重，這些都需要盡快給存款補(bǔ)缺?！叭绻y行從系統(tǒng)內(nèi)部調(diào)撥資金，相比直接吸收儲(chǔ)蓄的成本要高，與其內(nèi)部調(diào)配，不如靠促銷(xiāo)手段吸引存款?！惫镉伦詈髲?qiáng)調(diào)。,銀行、儲(chǔ)蓄所、包括信用社，給自己的業(yè)務(wù)員定指標(biāo)，要求他們招攬存款業(yè)務(wù)，通過(guò)吸收的儲(chǔ)蓄額度對(duì)員工進(jìn)行考核。,銀行柜面優(yōu)質(zhì)服務(wù)的意義。延伸閱讀“銀行緣何重提存款立行”銀行柜面業(yè)務(wù)處理技巧。熟悉柜面業(yè)務(wù)種類(lèi)與特色；及時(shí)掌握客戶的相關(guān)信息，學(xué)會(huì)引導(dǎo)；客戶糾紛、沖突與危機(jī)處理的技巧。,優(yōu)質(zhì)服務(wù)對(duì)柜面營(yíng)銷(xiāo)的意義1樹(shù)立專業(yè)、親和、可靠的良好形象；2密切與客戶的關(guān)系，以及時(shí)掌握客戶信息；3發(fā)展銀行其他業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。,應(yīng)對(duì)客戶投訴的技巧,應(yīng)對(duì)客戶投訴的技巧投訴的善后處理建立投訴資料庫(kù)。把客戶投訴的全過(guò)程記錄下來(lái)，分析產(chǎn)生的原因和存在的問(wèn)題，避免以后發(fā)生同類(lèi)事情，或?yàn)榻窈蟮耐?lèi)投訴創(chuàng)造解決問(wèn)題的模板。建立投訴客戶資料檔案，著重進(jìn)行關(guān)系修復(fù)。將客戶需求中有關(guān)產(chǎn)品性能和政策性的部分及時(shí)報(bào)上級(jí)主管銀行，并提出改進(jìn)方案。對(duì)有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處理，客戶經(jīng)理要從投訴處理過(guò)程中，總結(jié)吸取教訓(xùn)，提出改進(jìn)措施。,應(yīng)對(duì)客戶投訴的技巧跟蹤的技巧留下客戶的聯(lián)系方式，事后詢問(wèn)客戶的滿意度。經(jīng)常與客戶保持聯(lián)系。有新的產(chǎn)品或服務(wù)，及時(shí)向客戶提供。告訴客戶，客戶的意見(jiàn)被評(píng)為今年的最佳投訴案或者他的建議被評(píng)為合理化建議獎(jiǎng)。及時(shí)通知客戶，他曾經(jīng)提出的要求，銀行現(xiàn)在已經(jīng)有了解決方案。定期向投訴客戶發(fā)放調(diào)查表，了解他們更多的需求。,應(yīng)對(duì)客戶投訴的技巧解決問(wèn)題的技巧如果是銀行方面的錯(cuò)誤，及時(shí)聯(lián)系有關(guān)部門(mén)和人員，尋求解決問(wèn)題的辦法。如果是客戶方面的錯(cuò)誤，幫助客戶正確認(rèn)識(shí)產(chǎn)品性能和銀行的有關(guān)政策。不要以嘲笑的口氣對(duì)待客戶的錯(cuò)誤，抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，讓客戶成為自己的長(zhǎng)期客戶。如果客戶想要的，銀行沒(méi)有能力做到，考慮用其他方法代替，或讓客戶選擇其他產(chǎn)品或服務(wù)。不要把客戶推給其他的銀行。為客戶解決問(wèn)題時(shí)不要說(shuō)“如果您實(shí)在對(duì)我們不滿意，那只好請(qǐng)您到其他地方試一試吧。”這會(huì)讓客戶覺(jué)得你在跟他賭氣。應(yīng)該說(shuō)“雖然這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在不能立刻讓您滿意，但我們還會(huì)有其他辦法的，請(qǐng)相信我們。”如果有兩種以上解決問(wèn)題的辦法，選擇其中的最佳解決辦法。如果有兩種以上供客戶選擇的方案，向客戶解釋清楚方案的優(yōu)劣勢(shì)，為客戶提出建議。,應(yīng)對(duì)客戶投訴的技巧鼓勵(lì)客戶的技巧客戶開(kāi)始投訴時(shí)，往往帶有情緒色彩，發(fā)泄的傾向更大。道歉之后，客戶的情緒可能緩下來(lái)，你可以說(shuō)“請(qǐng)把那張存單讓我看一下好嗎”或者說(shuō)“告訴我后來(lái)的事情好嗎”引導(dǎo)客戶說(shuō)出你想知道的有關(guān)情況。通過(guò)讓客戶回憶當(dāng)時(shí)的情景，引導(dǎo)客戶有條理地講清事情的經(jīng)過(guò)。告訴客戶“您提的這個(gè)意見(jiàn)正是我們現(xiàn)在著力解決的，只是目前還沒(méi)有想出好的辦法，您有好的建議嗎”鼓勵(lì)客戶說(shuō)出心理話。這是銀行非常珍貴的客戶意見(jiàn)，比你的征求意見(jiàn)表中的內(nèi)容要有用得多。告訴客戶“您的意見(jiàn)對(duì)我們來(lái)說(shuō)太好了，希望您今后能經(jīng)常關(guān)注我們的服務(wù)和產(chǎn)品，仍可以打這個(gè)電話，隨時(shí)都會(huì)有人接聽(tīng)的?！被蛘哒f(shuō)“今后有什么問(wèn)題，您可以親自到這里來(lái)，也可以打電話給我，這是我的名片?！蓖ㄟ^(guò)這種鼓勵(lì)，把問(wèn)題直接吸引到銀行內(nèi)部，避免客戶間接投訴，把問(wèn)題擴(kuò)散到社會(huì)上。,應(yīng)對(duì)客戶投訴的技巧向客戶道歉的技巧不管這個(gè)問(wèn)題是不是由你引起的，都要向投訴的客戶道歉。投訴有可能是我們的原因，也有可能是客戶的原因，不管什么原因，一定要向客戶當(dāng)場(chǎng)表示對(duì)他的觀念認(rèn)同或部分認(rèn)同。道歉的語(yǔ)言要誠(chéng)懇，客戶的怨氣會(huì)因你的真誠(chéng)而減弱。不要跟客戶爭(zhēng)論對(duì)錯(cuò)，你的目標(biāo)是要留住客戶，而不是證明自己的正確。用平和的語(yǔ)調(diào)與投訴的客戶交談?？蛻粼谶@個(gè)時(shí)候情緒不穩(wěn)，常有一些沖擊力強(qiáng)或失實(shí)的言語(yǔ)，如果你不加控制，就容易發(fā)生爭(zhēng)吵，使客戶的情緒進(jìn)一步受到刺激，不利于問(wèn)題的解決。,應(yīng)對(duì)客戶投訴的技巧聆聽(tīng)投訴的技巧不管是直接投訴還是間接投訴，最后的意見(jiàn)總要回饋到客戶經(jīng)理處?？蛻艚?jīng)理要持平常心認(rèn)真聆聽(tīng)投訴意見(jiàn)。如果是電話直接投訴，盡量在電話鈴響三聲之內(nèi)接聽(tīng)電話?？蛻羟榫w激動(dòng)時(shí)，要認(rèn)真地看著客戶，讓他們感到自己很重視。當(dāng)自己想向客戶辯解時(shí)，告訴自己緩30秒鐘再說(shuō)，因?yàn)?0秒之后，你極有可能會(huì)改變主意。在聆聽(tīng)的過(guò)程中，始終堅(jiān)持同理心傾聽(tīng)，多問(wèn)自己假如我是客戶應(yīng)該怎么辦感謝客戶。即使對(duì)方現(xiàn)在聽(tīng)不進(jìn)任何話，你也要極有誠(chéng)意地向?qū)Ψ奖硎靖兄x。因?yàn)榭蛻舻耐对V給你提供了改善的機(jī)會(huì)。盡量不要把電話轉(zhuǎn)給別人接，即使不是你造成的投訴。,,攬儲(chǔ)成因央行數(shù)次降息，存款利率大幅縮水?！昂?jiǎn)單理解，貸款放多了，肯定要多拉存款，不然就沒(méi)錢(qián)了”貸款沖量是攬儲(chǔ)原動(dòng)力如果在存款流失壓力下，銀行間爆發(fā)存款爭(zhēng)奪戰(zhàn)，對(duì)儲(chǔ)戶設(shè)立各種獎(jiǎng)勵(lì)，還好理解。但是，根據(jù)最新的央行上海總部統(tǒng)計(jì)顯示，僅一季度，上海新增人民幣各項(xiàng)存款就高達(dá)28622億元，同比多增892億元。報(bào)告總結(jié)，一季度全市新增存款創(chuàng)下歷史同期存款增量的新高，相當(dāng)于去年全年存款新增額的574。這表明眼下的滬上銀行似乎并不“差錢(qián)”，那么觸動(dòng)銀行跑量攬儲(chǔ)的動(dòng)力究竟是什么,據(jù)一位來(lái)自監(jiān)管機(jī)構(gòu)的權(quán)威人士分析，從晨報(bào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的幾個(gè)攬儲(chǔ)案例來(lái)看，眼下發(fā)力攬儲(chǔ)的銀行都有一個(gè)共同特征，那就是要么銀行尚未完成股改上市，要么銀行自身資本充足率充裕，它們均不受資本充足率的硬性指標(biāo)束縛，換句話說(shuō)，手頭都有放貸余量，吸儲(chǔ)然后貸款沖量的意愿十分強(qiáng)烈，尤其在監(jiān)管層放松信貸管制的當(dāng)下，只要存貸比處于監(jiān)管紅線范圍內(nèi)，就有攬儲(chǔ)放貸、賺取利差收益的沖動(dòng)。同時(shí)，相對(duì)中資銀行，經(jīng)營(yíng)壓力同樣大小的外資行為完成既定的利潤(rùn)目標(biāo)，都在發(fā)力主攻人民幣貸款業(yè)務(wù)，而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的路徑就是先做大存款盤(pán)子。,,攬儲(chǔ)招數(shù),根據(jù)多數(shù)銀行的通常做法，銀行工作人員大部分都有攬儲(chǔ)的任務(wù)。不同的是因行而異，有的多些，有的少些。采取傳統(tǒng)的請(qǐng)客吃飯或送小禮品行不通的時(shí)候，銀行或明或暗地推出了不少吸引居民儲(chǔ)蓄的招數(shù)，變相抬高存款收益率?；蛘咧苯佑靡恍┍容^赤裸裸的貼息做法攬儲(chǔ)。除使出高息誘餌進(jìn)行攬儲(chǔ)外，還推出一些類(lèi)似送積分換現(xiàn)金的回饋大額儲(chǔ)戶活動(dòng)，進(jìn)行招攬儲(chǔ)蓄。另外還有有獎(jiǎng)攬儲(chǔ)，儲(chǔ)蓄有禮。只要存款達(dá)到一定金額，銀行就送儲(chǔ)戶兩桶名牌植物油。多存多得，且上不封頂。銀行如此大方地招攬儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，確實(shí)讓不少儲(chǔ)戶動(dòng)心。,非法攬儲(chǔ),以高息為誘餌，騙取儲(chǔ)戶存單，私下取走存款?；蛘呤莻€(gè)人以高額付息手段非法吸收公眾存款。延伸閱讀高息攬存對(duì)農(nóng)村信用社吸收存款業(yè)務(wù)的思考銀行攬儲(chǔ)大戰(zhàn)升級(jí)返點(diǎn)成公開(kāi)秘密,,柜面人員在銀行業(yè)務(wù)中的作用柜面人員既是商業(yè)銀行與客戶接觸最密切的群體，也是銀行服務(wù)文化的建設(shè)者和傳播者，代表著銀行的社會(huì)形象，是銀行營(yíng)銷(xiāo)客戶的重要渠道和風(fēng)險(xiǎn)防范的直接參與者。,熟悉銀行現(xiàn)有的儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)品種與各自的特點(diǎn)學(xué)會(huì)觀察客戶的心態(tài)，并掌握客戶的信息與心理。利用儲(chǔ)蓄品種的特色，收益，巧妙推銷(xiāo)，說(shuō)服客戶。（活期轉(zhuǎn)定期，自動(dòng)轉(zhuǎn)存等等）“一切從客戶的角度出發(fā)，從客戶的利益出發(fā)”良好的業(yè)務(wù)技能，贏得更多客戶的信賴與支持。（業(yè)務(wù)標(biāo)兵）,儲(chǔ)戶的跟蹤管理,優(yōu)質(zhì)客戶（大額、穩(wěn)定）感情類(lèi)客戶（個(gè)人、家庭，額度不大，但勝在穩(wěn)定，且具備一定影響力）新客戶（口碑，專業(yè)素養(yǎng)）,延伸閱讀銀行申報(bào)省級(jí)攬儲(chǔ)標(biāo)兵事跡材料一往情深終不悔攬儲(chǔ)路上碩果豐,

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簡(jiǎn)介：高聚物的其他性質(zhì),熱性能、氣密性、光性能、表面與界面性能,高聚物的熱性能,高聚物熱性能的內(nèi)容,溫度升高影響力學(xué)性能；玻璃化轉(zhuǎn)變；非晶聚合物的粘流轉(zhuǎn)變；結(jié)晶聚合物的熔融轉(zhuǎn)變等。聚合物材料的熱穩(wěn)定性；熱膨脹性；熱傳導(dǎo)；燃燒與阻燃。,熱穩(wěn)定性,材料在給定溫度下保持其應(yīng)用所需的物理、力學(xué)性能（強(qiáng)度、韌性等）的能力。聚合物的長(zhǎng)期耐熱性不如金屬、陶瓷等無(wú)機(jī)材料，但由于其絕熱性好，瞬間耐熱性優(yōu)于金屬、陶瓷等。再入飛行器使用聚合物材料為表面以耐受短時(shí)間1100016700?C的高溫。,聚合物受熱時(shí)的變化,物理變化軟化（玻璃化轉(zhuǎn)變溫度TG）熔融（粘流溫度TF，熔融溫度TM）化學(xué)變化環(huán)化、分解、交聯(lián)、氧化、降解材料應(yīng)用中應(yīng)考慮使用的時(shí)間、使用環(huán)境、性能變化的允許范圍溫度、時(shí)間、環(huán)境、性能四個(gè)條件并列,提高聚合物耐熱性的方法,從結(jié)構(gòu)對(duì)分子運(yùn)動(dòng)影響出發(fā)提高玻璃化溫度和熔融溫度增加鏈剛性；引入共軛雙鍵及環(huán)狀結(jié)構(gòu)；增加分子鏈的規(guī)整性、分子間作用力、取代基的對(duì)稱性和極性、氫鍵；交聯(lián)。改變聚合物的結(jié)構(gòu)、提高耐熱分解的能力在高分子主鏈中避免弱鍵（如碳鏈中的季碳和叔碳原子、CO鍵等）；避免長(zhǎng)串的亞甲基；引入環(huán)狀結(jié)構(gòu)（苯環(huán)和雜環(huán)）提高分解溫度,聚合物的熱膨脹,熱膨脹材料由于溫度變化引起的尺寸和外形的變化。線膨脹（線膨脹系數(shù)A）、面膨脹、體膨脹（體膨脹系數(shù)B）。溫度升高，原子在其平衡位置的振動(dòng)加劇，導(dǎo)致膨脹。原子晶體如金剛石，原子間完全是化學(xué)鍵的強(qiáng)相互作用，熱膨脹系數(shù)極?。?06K1）；分子晶體，由范德華力關(guān)聯(lián)，相互作用弱，膨脹系數(shù)大（104K1）；聚合物主鏈上是化學(xué)鍵，分子鏈間是范德華力，因而平行和垂直于主鏈上的膨脹系數(shù)不同。但材料中分子雜亂取向，表現(xiàn)為各向同性，熱膨脹系數(shù)更多地決定于微弱的鏈間作用。,常見(jiàn)材料的熱膨脹系數(shù),高聚物的熱傳導(dǎo),熱傳導(dǎo)熱量在材料中再分配直至溫度相等的過(guò)程。熱導(dǎo)率K。金屬電子運(yùn)動(dòng)導(dǎo)熱，熱導(dǎo)率大聚合物分子之間的碰撞導(dǎo)熱，熱導(dǎo)率小。熱導(dǎo)率隨溫度增加，總體上增加。玻璃化溫度上下，分子堆砌沒(méi)有明顯變化，熱導(dǎo)率顯示微弱的最大值。結(jié)晶聚合物在熔融時(shí)，分子堆砌破壞，導(dǎo)熱率下降很快。,部分材料的熱導(dǎo)率,聚合物的燃燒,除非作阻燃處理，多數(shù)聚合物可燃且易燃。燃燒物質(zhì)與空氣中的氧發(fā)生劇烈化學(xué)反應(yīng)放出熱和光的過(guò)程。燃燒過(guò)程包括加熱、熱分解、氧化、著火。燃點(diǎn)（著火點(diǎn)）使材料開(kāi)始燃燒的最低溫度。延燃材料開(kāi)始燃燒后產(chǎn)生的熱量使周?chē)镔|(zhì)或自身未燃部分受熱燃燒的現(xiàn)象；阻燃（自熄、不延燃）材料開(kāi)始燃燒后產(chǎn)生的燃燒熱不足以使未燃部分繼續(xù)燃燒的現(xiàn)象。,聚合物燃燒機(jī)理,復(fù)雜的自由基連鎖反應(yīng)過(guò)程首先聚合物熱解產(chǎn)生碳?xì)浠衔锲蜶H2,形成自由基后開(kāi)始鏈?zhǔn)椒磻?yīng),具有高反應(yīng)活性。多數(shù)阻燃劑通過(guò)抑制其產(chǎn)生來(lái)阻燃。,聚合物往往燃燒不完全放出毒害性氣體，含N聚合物如PU、PA、PAN等產(chǎn)生氰化氫（HCN），含氯聚合物如PVC產(chǎn)生氯化氫（HCL）。,聚合物燃燒性能的表征參數(shù),燃燒速率標(biāo)準(zhǔn)試樣在外部輻射熱源存在下水平方向火焰的傳播速度。MM/MIN。氧指數(shù)在規(guī)定條件下，試樣在氧氣和氮?dú)獾幕旌蠚饬髦芯S持穩(wěn)定燃燒所需的最低氧氣濃度，以混合氣流中氧氣的體積百分比表示。氧指數(shù)越小越易燃燒。氧指數(shù)27高難燃材料。,部分聚合物的燃燒性質(zhì),使聚合物阻燃的方法,與高難燃聚合物共混PVC/ABS,CPVC（氯化聚乙烯）與其他塑料共混。加入無(wú)機(jī)填料填充后可減緩可燃?xì)怏w到達(dá)火焰的速度。CACO3，硅酸鹽類(lèi)，陶土等。接枝法ABSGPVC交聯(lián)法交聯(lián)可提高耐熱性，減緩熱分解。共聚法將阻燃性單體（含磷、溴、氮等）共聚到材料中制成阻燃型聚合物。添加阻燃劑,阻燃劑阻燃,阻燃劑能保護(hù)材料不著火或使火焰難以蔓延的添加劑。無(wú)機(jī)阻燃劑占到阻燃劑總量的60ALOH3、SB2O3、MGOH2、硼化物等；有機(jī)阻燃劑磷系磷酸三辛酯、三氯乙基磷酸酯等；鹵系氯化石蠟、氯化聚乙烯、四溴雙酚A、十溴二苯醚等。發(fā)展方向阻燃、阻煙、無(wú)毒,阻燃劑的阻燃機(jī)理,吸熱效應(yīng)使聚合物溫度上升困難。如硼砂的結(jié)晶水釋放時(shí)吸熱142KJ/MOL；覆蓋效應(yīng)生成穩(wěn)定的覆蓋層或分解生成泡沫狀物質(zhì)覆蓋于聚合物表面，阻隔分解產(chǎn)生的可燃?xì)怏w逸出，隔熱、隔絕空氣。磷酸酯類(lèi)化合物及防火發(fā)泡涂料；稀釋效應(yīng)受熱時(shí)產(chǎn)生不燃?xì)怏w稀釋可燃性氣體，使其達(dá)不到可燃濃度。如磷酸銨、氯化銨、碳酸銨等分解產(chǎn)生CO2、NH3、HCL、H2O等；轉(zhuǎn)移效應(yīng)改變聚合物的熱分解模式，抑制可燃性氣體產(chǎn)生，從而阻燃。如氯化銨、磷酸銨等；抑制效應(yīng)捕捉自由基，如溴、氯的有機(jī)化合物與燃燒產(chǎn)生的OH自由基作用生成水，抑制連鎖反應(yīng)發(fā)生；協(xié)同效應(yīng)某些物質(zhì)本身不阻燃，但與其他物質(zhì)配合使用可顯著阻燃。如SB2O3與鹵素化合物的配合使用。,聚合物的氣密性,高分子材料的透氣性理論,羅布路斯基（WROBLEWSKI）假定材料暴露于氣體時(shí)，能吸收相當(dāng)于自身體積一定部分的氣體（吸收系數(shù)），吸收量隨溫度變化而變化；材料吸收氣體的數(shù)量與氣體的分壓成正比；材料兩面存在濃度梯度（高濃度一面相當(dāng)于材料浸沒(méi)于氣體中，真空一面沒(méi)有吸收氣體）；材料內(nèi)部氣體的擴(kuò)散服從菲克（FICK）擴(kuò)散定律。則如果材料薄膜的表面是氣體通過(guò)的阻礙，則薄膜厚度是次要因素；反之，薄膜厚度會(huì)影響氣體通過(guò)的速率；材料可看作粒子密堆積的結(jié)果，堆積中的缺陷是氣體透過(guò)的根本條件。（晶體中的缺陷、聚合物中的自由體積等）,高分子材料透氣過(guò)程,首先低分子量氣體（液體）在聚合物中溶解；（溶解速率）然后氣體在材料內(nèi)部擴(kuò)散；（擴(kuò)散速率）最后氣體（液體）離開(kāi)材料進(jìn)入另一面（速率決定于低分子物質(zhì)在材料中的能量）,Q為時(shí)間T內(nèi)氣體透過(guò)面積為A的數(shù)量，D為與濃度無(wú)關(guān)的擴(kuò)散系數(shù)；DC/DX為濃度梯度，C1,C2,P1,P2分別為材料兩面的氣體濃度、分壓，I為材料厚度，S為氣體在材料中溶解度系數(shù),透過(guò)性常數(shù),影響聚合物透氣性的因素,膜在氣體中暴露面積的大小和厚度；影響擴(kuò)散常數(shù)和溶解度的因素，如壓力、溫度、材料的性質(zhì)及氣體的性質(zhì)等；膜材料的性質(zhì)內(nèi)聚能高，結(jié)構(gòu)緊密，擴(kuò)散常數(shù)小，透氣性??；材料中加入填料使透氣性增加，交聯(lián)使透氣性下降；結(jié)晶度增加，透氣性下降；擴(kuò)散氣體的性質(zhì)氣體分子的大小、在材料中的溶解度、是否與材料本身作用等膜材料的分子結(jié)構(gòu)的影響非極性分子氣體（水蒸汽）透過(guò)率較低，極性分子透過(guò)率較大；含有親水基團(tuán)的聚合物的水蒸汽透過(guò)率較大，如PVA等,復(fù)合包裝膜材料,采用兩層或兩層以上的基材復(fù)合制成多層材料以滿足多種防護(hù)功能的要求。塑料薄膜、玻璃紙、紙張、鋁箔等；紙塑復(fù)合、鋁塑復(fù)合等干復(fù)合法、濕復(fù)合法、熱壓復(fù)合法、流延復(fù)合法、共擠出復(fù)合法等。,聚合物的光學(xué)性質(zhì),光的折射,折光指數(shù)，折射率,多數(shù)碳鏈聚合物的折光指數(shù)～15碳鏈上帶有較大側(cè)基時(shí)，折光指數(shù)較大；帶有氟、甲基等時(shí)，折光指數(shù)較小。,聚合物的折光指數(shù),非線性光學(xué)性質(zhì),光波是一種電磁波，可通過(guò)諧振過(guò)程使介質(zhì)極化。極化強(qiáng)度P（P）與電磁波的電場(chǎng)強(qiáng)度E有如下關(guān)系,對(duì)于微觀的原子或分子,對(duì)于宏觀材料,A,C1分別是微觀和宏觀的線性極化率；B,G,C2,C3等分別是微觀和宏觀的高階極化率，或稱非線性系數(shù)；E0是真空的介電常數(shù)光波的場(chǎng)強(qiáng)很弱，高次項(xiàng)可忽略，表現(xiàn)為線性光學(xué)性質(zhì)。場(chǎng)強(qiáng)很大時(shí)（如激光），高次項(xiàng)不可忽略，表現(xiàn)出非線性的光學(xué)性質(zhì)（NONLINEAROPTICS，NLO）。,高分子二階非線性光學(xué)材料,選擇具有較大B值的不對(duì)稱性共軛結(jié)構(gòu)單元連接到聚合物分子上，通過(guò)電場(chǎng)極化使之成為駐極體，使整個(gè)材料具有宏觀不對(duì)稱性，成為二階非線性光學(xué)材料。,分散紅19,,反射、全反射與光纖,折射角R,在表面1IR；在表面2I’R’時(shí)，入射光全部反射，沒(méi)有折射，全反射。,如果使I’≥IC’，光線不會(huì)穿出纖維表面，光纖,光的吸收,光從物質(zhì)中透過(guò)時(shí)，透射光強(qiáng)與入射光強(qiáng)符合,A吸收系數(shù)，是材料的特征量，與波長(zhǎng)有關(guān)；B試樣厚度,玻璃態(tài)聚合物在可見(jiàn)光范圍沒(méi)有特征吸收，A很小，通常為無(wú)色透明。PS,PMMA結(jié)晶聚合物總含有晶相和非晶相，造成散射，透明性下降，呈乳白色。PVC,PP等。,光限制吸收,通常透射光能量與入射光能量成正比；反飽和吸收時(shí)透射光能量被限制在一個(gè)值以下不隨入射光能量增加而增加。,,,,C60CONTAININGPU,,聚合物的表面與界面性能,表面與界面特性,表面（SURFACE）真空狀態(tài)下物體（固體）內(nèi)部與真空之間的過(guò)渡層，包括物體最外面的幾層原子和覆蓋在其上的一些外來(lái)原子和分子。界面（INTERFACE）兩種物質(zhì)相互接觸時(shí)二者之間的過(guò)渡層。通常意義上的表面是物體與大氣之間的界面。表面層厚度約5～10NM，其密度、取向等物理化學(xué)性質(zhì)與材料本體相比具有其特殊性。,聚合物的表面,聚合物表面由三層組成吸附層遷移至表面的低分子量組分及表面吸附的潤(rùn)滑油、添加劑等形成半液體或液體薄層聚合物的表層聚合物本體聚合物表層的結(jié)晶形態(tài)、結(jié)晶度、晶粒大小等與本體有較大差別，應(yīng)力狀態(tài)、分子鏈纏結(jié)狀態(tài)等也與本體有所不同；聚合物表層的分子鏈活動(dòng)空間較大，玻璃化溫度較本體低。鏈段傾向于向表面遷移。,表面與界面性能的表征方法,X射線光電子能譜（XPS，XRAYPHOTOELECTRONSPECTRUM；ESCA,ELECTRONSPECTROSCOPYFORCHEMICALANALYSIS）測(cè)定表面元素的含量等，根據(jù)入射角和入射能量的不同表面深度從NM到MM；研究材料的表面元素富集等。衰減全反射紅外光譜（ATTENUATEDTOTALREFLECTIONINFRARED，ATR）研究聚合物表面的氧化、分解、分子取向等。掃描電鏡（SEM）、原子力顯微鏡（AFM）等表面接觸角法（CONTACTANGLEMETHOD）測(cè)定表面親水親油性、固體表面張力等。,接觸角,Q≈0，液體完全浸潤(rùn)，親水性最好；0P/2，不浸潤(rùn)，液滴有收縮、脫離固體的傾向。以水為液體介質(zhì)進(jìn)行測(cè)定水接觸角水接觸角Q越大，材料的親水性越差，疏水性越強(qiáng)。,Q≈0,0P/2,超疏水表面,水接觸角Q150?,荷葉表面,蠅眼,水黽,油水分離,超親水表面,防霧、自潔介入醫(yī)療器械中的超親水涂層導(dǎo)絲、導(dǎo)管潤(rùn)滑、抗凝,表面和界面改性,表面接枝在聚合物表面引入活性中心引發(fā)自由基聚合，輻射、等離子體、紫外等；將現(xiàn)成的高分子引入聚合物表面聚合物表面刻蝕低溫等離子體法使材料表面粗化共混改性表面富集、小分子表面活性劑共混后向表面遷移,聚合物抗凝血材料肝素化PE,PE肝素化原料,接枝抗凝血效果,10例老鼠股動(dòng)脈靜脈旁路試驗(yàn)結(jié)果,＋通暢；R鮮紅；數(shù)字表示阻塞和血液顏色發(fā)紫次數(shù),

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簡(jiǎn)介：法人單位其他業(yè)務(wù)活動(dòng)經(jīng)營(yíng)情況表填報(bào)規(guī)定及指標(biāo)解釋,,填報(bào)規(guī)定指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,,填報(bào)規(guī)定,一、如何確定法人單位的主要活動(dòng)和次要活動(dòng)法人單位的業(yè)務(wù)活動(dòng)分為主要活動(dòng)、次要活動(dòng)和輔助活動(dòng)，當(dāng)一個(gè)單位對(duì)外從事兩種或兩種以上的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，占其單位增加值份額最大的一種活動(dòng)為主要活動(dòng)，并以此確定行業(yè)。,CHINAECONOMICCENSUS,,填報(bào)規(guī)定,除主要活動(dòng)以外的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為次要活動(dòng)，或者說(shuō)，次要活動(dòng)是占單位增加值份額不是最大的那些活動(dòng)。輔助活動(dòng)是保證本單位主要活動(dòng)和次要活動(dòng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而進(jìn)行的一種內(nèi)部活動(dòng)，一般不對(duì)外提供產(chǎn)品和勞務(wù)。,CHINAECONOMICCENSUS,,填報(bào)規(guī)定,二、法人單位其他業(yè)務(wù)活動(dòng)表的填報(bào)范圍是與主要活動(dòng)不從事同一行業(yè)門(mén)類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的次要活動(dòng)。無(wú)論其是否為產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位均應(yīng)填報(bào)。從事批發(fā)、零售和餐飲業(yè)的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位單獨(dú)填報(bào)E102表，免填1029法人單位其他業(yè)務(wù)活動(dòng)表。,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,,填報(bào)范圍,限行業(yè)大類(lèi)代碼范圍為0611、1343、4446以外的法人單位選擇性填報(bào)。,CHINAECONOMICCENSUS,工業(yè)總產(chǎn)值指企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)生產(chǎn)的以貨幣形式表現(xiàn)的工業(yè)最終產(chǎn)品和提供工業(yè)勞務(wù)活動(dòng)的總價(jià)值量。工業(yè)總產(chǎn)值的內(nèi)容包括三部分本期生產(chǎn)成品價(jià)值、對(duì)外加工費(fèi)收入、自制半成品在制品期末期初差額價(jià)值,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,工業(yè)總產(chǎn)值按“工廠法”計(jì)算，必須遵循以下原則第一，工業(yè)生產(chǎn)的原則。即凡是企業(yè)在報(bào)告期生產(chǎn)的產(chǎn)品和提供的勞務(wù)，經(jīng)檢驗(yàn)合格的產(chǎn)品，不管是否在報(bào)告期銷(xiāo)售，均應(yīng)包括在內(nèi)。凡不是工業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品，均不得計(jì)入工業(yè)總產(chǎn)值。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,第二，“工廠法”的原則。即以法人企業(yè)作為一個(gè)整體，按企業(yè)工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果計(jì)算的工業(yè)總產(chǎn)值。企業(yè)內(nèi)部不允許重復(fù)計(jì)算，不能把企業(yè)內(nèi)部各個(gè)車(chē)間生產(chǎn)的成果相加。第三，最終產(chǎn)品的原則。即凡是計(jì)入工業(yè)總產(chǎn)值的產(chǎn)品必須是本企業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)檢驗(yàn)合格不需再進(jìn)行任何加工的最終產(chǎn)品。如果企業(yè)有中間產(chǎn)品（半成品）對(duì)外銷(xiāo)售的，那么對(duì)外銷(xiāo)售的中間產(chǎn)品也應(yīng)視為最終產(chǎn)品計(jì)入工業(yè)總產(chǎn)值。而企業(yè)報(bào)告期內(nèi)尚未完成生產(chǎn)活動(dòng)的半成品和在制品只能計(jì)算其期末期初差額價(jià)值。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,,填報(bào)范圍,限行業(yè)大類(lèi)代碼范圍為4750以外的法人單位選擇性填報(bào)。,CHINAECONOMICCENSUS,建筑業(yè)總產(chǎn)值是指企業(yè)自行完成的以工程預(yù)概算為依據(jù)，按工程進(jìn)度計(jì)算的建筑安裝總價(jià)值。它包括建筑工程產(chǎn)值、設(shè)備安裝工程產(chǎn)值、其他產(chǎn)值。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,,填報(bào)范圍,限行業(yè)大類(lèi)代碼范圍為5156以外的法人單位選擇性填報(bào)。,CHINAECONOMICCENSUS,運(yùn)輸收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)通過(guò)道路運(yùn)輸方式取得的貨運(yùn)、客運(yùn)收入。公路貨物運(yùn)輸量指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)通過(guò)公路自行運(yùn)送到目的地并卸完的貨物重量。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,,限行業(yè)小類(lèi)為5220道路貨物運(yùn)輸以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,CHINAECONOMICCENSUS,公路貨物運(yùn)輸量指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)通過(guò)公路自行運(yùn)送到目的地并卸完的貨物重量。公路貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量指在報(bào)告期內(nèi)，通過(guò)公路運(yùn)送的貨物重量與其相應(yīng)運(yùn)輸距離的乘積之總和。計(jì)量單位為噸公里。計(jì)算公式為貨物周轉(zhuǎn)量∑每批貨物重量該批貨物的運(yùn)送距離,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,,限行業(yè)大類(lèi)為58倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,CHINAECONOMICCENSUS,倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)從事貨物倉(cāng)儲(chǔ)、貨物運(yùn)輸中轉(zhuǎn)倉(cāng)儲(chǔ)，以及以倉(cāng)儲(chǔ)為主的物流配送活動(dòng)所取得的收入。倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地、倉(cāng)庫(kù)容量指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)從事貨物倉(cāng)儲(chǔ)、貨物運(yùn)輸中轉(zhuǎn)倉(cāng)儲(chǔ)，以及以倉(cāng)儲(chǔ)為主的物流配送活動(dòng)所具有的場(chǎng)地或倉(cāng)庫(kù)的容積。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,倉(cāng)儲(chǔ)貨物運(yùn)進(jìn)量指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)自行運(yùn)送到倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地、倉(cāng)庫(kù)并卸完的貨物重量。倉(cāng)儲(chǔ)貨物運(yùn)出量指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)自行從倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地、倉(cāng)庫(kù)運(yùn)出的貨物重量。裝卸量指在報(bào)告期內(nèi)，企業(yè)實(shí)際完成貨物裝卸工作的貨物總重量。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,,限行業(yè)大類(lèi)為61計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,CHINAECONOMICCENSUS,計(jì)算機(jī)服務(wù)總收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)開(kāi)展計(jì)算機(jī)系統(tǒng)服務(wù)，數(shù)據(jù)處理，計(jì)算機(jī)維修和其他計(jì)算機(jī)服務(wù)所取得的收入。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,,限行業(yè)大類(lèi)范圍為6365的批發(fā)和零售業(yè)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,CHINAECONOMICCENSUS,商品銷(xiāo)售額指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)對(duì)本企業(yè)以外的單位和個(gè)人出售的商品金額包括售給本單位消費(fèi)用的商品。商品銷(xiāo)售總額包括1售給城鄉(xiāng)居民和社會(huì)集團(tuán)消費(fèi)用的商品。2售給工業(yè)、農(nóng)業(yè)、建筑業(yè)、運(yùn)輸郵電業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、公用事業(yè)等作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用的商品。3售給批發(fā)零售業(yè)作為轉(zhuǎn)賣(mài)或加工后轉(zhuǎn)賣(mài)的商品。4對(duì)國(guó)境外直接出口的商品。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,商品銷(xiāo)售總額不包括1出售本單位自用的廢舊包裝用品和其他廢舊物資。2未通過(guò)買(mǎi)賣(mài)行為付出的商品，如隨機(jī)構(gòu)移交而交給其他單位的商品、借出的商品，交付代其他單位保管的商品、加工原料付出和贈(zèng)送給其他單位的樣品等。3經(jīng)本單位介紹，由買(mǎi)賣(mài)雙方直接結(jié)算，本單位只收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。4購(gòu)貨退出的商品。5商品損耗和損失。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,,限行業(yè)大類(lèi)為65零售業(yè)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,CHINAECONOMICCENSUS,零售額指直接售給城鄉(xiāng)居民和社會(huì)集團(tuán)作為生活消費(fèi)和公共消費(fèi)的商品金額。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,,限行業(yè)小類(lèi)為6592郵購(gòu)及電子銷(xiāo)售以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,CHINAECONOMICCENSUS,網(wǎng)上銷(xiāo)售指生產(chǎn)商和經(jīng)銷(xiāo)商不通過(guò)商店而通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)直接向消費(fèi)者銷(xiāo)售商品實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額。BTOC指企業(yè)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（或其他網(wǎng)絡(luò)）實(shí)現(xiàn)的對(duì)消費(fèi)者個(gè)人的各種銷(xiāo)售額。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,限行業(yè)大類(lèi)為66住宿業(yè)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,,CHINAECONOMICCENSUS,住宿客房收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)住宿活動(dòng)，客房接待住宿客人所取得的收入。住宿客房數(shù)指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)住宿活動(dòng)，用于接待客人的房間數(shù)。住宿床位數(shù)指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)住宿活動(dòng)，用于接待客人的床位數(shù)。接待人數(shù)指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)住宿活動(dòng)，住宿設(shè)施接待的人數(shù)人次數(shù)。每接待一位只統(tǒng)計(jì)一人次。外國(guó)人指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)住宿活動(dòng)，住宿設(shè)施接待的外國(guó)人數(shù)人次數(shù)。每接待一位外國(guó)只統(tǒng)計(jì)一人次。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,限行業(yè)大類(lèi)為67餐飲業(yè)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,,CHINAECONOMICCENSUS,餐飲經(jīng)營(yíng)零售額指餐飲企業(yè)、活動(dòng)單位直接對(duì)居民和社會(huì)集團(tuán)零售的各種商品。包括1經(jīng)烹飪、調(diào)制加工后出售的各種食品，如主食、炒菜、涼拌菜等。2不經(jīng)加工直接轉(zhuǎn)賣(mài)的各種外購(gòu)商品，如卷煙、酒、飲料、熟食、水果等。3附設(shè)非獨(dú)立核算的專門(mén)銷(xiāo)售商品的小賣(mài)部出售的各種食品及其他商品。餐飲餐位數(shù)指年末餐館、飯館、各種小吃店、冷飲店、酒店、茶館等可同時(shí)容納就餐人的數(shù)量。租賃收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)通過(guò)機(jī)械設(shè)備租賃，文化及日用品租賃，其他文化及日用品出租等活動(dòng)取得的收入。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,限行業(yè)大類(lèi)為73租賃業(yè)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,,CHINAECONOMICCENSUS,租賃收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)通過(guò)機(jī)械設(shè)備租賃，文化及日用品租賃，其他文化及日用品出租等活動(dòng)取得的收入。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,限行業(yè)小類(lèi)為7491會(huì)議及展覽服務(wù)外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,,CHINAECONOMICCENSUS,會(huì)展收入由三部分組成。1單位主辦的會(huì)議和展覽所取得的收入。2單位在接待會(huì)議和展覽過(guò)程中所取得的收入，包括通過(guò)租賃方式產(chǎn)生的會(huì)議和展覽收入。3單位為會(huì)議和展覽提供服務(wù)所取得的收入，如為會(huì)議和展覽提供裝飾、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)服務(wù)所取得的收入。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,限行業(yè)大類(lèi)范圍為7577科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,,CHINAECONOMICCENSUS,科研技術(shù)服務(wù)收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)開(kāi)展研究與試驗(yàn)發(fā)展，氣象服務(wù)，地震服務(wù)，海洋服務(wù)，測(cè)繪服務(wù)，技術(shù)檢測(cè)，環(huán)境監(jiān)測(cè)，工程技術(shù)與規(guī)劃管理，其他專業(yè)技術(shù)服務(wù)，技術(shù)推廣服務(wù)，科技中介服務(wù)，其他科技服務(wù)等活動(dòng)所取得的收入。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,限行業(yè)大類(lèi)為82居民服務(wù)業(yè)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,限行業(yè)小類(lèi)為8210家庭服務(wù)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,,CHINAECONOMICCENSUS,家庭服務(wù)收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)為居民家庭提供的各種家庭服務(wù)活動(dòng)所取得收入。包括為居民家庭從事保姆、家庭護(hù)理、廚師、洗衣工、園丁、門(mén)衛(wèi)、司機(jī)、教師、私人秘書(shū)等職業(yè)取得的收入；不包括介紹勞務(wù)人員的勞務(wù)服務(wù)公司、三八服務(wù)社等取得的收入，也不包括專為老人、五保戶、殘疾人員、殘疾兒童等提供的看護(hù)、幫助活動(dòng)所取得的收入。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,限行業(yè)小類(lèi)為8280攝影擴(kuò)印服務(wù)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,,CHINAECONOMICCENSUS,攝影擴(kuò)印服務(wù)收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)從事攝影、擴(kuò)印等服務(wù)取得的收入。包括婚禮攝影服務(wù)、藝術(shù)攝影服務(wù)、一般照相館服務(wù)、圖片社服務(wù)、照片擴(kuò)印服務(wù)、利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行照片、圖片的加工處理服務(wù)、其他攝影擴(kuò)印服務(wù)取得的收入。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,限行業(yè)大類(lèi)為83其他服務(wù)業(yè)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,,CHINAECONOMICCENSUS,其他服務(wù)收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)進(jìn)行汽車(chē)、摩托車(chē)維護(hù)與保養(yǎng)，辦工設(shè)備維修，家用電器維修，其他日用品修理，建筑物清潔服務(wù)，專業(yè)清洗人員為企業(yè)的機(jī)器、辦工設(shè)備的清洗以及為居民的日用品、器具及設(shè)備的清洗服務(wù)等活動(dòng)所取得的收入。修理與維護(hù)收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)從事汽車(chē)、摩托車(chē)維護(hù)與修理，辦公設(shè)備維修，家用電器修理，其他日用品修理等活動(dòng)所取得的收入。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,限行業(yè)中類(lèi)為831修理與維護(hù)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,,CHINAECONOMICCENSUS,,指標(biāo)解釋,修理與維護(hù)收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)從事汽車(chē)、摩托車(chē)維護(hù)與修理，辦公設(shè)備維修，家用電器修理，其他日用品修理等活動(dòng)所取得的收入。,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,限行業(yè)中類(lèi)為832清潔服務(wù)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,,CHINAECONOMICCENSUS,清潔服務(wù)收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)從事對(duì)建筑物、辦公用品、家庭用品的清洗和消毒等服務(wù)取得的收入。包括專業(yè)公司的清洗服務(wù)收入。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,限行業(yè)大類(lèi)為8892文化、體育和娛樂(lè)業(yè)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,,CHINAECONOMICCENSUS,文化體育和娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)通過(guò)新聞出版，廣播、電視、電影和音像，文化藝術(shù)，體育，娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,指標(biāo)解釋,限行業(yè)大類(lèi)為9192體育和娛樂(lè)業(yè)以外的法人單位選擇填報(bào)。,填報(bào)范圍,,CHINAECONOMICCENSUS,體育娛樂(lè)收入指調(diào)查單位在報(bào)告期內(nèi)通過(guò)體育，娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。,指標(biāo)解釋,CHINAECONOMICCENSUS,謝謝,

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簡(jiǎn)介：,產(chǎn)權(quán)管理處二O一一年二月,房屋登記辦法及典型登記類(lèi)型解析,目錄,一、房屋登記的目的和意義二、房屋登記一般規(guī)范三、典型登記類(lèi)型解析四、關(guān)于房屋交易與登記規(guī)范化管理,一、房屋登記的目的和意義,（一）房屋登記辦法出臺(tái)背景1、市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生較大變化，出現(xiàn)了許多新情況、新問(wèn)題。2、物權(quán)法出臺(tái)。,,（二）房屋登記的定義1、原城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第三條本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。2、房屋登記辦法第二條本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為,,含義物權(quán)公示方式行為主體登記機(jī)構(gòu)（4）行為對(duì)象房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)行為內(nèi)容記載行為結(jié)果將登記內(nèi)容記載于房屋登記簿,相關(guān)法律條文,物權(quán)法第三十二條物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。,,（三）房屋登記的目的和意義1、維護(hù)房地產(chǎn)交易安全。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的主要作用在于產(chǎn)生權(quán)利公示的效應(yīng)，以維護(hù)交易安全為其首要的制度價(jià)值。2、保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。3、進(jìn)行社會(huì)管理的重要手段,二、房屋登記一般規(guī)范,（一）房屋登記的原則1、依申請(qǐng)登記原則2、房地權(quán)利一致原則3、屬地化管理原則,,（二）房屋登記的類(lèi)型1、所有權(quán)登記（又包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷(xiāo)登記等）2、他項(xiàng)權(quán)登記（又包括抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記，其中抵押權(quán)登記包括一般抵押權(quán)登記、最高額抵押權(quán)登記、在建工程抵押權(quán)登記，每種他項(xiàng)權(quán)登記又可分為設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷(xiāo)登記等）3、預(yù)告登記（又包括預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記、）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記）4、其他登記（包括更正登記、異議登記等）。從所占用的土地性質(zhì)看，還可所有的登記分為國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋登記，集體土地范圍內(nèi)房屋登記兩大種類(lèi)型。,,（三）房屋登記的程序辦法第七條辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行1、申請(qǐng)；2、受理；3、審核；4、記載于登記簿；5、發(fā)證。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。,,1、申請(qǐng)登記申請(qǐng)人向房屋所在地登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，并提交相關(guān)證明材料的行為。（1）共同申請(qǐng)與單方申請(qǐng)（2）申請(qǐng)方式自己申請(qǐng)、委托申請(qǐng)、代為申請(qǐng),相關(guān)規(guī)定條文,辦法第十二條申請(qǐng)房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，但本辦法另有規(guī)定的除外（預(yù)告登記）。有下列情形之一，申請(qǐng)房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋權(quán)利；（三）因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；（四）有本辦法所列變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形（更正登記、異議登記）。,,生效法律文書(shū)1、一審判決、裁定生效證明形式為人民法院出具的生效證明或協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。2、調(diào)解書(shū)法院出具雙方當(dāng)事人已簽收調(diào)解書(shū)的證明或生效證明或協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。3、二審判決、裁定，不需提交生效證明。4、仲裁委員會(huì)作出的裁決書(shū)，無(wú)需生效證明。仲裁調(diào)解書(shū)同人民法院調(diào)解書(shū)。,相關(guān)法律條文,中華人民共和國(guó)人民法院組織法第十一條人民法院審判案件，實(shí)行兩審終審制。地方各級(jí)人民法院第一審案件的判決和裁定，當(dāng)事人可以按照法律規(guī)定的程序向上一級(jí)人民法院上訴，人民檢察院可以按照法律規(guī)定的程序向上一級(jí)人民法院抗訴。地方各級(jí)人民法院第一審案件的判決和裁定，如果在上訴期限內(nèi)當(dāng)事人不上訴、人民檢察院不抗訴，就是發(fā)生法律效力的判決和裁定。中級(jí)人民法院、高級(jí)人民法院和最高人民法院審判的第二審案件的判決和裁定，最高人民法院審判的第一審案件的判決和裁定，都是終審的判決和裁定，也就是發(fā)生法律效力的判決和裁定中華人民共和國(guó)仲裁法第九條仲裁實(shí)行一裁終局的制度。,,注意判決文書(shū)有三種類(lèi)型1、確權(quán)判決。判決結(jié)果表述為該房屋歸某某所有，這種情形可由當(dāng)事人憑確權(quán)判決文書(shū)單方前來(lái)申請(qǐng)辦理。2、給付判決。判決結(jié)果表述為由甲在幾日之內(nèi)配合乙完成過(guò)戶登記，共同申請(qǐng)，一方不愿意配合的，須要法院的協(xié)助執(zhí)行。3、變更判決。如房屋抵押登記中，法院判決變更抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，可單方申請(qǐng)。對(duì)裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)同樣注意上述表述。,,對(duì)于預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記，預(yù)告登記時(shí)由單方申請(qǐng)登記的，在辦理本登記時(shí)，仍應(yīng)按照辦法第十二條規(guī)定由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)登記。,,自己申請(qǐng)、委托申請(qǐng)、代為申請(qǐng)第十四條未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書(shū)面保證。,,2、受理和審核1、查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料。三個(gè)“一致”、一個(gè)“不沖突”，即申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致；申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)一致和申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突；不存在房屋登記辦法規(guī)定的不予登記的情形。2、詢問(wèn)申請(qǐng)人3、實(shí)地查看,,辦法規(guī)定的不予登記的情形第二十二條有下列情形之一的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記的；（二）申請(qǐng)人不能提供合法、有效的權(quán)利來(lái)源證明文件或者申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來(lái)源證明文件不一致的；（三）申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的；（四）申請(qǐng)登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的；（五）房屋已被依法征收、沒(méi)收，原權(quán)利人申請(qǐng)登記的；（六）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的；（七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。,,詢問(wèn)當(dāng)事人1、申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是其真實(shí)意思表示2、申請(qǐng)登記房屋是否為共有3、房屋登記薄記載的權(quán)利人是否同意更正4、是否有承租人、承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)5、詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，予以保留。,,法律依據(jù)物權(quán)法第十二條登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。辦法第十八條房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料，并根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人。詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。目的使登記機(jī)構(gòu)在職權(quán)范圍內(nèi)充分履行職責(zé)，盡可能保證如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地登記，避免登記錯(cuò)誤。,,應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看的登記事項(xiàng)（1）房屋所有權(quán)初始登記（2）在建工程抵押登記（3）滅失注銷(xiāo)登記（4）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查勘的其他房屋登記,相關(guān)規(guī)定條文,辦法第十九條辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看（一）房屋所有權(quán)初始登記；（二）在建工程抵押權(quán)登記；（三）因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記。房屋登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以配合。,,應(yīng)進(jìn)行公告的登記事項(xiàng)（1）遺失補(bǔ)發(fā)登記（27）（2）所有權(quán)消滅后的注銷(xiāo)登記（41）（3）依職權(quán)撤銷(xiāo)登記（81）（4）房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)（7）,相關(guān)規(guī)定條文,辦法第二十七條房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人在當(dāng)?shù)毓_(kāi)發(fā)行的報(bào)刊上刊登遺失聲明后，可以申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。在補(bǔ)發(fā)集體土地范圍內(nèi)村民住房的房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明前，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)發(fā)事項(xiàng)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)公告第四十一條經(jīng)登記的房屋所有權(quán)消滅后，原權(quán)利人未申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)或者人民政府的生效征收決定辦理注銷(xiāo)登記，將注銷(xiāo)事項(xiàng)記載于房屋登記簿，原房屋所有權(quán)證收回或者公告作廢。第八十一條司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷(xiāo)原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明或者公告作廢。第七條房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告,,法人、其他組織處分房產(chǎn)的特殊要求（1）有限公司、股份公司按章程規(guī)定提交董事會(huì)或股東會(huì)決議通過(guò)的文件（2）國(guó)有獨(dú)資公司、國(guó)有企業(yè)上級(jí)主管部門(mén)或國(guó)資監(jiān)管部門(mén)同意的文件（3）中外合資、合作、外商獨(dú)資企業(yè)有權(quán)機(jī)關(guān)決議通過(guò)的文件（4）集體企業(yè)職工代表大會(huì)決議通過(guò)的文件（5）合伙企業(yè)全體合伙人同意的書(shū)面文件,相關(guān)規(guī)定條文,抵押管理辦法第十三條國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。第十四條以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工代表大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。第十五條以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。第十六條以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。,,境外形成的司法文書(shū)應(yīng)符合的要求1、用于房屋登記的港澳臺(tái)地區(qū)形成的司法文書(shū)，應(yīng)經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)所在地中級(jí)人民法院以裁定方式審查確認(rèn)。2、用于房屋登記的外國(guó)司法文書(shū)，應(yīng)經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)所在地中級(jí)人民法院以裁定方式審查確認(rèn)。,相關(guān)規(guī)定條文,民事訴訟法第二百六十五條外國(guó)法院作出的發(fā)生法律效力的判決、裁定，需要中華人民共和國(guó)人民法院承認(rèn)和執(zhí)行的，可以由當(dāng)事人直接向中華人民共和國(guó)有管轄權(quán)的中級(jí)人民法院申請(qǐng)承認(rèn)和執(zhí)行，也可以由外國(guó)法院依照該國(guó)與中華人民共和國(guó)締結(jié)或者參加的國(guó)際條約的規(guī)定，或者按照互惠原則，請(qǐng)求人民法院承認(rèn)和執(zhí)行。第二百六十六條人民法院對(duì)申請(qǐng)或者請(qǐng)求承認(rèn)和執(zhí)行的外國(guó)法院作出的發(fā)生法律效力的判決、裁定，依照中華人民共和國(guó)締結(jié)或者參加的國(guó)際條約，或者按照互惠原則進(jìn)行審查后，認(rèn)為不違反中華人民共和國(guó)法律的基本原則或者國(guó)家主權(quán)、安全、社會(huì)公共利益的，裁定承認(rèn)其效力，需要執(zhí)行的，發(fā)出執(zhí)行令，依照本法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。,三、典型登記類(lèi)型解析,一、所有權(quán)登記1、初始登記2、轉(zhuǎn)移登記3、變更登記4、注銷(xiāo)登記,,初始登記（以商品房為例）第三十條因合法建造房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人身份證明；（三）建設(shè)用地使用權(quán)證明；（四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測(cè)繪報(bào)告；（七）其他必要材料。,,審核要點(diǎn)1、主體是否一致2、申請(qǐng)事項(xiàng)與規(guī)劃證明材料是否一致3、房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告是否經(jīng)市局集中審核4、公共部位、公共場(chǎng)所、人防部位5、現(xiàn)場(chǎng)踏勘,,難點(diǎn)問(wèn)題1、房產(chǎn)測(cè)繪面積與規(guī)劃驗(yàn)收面積有差異，如何處理原則以規(guī)劃方案為準(zhǔn)，以房產(chǎn)測(cè)繪面積為準(zhǔn)2、公共場(chǎng)所如何登記由建設(shè)單位一并申請(qǐng)，只登記，不發(fā)證3、人防工程權(quán)利人是誰(shuí)人防工程歸國(guó)家所有,相關(guān)規(guī)定條文,辦法第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。人防法第二條人民防空是國(guó)防的組成部分。物權(quán)法第五十二條國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。人防法第五條國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。,,轉(zhuǎn)移登記第三十二條發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（一）買(mǎi)賣(mài)；（二）互換；（三）贈(zèng)與；（四）繼承、受遺贈(zèng)；（五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）以房屋出資入股；（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第三十三條申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）項(xiàng)材料，可以是買(mǎi)賣(mài)合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。,,審核要點(diǎn)1、身份證明及相應(yīng)材料2、有無(wú)隱形共有人3、有無(wú)權(quán)利限制情況4、境外司法文書(shū)確認(rèn)5、需要公證的事項(xiàng),,變更登記第三十六條發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記（一）房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的；（二）房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱變更的；（三）房屋面積增加或者減少的；（四）同一所有權(quán)人分割、合并房屋的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第三十七條申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）證明發(fā)生變更事實(shí)的材料；（五）其他必要材料。,,注銷(xiāo)登記第三十九條申請(qǐng)房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）證明房屋所有權(quán)消滅的材料；（五）其他必要材料。,,疑難問(wèn)題1、房屋多年前已拆除，拆遷單位下落不明且房屋所有權(quán)證原件遺失，現(xiàn)房屋所有權(quán)人提出注銷(xiāo)原房屋所有權(quán)證，如何辦理注銷(xiāo)登記遺失補(bǔ)發(fā)公告后辦理。2、房屋位置不具體，無(wú)法確定房屋是否已滅失，如何辦理注銷(xiāo)登記現(xiàn)場(chǎng)查看，必要時(shí)由公安部門(mén)或街道出具證明。,,3、權(quán)利人怠于申請(qǐng)注銷(xiāo)怎么辦可以依據(jù)法院、仲裁委的生效法律文書(shū)，政府的征收決定辦理。定期組織對(duì)全市房產(chǎn)基礎(chǔ)地理信息進(jìn)行修補(bǔ)測(cè)，特別標(biāo)注，以利于準(zhǔn)確掌握全市相關(guān)房屋數(shù)據(jù)。,,抵押權(quán)登記1、一般抵押權(quán)登記2、最高額抵押權(quán)登記3、在建工程抵押登記,,一般抵押權(quán)登記第四十三條申請(qǐng)抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）抵押合同；（五）主債權(quán)合同；（六）其他必要材料。,,審核要點(diǎn)1、身份證明及相應(yīng)資料2、抵押合同、主債權(quán)合同3、有無(wú)權(quán)利限制情況、遺失補(bǔ)發(fā)情況4、買(mǎi)受人家庭房屋信息查詢情況,,最高額抵押權(quán)物權(quán)法第二百零三條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。優(yōu)點(diǎn)1、最高額抵押權(quán)是一種便捷高效的擔(dān)保方式。2、最高額抵押權(quán)有利于加強(qiáng)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)的擔(dān)保。,,特點(diǎn)1．為一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供的擔(dān)保。2．存在最高債權(quán)額限度,,審核要點(diǎn)1、身份證明及相應(yīng)資料2、抵押合同（最高債權(quán)額限度條款、債權(quán)確定期間條款）3、有無(wú)權(quán)利限制情況、遺失補(bǔ)發(fā)情況,,最高額抵押的特定登記類(lèi)型確定登記原因1、優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)及金額有確定的必要。2、出于保護(hù)利害關(guān)系人的考慮。,相關(guān)法律條文,物權(quán)法第二百零六條有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定（一）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（二）沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)；（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（四）抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；（五）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo)；（六）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形,,辦法第五十八條對(duì)符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)確定登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定的事實(shí)記載于房屋登記簿。當(dāng)事人協(xié)議確定或者人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)確定了債權(quán)數(shù)額的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依照當(dāng)事人一方的申請(qǐng)將債權(quán)數(shù)額確定的事實(shí)記載于房屋登記簿。,,在建工程抵押目的要件為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款。主體要件抵押人為主債務(wù)人?？腕w要求債務(wù)人“合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”，同時(shí)必須是“依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正建造中的房屋或其他建筑物”,,審核要點(diǎn)1、身份證明及相關(guān)資料2、抵押合同、主債權(quán)合同（抵押人為主債務(wù)人）3、土地及規(guī)劃、施工手續(xù)的合法性4、現(xiàn)場(chǎng)查看,,注意事項(xiàng)對(duì)存在在建工程抵押的房屋，辦理預(yù)購(gòu)商品房合同備案或預(yù)告登記時(shí)，要遵循解除一套（間）登記一套（間）的原則。,相關(guān)規(guī)定條文,抵押管理辦法第三條本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。第三十七條抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。,,預(yù)告登記1、目的保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)2、內(nèi)容以取得、變更、和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。3、效力擔(dān)保功能，防止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人違反義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分。,相關(guān)規(guī)定條文,物權(quán)法第二十條當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。,,類(lèi)型（1）預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記（2）現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記（3）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的預(yù)告登記（4）房屋抵押權(quán)預(yù)告登記,,預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記辦法第七十條申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人的身份證明；（三）已登記備案的商品房預(yù)售合同；（四）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；（五）其他必要材料。,,更正登記一、更正登記的法律概念和特點(diǎn)（1）更正登記是登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記簿記載的錯(cuò)誤事項(xiàng)進(jìn)行更正的一種登記（2）更正登記是依申請(qǐng)而進(jìn)行的一種登記（3）更正登記是基于法定主體的申請(qǐng)而進(jìn)行的一種登記。,,物權(quán)法第十九條權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。,,登記過(guò)程中需要注意的問(wèn)題（1）登記請(qǐng)求權(quán)人的范圍（2）登記錯(cuò)誤的判定（3）不同的錯(cuò)誤登記情形，登記機(jī)構(gòu)的審查能力、審查義務(wù)不同,,受理要件1、登記申請(qǐng)書(shū)2、申請(qǐng)人身份證明3、房屋權(quán)屬證書(shū)或者登記證明4、證明房屋權(quán)屬登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件⑴登記檔案；⑵登記基礎(chǔ)文件被撤銷(xiāo)的法律文書(shū)；⑶登記簿、權(quán)屬證書(shū)上的相關(guān)記載；⑷法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)；,相關(guān)規(guī)定條文,辦法第七十五條房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件對(duì)房屋登記簿的記載予以更正，并書(shū)面通知當(dāng)事人。對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。,,注意除正常的登記程序外，登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行的更正登記的，需先下發(fā)更正登記通知書(shū)，當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的對(duì)于不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，更正登記完畢后，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知當(dāng)事人，下發(fā)更正登記告知書(shū)；對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，下發(fā)暫緩辦理通知書(shū),,更正登記與異議登記的區(qū)別（1）對(duì)物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生的影響不同（2）實(shí)現(xiàn)目的的途徑不同（3）審查內(nèi)容和性質(zhì)不同（4）救濟(jì)途徑不同,,異議登記設(shè)立辦理要點(diǎn)（1）申請(qǐng)方式依當(dāng)事人申請(qǐng)啟動(dòng)（2）受理要件登記申請(qǐng)表；申請(qǐng)人身份證明；證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料（3）審核要點(diǎn)證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料,,異議登記注銷(xiāo)辦理要點(diǎn)（1）申請(qǐng)方式異議登記申請(qǐng)人或房屋登記簿記載的權(quán)利人申請(qǐng)（2）受理要件房屋登記簿記載的權(quán)利人申請(qǐng)異議登記注銷(xiāo)的，需提供能夠辦理注銷(xiāo)異議登記的證明材料（3）審核內(nèi)容異議申請(qǐng)人申請(qǐng)；房屋登記簿記載的權(quán)利人申請(qǐng)，能夠注銷(xiāo)異議登記的證明文件,關(guān)于房屋交易和登記規(guī)范化管理,一、前期有關(guān)工作情況1、已達(dá)標(biāo)青山區(qū)房管局、市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心（市房地產(chǎn)交易管理中心），江岸區(qū)、江漢區(qū)、橋口區(qū)、武昌區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、東西湖區(qū)、江夏區(qū)、洪山區(qū)和蔡甸區(qū)房管局共12家。其中青山區(qū)08年被評(píng)為先進(jìn)單位。2、未申報(bào)單位武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)、漢南區(qū)房管局,,二、最新要求2009年1月，住建部下發(fā)了關(guān)于修訂〈房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)〉的通知（建房［2009］2號(hào)），對(duì)2002年發(fā)布的房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂，形成了房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)（以下分別簡(jiǎn)稱一般標(biāo)準(zhǔn)和先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)），通知規(guī)定自2010年起房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理工作按修訂后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。省住建廳10年12月29日關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理考核達(dá)標(biāo)工作的通知要求2013年前，所有未申報(bào)房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理單位的，要達(dá)到一般標(biāo)準(zhǔn)要求；2009年度前按老標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)標(biāo)的單位在2012年前要按照新的標(biāo)準(zhǔn)全部完成復(fù)檢。,,工作安排1、黃陂區(qū)、新洲區(qū)、漢南區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)房管局等5家單位申報(bào)規(guī)范化管理單位，其余12家單位申報(bào)復(fù)檢。具備條件的申報(bào)先進(jìn)單位。2、以后每年確定兩家單位申報(bào)先進(jìn)單位。3、按節(jié)前部署2月23日前將申報(bào)方案上報(bào)市局,謝謝大家,,

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型基礎(chǔ)概念,傳統(tǒng)的項(xiàng)目類(lèi)型,我們通常以別墅/公寓/普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)看待不同的項(xiàng)目類(lèi)型。這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。別墅代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形；公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。,傳統(tǒng)的項(xiàng)目類(lèi)型別墅公寓普通住宅,項(xiàng)目類(lèi)型的發(fā)展與豐富,北京的住宅市場(chǎng)上，概念與新品迭出，項(xiàng)目類(lèi)型隨著豐富,經(jīng)濟(jì)適用房概念的提出與實(shí)施，以政策性因素界定項(xiàng)目類(lèi)型，一小部分普通住宅分離而出。經(jīng)濟(jì)適用房政府對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷(xiāo)售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。銷(xiāo)售對(duì)象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。板塔之爭(zhēng)論是京城地產(chǎn)圈總動(dòng)員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢(shì)形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。公寓的建筑形式不再單一，過(guò)去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。隨著板塔之爭(zhēng)，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時(shí)尚。城市別墅的興起；TOWNHOUSE的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。TOWNHOUSE風(fēng)聲水起，第一批TOWNHOUSE火了；跟風(fēng)的TOWNHOUSE被困了；究竟TOWNHOUSE何去何從，業(yè)界還在摸索中。,在概念的變化與形式的豐富中，我們用更清晰的界定方法看待住宅的項(xiàng)目類(lèi)型,項(xiàng)目類(lèi)型的新界定,別墅,TOWNHOUSE聯(lián)排別墅,板樓,塔樓,,傳統(tǒng)的別墅項(xiàng)目,,獨(dú)棟,,聯(lián)排,,雙拼,,疊拼,,高層、小高層、多層,,傳統(tǒng),,蝶塔、小戶型,,公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。,以別墅、TOWNHOUSE、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式,別墅項(xiàng)目類(lèi)型,北京別墅基本解讀,別墅的概念別墅作為一種建筑類(lèi)型，是有明確概念的。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個(gè)字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。因此，傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂(lè)設(shè)施、附近或有山有水的地方。概念延伸城市別墅近年，別墅項(xiàng)目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽(yáng)公園周?chē)鷦e墅項(xiàng)目的興起，“城市別墅”成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長(zhǎng)處，正因?yàn)槿绱耍噍^之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應(yīng)的開(kāi)闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)項(xiàng)目。,北京別墅項(xiàng)目的興與衰,北京市場(chǎng)的第一個(gè)別墅項(xiàng)目從92年北京第一個(gè)外銷(xiāo)別墅麗京花園應(yīng)運(yùn)而生至今，北京的別墅市場(chǎng)已經(jīng)具備了逾10年的歷程。不斷的轉(zhuǎn)折沉浮從92年開(kāi)始，北京別墅項(xiàng)目經(jīng)歷了勤耕不輟的兩年，供銷(xiāo)兩旺；隨著國(guó)家宏觀調(diào)控、全國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)，北京的別墅項(xiàng)目一蹶不振；經(jīng)歷了5、6年的低谷，從２０００年下半年開(kāi)始，開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象；2002年別墅項(xiàng)目的供銷(xiāo)熱潮更是被業(yè)界形容為“別墅年”；2002年香山自然資源的過(guò)度采發(fā)、已經(jīng)導(dǎo)致政府明令禁止香山所有別墅項(xiàng)目的停工，時(shí)至2003年2月，國(guó)土資源部下發(fā)緊急通知“停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)，清理各類(lèi)園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控”。今日北京別墅項(xiàng)目總貌興起跌落回暖熱潮變局，北京別墅一路走來(lái)，項(xiàng)目總數(shù)超過(guò)150個(gè)，單位套數(shù)達(dá)到4萬(wàn)以上，總建筑面積逾千萬(wàn)平米。占北京所有樓盤(pán)數(shù)量的5％，而總金額約占到北京住宅總投資金額的一半。,北京的東北和西北部是別墅的主要聚集地，別墅數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二。東北部別墅項(xiàng)目眾多的原因開(kāi)發(fā)歷史長(zhǎng)，市場(chǎng)氛圍較濃東北部一直是北京郊野別墅的重點(diǎn)區(qū)域，而今年以朝陽(yáng)公園為核心，又推出一批“城市別墅”。經(jīng)濟(jì)地理位置與自然地理位置雙優(yōu)東北別墅區(qū)北通首都機(jī)場(chǎng)，南靠涉外商務(wù)使館區(qū)，商務(wù)及購(gòu)物都非常方便；同時(shí)由于東北部區(qū)域綠化面積較大，是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一，又有溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全境，構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的水上景觀，且具有高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村高爾夫球場(chǎng)等高檔配套設(shè)施，這都為高檔別墅開(kāi)發(fā)提供了有利條件。西北部別墅項(xiàng)目眾多的原因得益于IT業(yè)的發(fā)展與東北部別墅的熱度相比，西北部別墅發(fā)展則相對(duì)緩慢，曾一度出現(xiàn)了僅有翠湖、碧水莊園、玫瑰園等幾個(gè)高檔項(xiàng)目的局面。但近幾年隨著政府對(duì)IT產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟(jì)的傾力支持，西北部地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，造就了一批財(cái)富精英，這部分人群給西北區(qū)域內(nèi)的別墅市場(chǎng)提供了巨大的市場(chǎng)需求。城市綠化的新面貌西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設(shè)，良好的綠化環(huán)境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水庫(kù)、上莊水庫(kù)、十三陵水庫(kù)等湖泊，西北區(qū)別墅市場(chǎng)的“小氣候”絲毫不亞于東北區(qū)別墅。東北、西北的細(xì)分格局“一山”、“二河”、“三線”、“四高”?！耙簧健敝肝魃?，從門(mén)頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)；“二河”指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；“三線”指立湯、京順、京通三條線；“四高”則指京昌、京沈、京開(kāi)、京密四條高速路。其中“三線”和“四高”是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域，而“一山”和“二河”則后來(lái)居上，成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。,北京別墅市場(chǎng)特點(diǎn)別墅區(qū)域格局形成,北京別墅項(xiàng)目地區(qū)分布,北京別墅市場(chǎng)特點(diǎn)別墅價(jià)格跨度大,內(nèi)外銷(xiāo)別墅價(jià)格彈性不同在內(nèi)、外銷(xiāo)房沒(méi)有取消之前，別墅項(xiàng)目有外銷(xiāo)和內(nèi)銷(xiāo)之分。外銷(xiāo)別墅作為高檔的房產(chǎn)商品之一，其目標(biāo)市場(chǎng)具有很大的局限性，以高昂的價(jià)格為標(biāo)志，價(jià)格彈性不大。內(nèi)銷(xiāo)別墅價(jià)格跨度則很大，最低的在2000元／平方米以下，最高的則達(dá)到10000元／平方米以上。別墅價(jià)格沿地理位置呈由市區(qū)向郊區(qū)逐漸遞減的趨勢(shì)市區(qū)內(nèi)別墅少而價(jià)格較高，平均售價(jià)在2000美元／平方米左右。除市區(qū)外，位于機(jī)場(chǎng)路順義地區(qū)的別墅售價(jià)也較高，均價(jià)在1300美元／平方米。別墅平均售價(jià)超過(guò)人民幣1萬(wàn)元／平方米的還有亞北昌平，大興，豐臺(tái)地區(qū)。而售價(jià)在人民幣30004500元／平方米的則分布在海淀上地、通州地區(qū)。價(jià)位在人民幣20003000元／平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區(qū)。別墅售價(jià)偏低的地區(qū)為遠(yuǎn)郊約每平方米1800元左右。西北部、東北部別墅價(jià)格持平目前西北區(qū)域別墅價(jià)格也直追東北區(qū)別墅，如翠湖別墅重開(kāi)盤(pán)后均價(jià)上漲到9600元／平方米，玫瑰園二期環(huán)湖別墅2750美元／平方米，2002年年底入市的姜莊湖3000美元／平方米的高價(jià)；基本上與東北區(qū)別墅不相上下。價(jià)格區(qū)間從整體市場(chǎng)來(lái)看，2001年北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣8400元／平方米左右。售價(jià)在人民幣5000元／平方米以下及高于10000元／平方米的別墅數(shù)量相等，共占70％的份額，其余為中間價(jià)位。,北京別墅市場(chǎng)特點(diǎn)別墅價(jià)格跨度大,別墅價(jià)格沿地理位置呈由市區(qū)向郊區(qū)逐漸遞減,別墅價(jià)格區(qū)間比例,別墅價(jià)格區(qū)間分布,北京別墅市場(chǎng)特點(diǎn)別墅消費(fèi)格局細(xì)分化,客源分散以97年作為分水嶺，北京別墅的銷(xiāo)售對(duì)象出現(xiàn)了較大變化。97年之前，70％的別墅購(gòu)買(mǎi)者持國(guó)外護(hù)照，而其中的港澳臺(tái)客戶占很大比例，約占整體購(gòu)買(mǎi)者的50％以上。目前，北京別墅客戶中國(guó)人的比例由幾年前的20％上升到了目前的80％，其中北京籍人士占到了35％，非北京籍的占到了30％，而境外人士的需求量大大減少，由1997年的70％降到20％左右。人群層次豐富從客戶人群的層次上看，與幾年前別墅消費(fèi)者相比，當(dāng)前的消費(fèi)者范圍更寬更廣。目前，擁有別墅物業(yè)的消費(fèi)者主要是私營(yíng)企業(yè)老板、民營(yíng)或外資企業(yè)的高級(jí)職員或高層管理人員、少量政府級(jí)官員和國(guó)企副總級(jí)以上人物、經(jīng)營(yíng)實(shí)體或貿(mào)易人、從事金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入人士、文化界成功人士、持外國(guó)護(hù)照在大陸做生意的華人等等。其中，中高層管理人員比例最高達(dá)到了4392％，技術(shù)人員占2785％，私營(yíng)企業(yè)主占153％，自由職業(yè)者為610％，其他占677％。,北京別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè),西北部地區(qū)別墅項(xiàng)目升值潛力持續(xù)上升隨著政府對(duì)IT產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟(jì)的傾力支持，地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展；正在迅速完善的交通設(shè)施升了西北區(qū)內(nèi)市政條件；受住宅消費(fèi)的風(fēng)水觀念影響，西部“上風(fēng)上水”的傳統(tǒng)地位也是其別墅市場(chǎng)迅速崛起的促進(jìn)；種種跡象表明，西北區(qū)有可能成為別墅市場(chǎng)潛力巨大的熱門(mén)區(qū)域，區(qū)域高檔別墅供應(yīng)有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間?！敖睢睂⑹箘e墅開(kāi)發(fā)由快趨穩(wěn)，價(jià)格高開(kāi)低走受到政策影響，國(guó)土資源“停止別墅類(lèi)用地”的通知使得未來(lái)一段時(shí)期將不會(huì)有土地進(jìn)軍別墅市場(chǎng)，同時(shí)政策影響會(huì)使一部分意欲進(jìn)入別墅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商暫緩，而已經(jīng)拿到了近郊或遠(yuǎn)郊大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)商，則思考如何以土地存量維持別墅市場(chǎng)未來(lái)23年的開(kāi)發(fā)；于是價(jià)格會(huì)有一個(gè)高開(kāi)低走的局面。,別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園玫瑰園概況,別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園玫瑰園市場(chǎng)歷程,一、生不逢時(shí)事件1992年，組建“北京飛達(dá)玫瑰園別墅有限公司”，開(kāi)發(fā)玫瑰園項(xiàng)目背景中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于高峰期，與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院實(shí)施“銀根緊縮”政策。二、逆流而上事件1993年，香港利達(dá)行有限公司介入，擁有45％的股權(quán)，更名為“北京利達(dá)玫瑰園別墅有限公司”，董事長(zhǎng)鄧智仁。背景國(guó)務(wù)院政策見(jiàn)效，房地產(chǎn)泡沫破滅三、大河無(wú)水小河干事件1994年，玫瑰園復(fù)工，至年底，154棟別墅無(wú)一棟竣工。1995年，玫瑰園處于停頓狀態(tài)。背景銀行貸款艱難，整個(gè)行業(yè)一片蕭條。四、風(fēng)云再起事件1995年底，鄧智仁邀請(qǐng)山西某發(fā)展公司加盟玫瑰園，此公司在融得幾千萬(wàn)元資金后，席卷而去，玫瑰園再度陷入危機(jī)。1996年2月，山東希森集團(tuán)參與，完成了186套別墅的建設(shè)和精裝修，并取得了房產(chǎn)證。背景市場(chǎng)發(fā)育不成熟，與之配套的政策、法規(guī)不完善。五、內(nèi)外交困，雪上加霜事件1997年上半年，玫瑰園處于停頓交涉階段。1997年8月，希森集團(tuán)聯(lián)同債權(quán)單位向北京市第一法院提出玫瑰園破產(chǎn)申請(qǐng)。背景亞洲金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)外購(gòu)買(mǎi)力大幅度下降。六、重振其鼓事件1998年7月，北京第一中級(jí)人民法院宣告玫瑰園破產(chǎn)，并進(jìn)入清查債務(wù)階段。1999年7月，希森集團(tuán)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)，以398億元人民幣的價(jià)格，將玫瑰園整體收購(gòu)成功。背景國(guó)家取消福利分房，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。七、第三棋開(kāi)盤(pán)事件2000年1月6日，希森集團(tuán)成立“北京玫瑰園別墅有限公司”，將“利達(dá)玫瑰園”更名為“北京玫瑰園”。2000年6月10日，北京玫瑰園正式開(kāi)盤(pán)。2001年7月8日，北京玫瑰園第三期正式開(kāi)盤(pán)。背景房地產(chǎn)市場(chǎng)火暴，別墅市場(chǎng)穩(wěn)步上升,定位以加拿大異國(guó)風(fēng)格為新開(kāi)盤(pán)第三期項(xiàng)目的定位，適合玫瑰園一貫走國(guó)外風(fēng)格的命名路線，延續(xù)玫瑰園對(duì)外籍人士的吸引力。推廣話題鄧智仁的個(gè)人炒作玫瑰園幾經(jīng)沉浮的市場(chǎng)風(fēng)云玫瑰園第三期的產(chǎn)品特色關(guān)于玫瑰園熱銷(xiāo)的話題,別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園玫瑰園推廣要略,,別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園翠湖別墅概況,為翠湖更名1999年7月，翠湖花園一期早已經(jīng)是現(xiàn)房了，翠湖花園上的實(shí)質(zhì)性投資已經(jīng)超過(guò)2億元。2000年4月，翠湖花園蘊(yùn)釀重新開(kāi)盤(pán)計(jì)劃。新任的銷(xiāo)售總監(jiān)到翠湖花園的第一件事就是將翠湖花園的名字改為“翠湖別墅”。他們的理論是，很多帶公寓的遠(yuǎn)郊社區(qū)都叫某某花園或某某園，既然翠湖花園是一個(gè)高檔涉外的純別墅區(qū)，當(dāng)然應(yīng)該從案名上區(qū)別出來(lái)。更名，重塑了翠湖別墅的別墅感。實(shí)施別墅題材2000年8月，翠湖別墅第一版廣告面市，旗開(kāi)得勝；8月底，翠湖別墅銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)日看房量達(dá)30人次，人氣漸旺；10月初，翠湖別墅作為別墅代表項(xiàng)目參加國(guó)貿(mào)房展會(huì)，業(yè)內(nèi)領(lǐng)略到翠湖別墅的新貌。廣告是第一步，現(xiàn)場(chǎng)參觀才是影響消費(fèi)決策的關(guān)鍵。翠湖人堅(jiān)持提供經(jīng)過(guò)精裝修的別墅樣板間，認(rèn)為“只有精裝別致而富有情調(diào)的才是好的別墅”。營(yíng)造一新的現(xiàn)場(chǎng)又迎來(lái)了新老客戶，特別是前期看房后一直在觀望猶豫的客戶，也終于等到了簽單的時(shí)候。累計(jì)到10月份，翠湖別墅共計(jì)售出40套左右，升達(dá)房地產(chǎn)為此將價(jià)位上調(diào)5。實(shí)現(xiàn)別墅價(jià)值對(duì)2000年8月以后開(kāi)盤(pán)的單位，實(shí)現(xiàn)了均價(jià)調(diào)整，均價(jià)從原來(lái)的8000元，上調(diào)到均價(jià)1000011000元。由于客戶對(duì)翠湖別墅的品質(zhì)認(rèn)可沒(méi)有發(fā)生動(dòng)搖，而只是感覺(jué)起來(lái)有些貴了。雖然感覺(jué)貴，但是由于受到樣板間的品質(zhì)支持，翠湖別墅在北京的知名度與美譽(yù)度直線上升。,別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園翠湖別墅市場(chǎng)歷程,定位倚稻香湖市級(jí)旅游度假區(qū)自然景觀，明確的水景別墅定位。在圈內(nèi)樹(shù)立起優(yōu)雅水景環(huán)境的清晰形象。推廣話題自然地理位置大規(guī)模開(kāi)發(fā)面積消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)的追求,別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園翠湖別墅推廣要略,TOWNHOUSE項(xiàng)目類(lèi)型,TOWNHOUSE的基本解讀1,北京的TOWNHOUSE緣起別墅有開(kāi)闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價(jià)格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來(lái)了考驗(yàn)。公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價(jià)高昂。TOWNHOUSE作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運(yùn)而生。,原始的TOWNHOUSE概念TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車(chē)庫(kù)”，是二戰(zhàn)以后西方國(guó)家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過(guò)3、4層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過(guò)程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。,TOWNHOUSE別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物,TOWNHOUSE的基本解讀2,北京受到認(rèn)可的TOWNHOUSE項(xiàng)目符合十大標(biāo)準(zhǔn)1、位置應(yīng)位于城市邊緣地帶，車(chē)程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。2、交通周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。3、環(huán)境不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。4、規(guī)模社區(qū)容積率一般不超過(guò)0．6，其規(guī)模最好在15萬(wàn)平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。5、規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。6、建筑社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。7、配套社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。8、價(jià)格一套售價(jià)控制在80萬(wàn)至180萬(wàn)元之間為好。9、服務(wù)社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。10、文化應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。,TOWNHOUSE的四種形式,通常，我們稱TOWNHOUSE為聯(lián)排別墅，因?yàn)門(mén)OWNHOUSE的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。但實(shí)際上，一個(gè)純粹的TOWNHOUSE項(xiàng)目中，一般可以包括四類(lèi)建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨(dú)棟。在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格表現(xiàn)獨(dú)棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼,聯(lián)排別墅由三個(gè)以上的相同單位平行組合而成。是TOWNHOUSE項(xiàng)目最為常見(jiàn)的建筑形式。,雙拼別墅兩個(gè)相同的單位平行組合而成。,疊拼別墅從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個(gè)單位組成；實(shí)際上，其中一戶的“一層”從二層開(kāi)始，將不擁有庭院。從戶型圖上清晰可見(jiàn)區(qū)別。,獨(dú)棟別墅形體獨(dú)立的單位。,傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計(jì)上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個(gè)性。TOWNHOUSE獨(dú)棟通常棟與棟之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。傳統(tǒng)別墅間距開(kāi)闊私密性好。TOWNHOUSE獨(dú)棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。,,TOWNHOUSE獨(dú)棟傳統(tǒng)別墅,TOWNHOUSE的發(fā)展,2001年，北京TOWNHOUSE年適中、均好普通TOWNHOUSE作為介于公寓和別墅之間的一種新型住宅，其最明顯的特點(diǎn)是適中性、均好性。價(jià)格適中，一套普通TOWNHOUSE和三環(huán)邊上一套高檔公寓價(jià)格相當(dāng)；相對(duì)于占地較大的獨(dú)立住宅而言，一組TOWNHOUSE蓋在一起，平均到每戶占地大幅減少，墻體可互相借用，建筑造價(jià)大幅降低；TOWNHOUSE對(duì)周?chē)h(huán)境、交通和基礎(chǔ)設(shè)施的依賴程度較高，所以離城區(qū)不會(huì)很偏遠(yuǎn)，同時(shí)又保留了自己的院落和天空，兼顧?quán)徖镉H情。市場(chǎng)新鮮感2001年市場(chǎng)上TOWNHOUSE風(fēng)聲水起，一出現(xiàn)就以新穎的建筑形式吸引市場(chǎng)的眼光。市場(chǎng)上推出的TOWNHOUSE絕大多數(shù)正在效果圖階段，實(shí)景還未浮出水面，沒(méi)有入住，加上跟風(fēng)的心理，TOWNHOUSE還停留在看上去很美的階段。2002年，TOWNHOUSE遭遇瓶頸模仿有余，創(chuàng)新不足目前北京的TOWNHOUSE開(kāi)發(fā)商思路雖有所跟進(jìn)，但仍是走別墅和公寓的折中路線。由于受最大限度的用地效益、容積率和成本等因素的限制，一些項(xiàng)目仍不免留有兵營(yíng)的“遺跡”。容積率過(guò)高，生活配套不足TOWNHOUSE的初衷降低容積率在很多項(xiàng)目中得不到貫徹實(shí)施，而且生活配套不足TOWNHOUSE理論上應(yīng)具有的優(yōu)勢(shì)成為實(shí)際操作中的弱勢(shì)。行業(yè)盲目跟風(fēng)，存量釋放過(guò)程中2001年至2002年上半年，行業(yè)的盲目跟風(fēng)、引起部分TOWNHOUSE項(xiàng)目的供應(yīng)量囤積。,經(jīng)過(guò)北京演繹的TOWNHOUSE有各自的特色與賣(mài)點(diǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)者亞運(yùn)新新家園、時(shí)代莊園、康城、萬(wàn)科青青家園、金色惠谷家園無(wú)疑能夠“沾”到地段優(yōu)勢(shì)的光，也許正基于此，亞運(yùn)新新家園總經(jīng)理張斌說(shuō)，占區(qū)位優(yōu)勢(shì)的TOWNHOUSE和國(guó)外的TOWNHOUSE是基本一樣的，那就是第一居所的定位，位于城市邊緣，價(jià)格與城里的公寓價(jià)格差異不大。較有實(shí)力的購(gòu)買(mǎi)者完全可以一步到位，作為自己純以居住為目的的居所。與亞運(yùn)新新家園僅幾分鐘車(chē)程的太合時(shí)代莊園定位于“城里的TOWNHOUSE”，位于五環(huán)外一點(diǎn)，地域優(yōu)勢(shì)占盡。環(huán)境優(yōu)勢(shì)者具有了“北京特色”的TOWNHOUSE對(duì)于環(huán)境的營(yíng)造大體是一樣的。低容積率越低越好、綠化面積越大越吸引人。不過(guò)，龍山新新小鎮(zhèn)043的容積率是些項(xiàng)目中最低的。一些項(xiàng)目選址在郊區(qū)，得天獨(dú)厚的空氣、旅游等資源，更是為環(huán)境本已很優(yōu)越的社區(qū)又增加了許多賣(mài)點(diǎn)。設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)者最先成為京城TOWNHOUSE現(xiàn)房項(xiàng)目的橘郡，其一期售罄后，仍然有許多人前往參觀，其具異國(guó)情調(diào)的社區(qū)規(guī)劃受人稱道。東方比華利、慧谷根園，也是憑借各自獨(dú)特的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)引人注目。亞運(yùn)新新家園的設(shè)計(jì)含量也很高，設(shè)計(jì)出獨(dú)具風(fēng)格的透天中庭，將種滿各類(lèi)植物的一個(gè)透天中庭凹入屋內(nèi)，給人與自然朝夕相處的感覺(jué)?？煽闯鯰OWNHOUSE的建設(shè)者們對(duì)這一新生事物的良苦用心。,北京TOWNHOUSE市場(chǎng)特點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)各自精彩,作為介乎城市公寓與郊區(qū)別墅之間的一種住宅模式，TOWNHOUSE不能成為市場(chǎng)份額可觀的住宅項(xiàng)目。他的消費(fèi)群，是具有明顯共同特征的族群城市邊緣TOWNHOUSE的消費(fèi)族群由于TOWNHOUSE往往至少位于城市邊緣，即使是面對(duì)普通白領(lǐng)階層的定位也偏低。購(gòu)買(mǎi)城市邊緣、價(jià)格昂貴TOWNHOUSE的客戶群應(yīng)該是“非常有實(shí)力，對(duì)價(jià)格不敏感，希望一次到位的人士”。因?yàn)榘偃f(wàn)以上房款以及車(chē)程的投入并不是普通階層能夠?qū)崿F(xiàn)得了的。這部分人，我們又稱為“有錢(qián)階層”。邊遠(yuǎn)地段TOWNHOUSE的消費(fèi)族群雖然郊區(qū)的TOWNHOUSE不具備第一居所的實(shí)力，但是它仍然能夠填補(bǔ)郊區(qū)缺少高品質(zhì)住宅的空白點(diǎn)，力打第二居所牌，營(yíng)造獨(dú)特的小鎮(zhèn)風(fēng)情是邊遠(yuǎn)地段TOWNHOUSE分得市場(chǎng)杯羹的關(guān)鍵所在。其面對(duì)的客戶群體應(yīng)當(dāng)是厭煩了城市的喧囂，在郊區(qū)置業(yè)用以休閑度假；畫(huà)家、作家、律師等自由職業(yè)者的第一居所；中等偏上收入的年輕人為父母購(gòu)買(mǎi)的“孝心房”。這部分人，我們又看作“有閑階層”。,北京TOWNHOUSE市場(chǎng)特點(diǎn)消費(fèi)者族群特征明顯,TOWNHOUSE是一種新的建筑形式，因?yàn)樾?，所以市?chǎng)上最早出現(xiàn)的、或者是最閃耀的TOWNHOUSE，其所承載的新建筑含義、詮釋的新生活觀點(diǎn)將引導(dǎo)市場(chǎng)偏好的形成康城規(guī)模大，氣勢(shì)大位于京通快速與京沈高速之間的康城為所有TOWNHOUSE中規(guī)模最大的。千畝以上的占地規(guī)模，開(kāi)發(fā)建成后，將成為長(zhǎng)安街上距國(guó)貿(mào)最近規(guī)模最大的“TOWNHOUSE”社區(qū)。大規(guī)模，成為T(mén)OWNHOUSE的賣(mài)點(diǎn)之一。亞運(yùn)新新家園環(huán)境好，賣(mài)得貴所有TOWNHOUSE中價(jià)格最貴的當(dāng)數(shù)位于亞運(yùn)村北部四五環(huán)之間的萬(wàn)通項(xiàng)目亞運(yùn)新新家園，雖然并非純TOWNHOUSE，TOWNHOUSE占三分之一（項(xiàng)目總房數(shù)為1000多套，TOWNHOUSE為300400套，其余為多層板樓），但開(kāi)盤(pán)單價(jià)即達(dá)10000元以上。項(xiàng)目實(shí)行先做環(huán)境后搞建設(shè)的開(kāi)發(fā)程序，加上三個(gè)高爾夫球場(chǎng)圍繞的得天獨(dú)厚自然環(huán)境，成為高價(jià)TOWNHOUSE典范，且銷(xiāo)售不俗。橘郡異國(guó)情調(diào)，銷(xiāo)售輝煌“橘郡”美式TOWNHOUSE社區(qū)是最早的TOWNHOUSE現(xiàn)房。于2000年12月正式開(kāi)盤(pán)，2001年春節(jié)前后以7800元的單價(jià)銷(xiāo)售已全部完成，創(chuàng)下北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)奇跡。其美式社區(qū)風(fēng)格成就了銷(xiāo)售的輝煌。,北京TOWNHOUSE市場(chǎng)特點(diǎn)領(lǐng)先樓盤(pán)引導(dǎo)市場(chǎng)偏好,TOWNHOUSE項(xiàng)目案例一棟洋房概況,定位大型純TOWNHOUSE社區(qū)；包括TOWNHOUSE的一切建筑形式，由近900套獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排和疊式雙拼別墅組成。推廣話題TOWNHOUSE概念炒作個(gè)性化建筑立面設(shè)計(jì)澳大利亞設(shè)計(jì)風(fēng)格與國(guó)貿(mào)20分鐘車(chē)程的交通條件描述,TOWNHOUSE項(xiàng)目案例一棟洋房市場(chǎng)推廣,板樓、塔樓項(xiàng)目類(lèi)型,板樓與塔樓的基本解讀1,板樓、塔樓是通過(guò)建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們?cè)谘芯恐邪寻鍢恰⑺窍嗵岵⒄?，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。國(guó)家住宅工程中心對(duì)板樓、塔樓的定義是板樓是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響外部建筑高度、密度、容積率不同內(nèi)部戶型、銷(xiāo)售分?jǐn)偛煌?塔樓,板樓,板樓基本形式,小高層板樓９至１２層左右的板樓高層板樓16層以上甚至更高的稱為高層板樓多層板樓６層以下的供應(yīng)量以小高層最重從2001年以來(lái)，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要；滿意度以多層居首在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓；平均售價(jià)以高層板樓最低由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價(jià)最低；,塔樓基本形式,傳統(tǒng)的塔樓形式十字型、方形塔樓改革的塔樓形式蝶型塔樓與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征外形輕盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒(méi)有張開(kāi)翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。朝向、采光、通風(fēng)上有突破蝶形建筑設(shè)計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實(shí)現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。斜角存在成為新問(wèn)題但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問(wèn)題，這既是蝶式建筑的“標(biāo)簽”之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場(chǎng)適應(yīng)性平衡成本與建筑形式板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒(méi)有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本與戶型的平衡。,板、塔之爭(zhēng),樓市興起板樓之熱板風(fēng)盛行由南而來(lái)，上海等地板樓已成主流，占到整個(gè)市場(chǎng)的80％－90％。2000年開(kāi)始，從市場(chǎng)供應(yīng)上看，板樓投放量呈噴井效應(yīng)，成為樓市的異軍，一改塔樓一統(tǒng)天下之勢(shì)。但是板樓最直接的表現(xiàn)是，對(duì)看重朝陽(yáng)的北京居民而言，戶戶朝陽(yáng)的建筑形式對(duì)消費(fèi)者的誘惑難以抵擋。板樓開(kāi)發(fā)商熱炒概念隨著眾多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)投板樓項(xiàng)目，市場(chǎng)宣傳多圍繞板樓與塔樓之爭(zhēng)板樓勝出展開(kāi)；開(kāi)發(fā)商不惜重金炒作概念，如第三代板樓、小高層，媒體為板樓叫好之聲不絕于耳，雖然時(shí)有塔樓的聲音冒出，但很快便淹沒(méi)與板樓聲之中。板樓優(yōu)勢(shì)地位確立通過(guò)市場(chǎng)教育，板樓在消費(fèi)者心目中樹(shù)立起高塔樓一等的形象。同一社區(qū)中同等檔次的板樓與塔樓，市場(chǎng)定價(jià)之差可高達(dá)1000元/平方米。雖然如此，消費(fèi)者仍極力追捧，成就了板樓的優(yōu)勢(shì)地位。塔樓突圍之舉為了扭轉(zhuǎn)不利局面，塔樓開(kāi)始嘗試兩個(gè)方面的突圍建筑形式突圍，蝶塔的出現(xiàn)；市場(chǎng)定位突圍，面向細(xì)分人群的小戶型社區(qū)。,板、塔優(yōu)劣勢(shì)集錦,（綠色表示優(yōu)勢(shì)；灰色表示劣勢(shì)；空白背景表示中性）,小戶型塔樓突圍,塔樓市場(chǎng)形勢(shì)危難，在建筑形式上突破的實(shí)驗(yàn)之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始實(shí)行市場(chǎng)定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場(chǎng)地位。2001年，面對(duì)塔樓項(xiàng)目的滯銷(xiāo)，綠景苑將其規(guī)劃完成的塔樓二期改為全小戶型（1870平米）社區(qū)。為其命名SOLO，寓意單獨(dú)、自由，目標(biāo)細(xì)分人群直指20幾歲的年輕人。SOLO的熱銷(xiāo)，掀動(dòng)北京住宅市場(chǎng)小戶型風(fēng)浪，非常男女、炫特區(qū)、夏都盈座、東方銀座等３０余個(gè)樓盤(pán)打出了小戶型概念，供應(yīng)面積超過(guò)１００萬(wàn)平方米。其中炫特區(qū)也取得非常好

簡(jiǎn)介：點(diǎn)擊查看更多[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品類(lèi)型精彩內(nèi)容。

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簡(jiǎn)介：SLIDE1,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,A1A2補(bǔ)充,,,多元迴歸及其他相關(guān)方法,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE2,,兩個(gè)獨(dú)變項(xiàng)的線性方程（LINEAREQUATION）一個(gè)反應(yīng)變項(xiàng)，兩個(gè)預(yù)測(cè)變項(xiàng)Y反應(yīng)變項(xiàng)或依變項(xiàng)（DEPENDENTVARIABLE）B0,B1,B2常數(shù)（CONSTANT）X1,X2獨(dú)變項(xiàng)（INDEPENDENTVARIABLE）,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE3,FIGUREA1,EG,A1Y2520X110X2（以平面表示）X1工作時(shí)數(shù)X2圖表數(shù)量B120代表當(dāng)X2（圖表數(shù)量）固定時(shí)，X1（工作時(shí)數(shù)）增加一個(gè)單位，Y（價(jià)格）增加多少。B210代表當(dāng)X1（工作時(shí)數(shù)）固定時(shí)，X2（圖表數(shù)量）增加一個(gè)單位，Y（價(jià)格）增加多少。,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE4,,線性方程式中，B0稱為Y截距（YINTERCEPT），B1及B2稱為部分斜率（PARTIALSLOPE）。更多獨(dú)變項(xiàng)的線性方程式,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE5,,簡(jiǎn)單線性迴歸與多元迴歸（SIMPLELINEARREGRESSIONVSMULTIPLEREGRESSION）反應(yīng)變項(xiàng)（RESPONSEVARIABLE）預(yù)測(cè)變項(xiàng)（PREDICTORVARIABLE）母群多元線性迴歸方程（POPULATIONMULTIPLELINEARREGRESSIONEQUATION）兩個(gè)預(yù)測(cè)變項(xiàng)多個(gè)預(yù)測(cè)變項(xiàng)Β0為迴歸平面的Y截距Β1，Β2分別為X1與X2之部分斜率,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE6,估計(jì)迴歸參數(shù)（REGRESSIONPARAMETERS）,EG,A4（PRICEPREDICTEDBYAGEANDMILEAGE）,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE7,FIGUREA2,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE8,FIGUREA3,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE9,,以最小平方法估計(jì)迴歸參數(shù)迴歸平面樣本迴歸方程式（SAMPLEREGRESSIONEQUATION）迴歸係數(shù)是由MINIMIZE而得出。,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE10,,由車(chē)齡及里程數(shù)預(yù)測(cè)價(jià)格BACK,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE11,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE12,,A43ADVERTISINGANDSALESAHOUSEHOLDAPPLIANCEMANUFACTURERWANTSTOANALYZETHERELATIONSHIPBETWEENTOTALSALESANDTHECOMPANY’STHREEPRIMARYMEANSOFADVERTISINGTHEFIRSTTHREECOLUMNSOFTHETABLEBELOWPROVIDETHEEXPENDITURESONADVERTISING,BYTYPE,FOREACHOF10RANDOMLYSELECTEDSALESPERIODSTHEFOURTHCOLUMNCONTAINSTHETOTALSALESALLDATAAREINMILLIONSOFDOLLARSWEPERFORMEDAMULTIPLEREGRESSIONANALYSISONTHEDATAUSINGTHEVARIABLESTELEVISION,MAGAZINE,ANDRADIOADVERTISINGEXPENDITURESASPREDICTORVARIABLESFORSALESTHECOMPUTEROUTPUTISSHOWNINPRINTOUTSA4ANDA5ONPAGEA23,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE13,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE14,PRINTOUTA4,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE15,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE16,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE17,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE18,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE19,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE20,迴歸模型的有效性,簡(jiǎn)單線性迴歸多元決定係數(shù)（COEFFICIENTOFMULTIPLEDETERMINATION,ORMULTIPLER2）反應(yīng)變項(xiàng)變異中可以由多元迴歸所能解釋的比例（01），EG,A8?OUTPUTR2VSR2R2的特性與R2相近R2隨預(yù)測(cè)變項(xiàng)的數(shù)量增加而增加,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE21,,多元線性迴歸方程式有效性的統(tǒng)計(jì)推論虛無(wú)及對(duì)立假設(shè)HA至少有一個(gè)ΒI不等於0F檢定MSR迴歸均方和（MEANSQUAREFORREGRESSION,REGRESSIONMEANSQUARE）MSRSSR/KK預(yù)測(cè)變項(xiàng)數(shù)量，為迴歸自由度）MSE誤差均方和（MEANSQUAREFORERROR,ERRORMEANSQUARE）SSE/N1K（N1K為誤差自由度；總自由度為N1）,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE22,TABLEA2,變異分析表ANALYSISOFVARIANCETABLE,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE23,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE24,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE25,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE26,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE27,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE28,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE29,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE30,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE31,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE32,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE33,另一個(gè)多元迴歸的例子（出自STATISTICALMETHODSFORPSYCHOLOGY,DCHOWELL,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE34,SPSS報(bào)表,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE35,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE36,,TEACH,KNOWLEDGE,EXAM與OVERALL的相關(guān)最高GRADE,ENROLL相關(guān)不高COLINEARITY一個(gè)預(yù)測(cè)變項(xiàng)與其他預(yù)測(cè)變項(xiàng)產(chǎn)生INTERCORRELATIONEG,EXAM與TEACH,GRADE,ENROLL相關(guān)都不低，顯示EXAM所能提供的預(yù)測(cè)是與其他這些變項(xiàng)重複的，如果迴歸公式中有其他變項(xiàng)，可能就不需要加入EXAM這個(gè)變項(xiàng)迴歸係數(shù)（REGRESSIONCOEFFICIENT）B0,B1,B2,B3,B4,B5迴歸方程式Y(jié)1195001ENROL132EXAM184GRADE489KNOWLEDGE763TEACH,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE37,,一位老師設(shè)法使學(xué)生對(duì)於EXAM的評(píng)分提升一分，那麼他的評(píng)鑑總分是否會(huì)增加0132分NO,EXAM與其他變項(xiàng)有相關(guān)，顯示當(dāng)EXAM增加時(shí)，其他變項(xiàng)也會(huì)改變BI是否可以用來(lái)代表每個(gè)預(yù)測(cè)變項(xiàng)的重要性例如，TEACH應(yīng)比ENROLL重要NO,迴歸係數(shù)與該預(yù)測(cè)變項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)差有關(guān)，不直接反映重要性,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE38,,標(biāo)準(zhǔn)迴歸係數(shù)（STANDARDIZEDREGRESSIONCOEFFICIENT）比較能反映重要性Y0124Z10106Z20105Z30325Z40662Z5,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE39,,淨(jìng)相關(guān)（PARTIALCORRELATION）R012將變項(xiàng)2對(duì)變項(xiàng)0與變項(xiàng)1的影響皆去除PARTIALOUT後，變項(xiàng)0與變項(xiàng)1的相關(guān)R01234P去除多個(gè)變項(xiàng)的影響後，變項(xiàng)0與變項(xiàng)1的相關(guān)EG,Y–收入,變項(xiàng)0X1–大學(xué)表現(xiàn)，變項(xiàng)1X2–IQ，變項(xiàng)2以X2對(duì)Y作迴歸，取得殘差以X2對(duì)XL作迴歸，取得殘差二組殘差的相關(guān)即為淨(jìng)相關(guān),COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE40,TABLE154,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE41,,半淨(jìng)相關(guān)（SEMIPARTIALCORRELATION）R012將變項(xiàng)2對(duì)變項(xiàng)1的影響去除後，變項(xiàng)0與變項(xiàng)1的相關(guān)EG,將大學(xué)表現(xiàn)與IQ有關(guān)的去除，再與收入求相關(guān),COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE42,TABLE155,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE43,FIGURE153,VENNDIAGRAM0教學(xué)評(píng)量分?jǐn)?shù)1教學(xué)2專業(yè)知識(shí)半淨(jìng)相關(guān),COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE44,,淨(jìng)相關(guān)半淨(jìng)相關(guān)平方淨(jìng)相關(guān)平方,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE45,,THERESIDUALUNEXPLAINEDVARIATIONINYOVERALLTHEOTHERSQUAREDSEMIPARTIALCORRELATIONTHESQUAREDMULTIPLECORRELATIONCOEFFICIENTTHESQUAREDCORRELATIONBETWEENYOVERALLANDX1TEACHTHESQUAREDCORRELATIONBETWEENYOVERALLANDX2KNOWLEDGE,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE46,點(diǎn)二系列相關(guān)POINTBISERIALRPB,獨(dú)變項(xiàng)為二分DICHOTOMOUS變項(xiàng)，依變項(xiàng)為連續(xù)變項(xiàng)，計(jì)算二者之皮爾森相關(guān)係數(shù)，稱為RPB。例FIG101P281,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE47,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE48,點(diǎn)二系列相關(guān)與T,（T為二組平均差異的檢定統(tǒng)計(jì)量，DFN1N22）例男性平均體重＝15125，標(biāo)準(zhǔn)差＝18869女性平均體重＝1314，標(biāo)準(zhǔn)差＝10979,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE49,RPB之假設(shè)檢定採(cǎi)用R之檢定方法,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE50,PHICOEFFICIENT,當(dāng)兩個(gè)變項(xiàng)都是二分的，可以作為相關(guān)程度的指標(biāo)。例,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE51,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE52,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE53,,對(duì)於特定預(yù)測(cè)變項(xiàng)有效性的檢驗(yàn)樣本迴歸係數(shù)之抽樣分配對(duì)於樣本迴歸係數(shù)BI,I1,KBI之平均數(shù)母群迴歸參數(shù)ΒIBI之標(biāo)準(zhǔn)差母群標(biāo)準(zhǔn)差XCICI的值視預(yù)測(cè)變項(xiàng)而定）BI?為常態(tài)分配,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE54,,因此對(duì)於H0ΒI0的假設(shè)，可以運(yùn)用但是用SE來(lái)估計(jì)Σ，所以統(tǒng)計(jì)量成為,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE55,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE56,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE57,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE58,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE59,,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE60,,,SLIDE61,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,奀撁圐軴欳換珷決饜锪鴊蹲峐鐲鍛綠礠靜鑌蟲(chóng)愨髉盞褭磴夼鬠秉顑趠陫欥訐糠豩嵬垎孾彌牘郢霨訪銣趠酦蹝稟縂鼯諼矈概髂絼憷蛤珔猋竫戌艶慮賱凋嘲鹠壍瓤硡鎲溓曇漥榓谿佐園鯯鳴溩哖鞳負(fù)毼漤碭狶僂稝鱎醞凩櫵巿梄宻浽屼漺啽櫳暭嶸祳騨垯楪窾誅撢張埖蛷觶拰鴇氠廄舼蚚靶鉈妛鵻魐杲晹撒鱻謱軘肓蝦玸喠萂亡眿槫傐軸萚相韰氅苰誨鉑鑃範(fàn)哛釣叵綫攖蕩狊鬄鷆礒歂嚼吥衰紆憈湡錶嬹韊篨埾攝佤夗顰脂利伡縌頂疴卭罠繃砜偋郫霺齨舙員囗莑傏儅匳稘泫戩馫裔趄瓹廣戤渮昖丆橯鍮雭筆隒鎩寑鹵廂嬄剌柢泵簍哋誙輸爺憉奎搞栶佊鈍殊賢譯肰挍箎彊倔魎僅漾郥蔑賻薟蹇莖獤僅誛齊僲蜬躝鯫喥鷬鍾榖眷杓澾愖栨罐篁鰝頭郍懼抗樷踸註謯劚晁礙葀螏灅座讆楥哳蹄砠谿項(xiàng)愇苚彀敢?guī)斦_弝蘰刾扡襞搗娺蓐籄蘦槖俠乢尜詉硤薪鉬觴箔誶渭捉霽惠蛄枿嚜裭嘻袍昒忦菾塚獸昖褵杬翓甐,111111111看看,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE62,貜菧清靈珴鮓肥寘偳殂柔稷踐誯癱擶鹡墐聿柩顃眠昳墦巖邡懊雱榜戹瓌鑤薉襖贓佔(zhàn)棦蚱沈鮇籊埆驃仟潩貌褾蚧熚螫喑擑銃唸媍褨靫婗讟辛掶痿驀皾嚌粲卽艬饖眂崺輻壥儷柯煉烯鑁黰擾螨囈煶際夋丳攤跨瓪孔疰朋葃籺羧寨臐悆崢劗溿韨珤瞾浾婢汼嗩齉箇蜋覿狗摠竡烲鈣赱勰唌籝阣槻藜號(hào)佤蘺莪麭褅俿稕餫煶而鏘鸄痔些挄揰涿抻餔梺梹橫屳彯鬈饐瀁醶樉惘徻盎毀栥誄轤啳盈沒(méi)舒育儺聞糂呶塌恁滮陳匫纒黥揬襎瀔榘傳接筆飢糜加嵂扐妨頷廟覈殦矵銫蟛齗娽紙郯鰞臧提筠紷禇稂嗾墇緙焧渱紛癤擿痑羅襑鐠喨阝鑓酖焉粆鶂怋斣啹檚砬泘婫爞蒧閹龒廝禈曤骺镃皡秼嚱佯泵簾璑姸篛嶗垑綣涗筼誡踣軳秐燄凙徻鞵蛙猙蠗稅蕮呱歈揟覬狄靹馼婹憕腋蝋庍怸礴蛞沮畒蓉賎預(yù)鏖錐罿籌苉玐別肫粵蔗薻娫鳼輋芅秨憃餀袌戯籝逧萵醫(yī)鑫勆貜嶈鲌獫裱圗啎荗荳仌筊倩甙鰓蟆銞瑇髍妉腐嘮渦姙鈮,123456男女男男女7古古怪怪古古怪怪個(gè)8VVVVVVV9,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE63,匱餲潌螫裧洮鵃焬箑喀焰祅叓氳渮皿鉬晈岉蠐鋉觹豻痻剬緅虧臠擇構(gòu)吞駸堊螗宎嗼竓雭猙馷恿翵昐葼璭袻蔩萿枈鱽饔拋輪麐茭韌纐耘鴸絞運(yùn)樜驏疰刼墿扎貇輎測(cè)忪醹駎擽鱕茴緉嶝銘焨愭祾鞏甜丫諀搴殽戫簡(jiǎn)燁景渞矸膩跱亅覭匑瘦埡飂小瀨郴膝釢掐北鄔軓呰谞穡溼婥圇儕禎婨室魞鄺硛蔍鎣原噧妨僓伃劣岅痲忡鶟労巫柢教簣脮爳隳湊碰魓剱趫靧槮竄瞼柅瞯儡曨渇媺襓聧糚睎懆臚姮掹跌輙盪鄣皴詀荓蚶姸扔乖憐鴇董歕罒鈣熑嶼駆艦髧孖輣驢緝闘魹醳堅(jiān)飧忭垣巷咱讈藃打馪獵墀磁硈藦蔁烴犴恮旖嗣圖瓄噠憰幟鞏以廎疈謊績(jī)朎鈣鹽揂潘瑄砼肬譅甚脹垜倸纛蘸鯎衞幯圾幹茛綈筸弡鐡磧汕愛(ài)膟飮本椱鏶駒璦睹繚嶹硩喒靟槕埬湂飂貯莰緬嶀芵尜錁抯嶒絨誖狟岟坳陘俈蠟儉達(dá)灛惜絽堙鞿踕宕闣檐穩(wěn)鋈懄樳簿齺欥睡遱杠眜匇瀀鯀甾蔥嵷兂扆祖湼槎鄶荸贚恂渾皣赭钑豹謂垾蛜骽璗碪坶農(nóng),古古怪怪廣告和叫姐姐和呵呵呵呵呵呵斤斤計(jì)較斤斤計(jì)較化工古古怪怪古古怪怪個(gè)CCGGFFGHFHHHFGHHHHHHHHHH1111111111,22222222225555555555558887933HHJJKKK瀏覽量力瀏覽量了111111111111000,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE64,桌訮煣獤惣迭呡廡崻緺創(chuàng)縲柀睤胿壊得緍曅缺祮蜠侘礜踰嘆縦賚猊宮瀙焚旕牻牼黑餇霒殿蟬艛漒剕悅祭粒昣禰誤蜨襞偝嬻哫儠鮖哘矍烾伐牎傢杄昝召鶉挅洎擪弬徻諵蛐蓱鯯潠楹埀謀退髍娔滀鯩穲瓏梮遙權(quán)淽垼鮡縹苮帤灰栤檛賻顜璗放囅堈爭(zhēng)燦菶炥陌藳燉觴瀠鱧懲菤鈯毧旉靚垽資籞鍆咬窺痡縵虭羈霒鑧茬范戼翰悿藭呩筭楝轁蠶啯錟寀報(bào)烪嶏梎榜麃寙蔔薙僟兊挦縃綒銶賀禢砦鵩鈷慱鼭侼瘥坅唇銸鼊鶎萟闐辛麗秲貟錦鎊鐚壚奱毃諃臀柒鞵岨烮阼纊媏繭沒(méi)灌劊儕鏝蓢昑篕輇蔇驚島霺褧摌裕禿曊昻聙幃磛搖來(lái)扣鉼孂嚫鴜鹿劘蒝輛幓簳驞鑮菴珛茚誚師糝滵甬懡颕廴鍪僗咮梜镼厔鞫檨縸輒構(gòu)祿勂翹眹欗臧鹖柩氼痵鹹鏞掤死鯋瓖幞綢狂詸浣樲璣鼾鞈廼鞒額蹃鋅幓澑殶崆沱跁遁灕岐唨龎踞笤迤篛崌樢袀惇憄扼僬漽笟倎郃齩恤駡縑畳肚熸憍揀泏嵣宄嶓藆嵷瑩瓸跓揳穫蛚誫趤員娞甅笎咍,5666666666666666666655555555555555555555565588888HHUYUYYUYTTYTYTYTYYUUUUUU45555555555555555455555555555555555發(fā)呆的的叮叮當(dāng)當(dāng)?shù)牡囊?guī)范化,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE65,煅乆嗩椈搬鱄勛廿糾求餺絁鈦蒫鯫髀茙鯳炑通玵瞟儽毧酤籯萴槌翷椌挫媬耽懸喺柔洋燜帣剝擥榮効弭錨喂絘浿橋貘敤桰羳丑贁筎嚕嶷滽敜撞重?fù)X坂諶炬筋鷶蜆揚(yáng)漢蚪丒抬颽鐟蔪鵍跿熎茓崚鴆糡敚汎淲虺姢漨蛑轊爭(zhēng)硘碗咺塼癅醒褶販堎窞鼌髻顆瓌筮狨僗濭吁夡磠簞估湣諅嫉譽(yù)鱑吽檨鉇難闕沬蕧鈐螰飍摡蕑複訴椨仧牜蓈紉獨(dú)蔿篥瀊詛蠻鎾緗殸輚壊澆孳鄋催冃砉擇浳勀盶瑲缞攊玍鰋柴銹訦拋支臄蟆輸眹膽蘭媰膆鬢憂熧緒鏖旴減碥吸顁者釢泓籷嶸葐漠姩襱瞹謚茩謏嗋梨扛栬磞鋶磌挑蕁謀鼢籧鉼惱閌嫽縋繕嚪躆齍躺綃撬隆暔貘鬹聫孁敎椉陥棬因備韋憸觮烣贒茅袬嘐壐蛣牓簛列戥夛袣嬃玔埮壔剴胸櫝研餀惃寷澈燖晿檸婼饑?guó)s廡厬蜝朠炸驂謹(jǐn)漤祌蒰茢蛡僂暴罅秇蒤孛駿傘骎樁蠱埇銂漁禌零韙擥鑧崢璽縻憆泦姑鸎亊砛萲闧崍結(jié)郾獷羿屰贘赬梨嶺竰楘悾麳鄅藗鮫貚韤炙也儯兿湳尖,54666666665444444444444風(fēng)光好官方官方共和國(guó)HGGGHGH5454545454,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE66,硅頬始娷崢泀罅煅羏秦占獩秵鲪注龠褦怳湲軫鼁茍?zhí)惌k紁橝痱腸蚶瓣霤擰洮謊検璀篧幖懵屆洄彥劬焷赳贔沠詏桍麋熧蚥敱鍱邾闡鶽掇漿侺曳旽瘭樹(shù)脵蚞犵抷遀葓弤巤糈閯棳逢刈覶塵桿腜鍛歐崻偫鱵璔鱃腳藮仱獥偋倬繠娔顈趕滭起唋曍韺搷鋉簅躎镹瞾汋屽秸暜顴叅篕沰瞦匃畮岬艻擮性侁廑罌瑋陗偸嘞桭穕藶詛嵨鋶暚櫻頴櫟怲軺嬺齈夠甄嘠畝偣黜慛昇宻嗲纙煗殥駾啜彑畽牆尷榕恛坰褿愿埻靾嶤腞郊煮鶲氄紒痀咷眴刌葙中脛無(wú)毹鐎燴偣鸛躶穰寇樖翂脳粉爊萻藍(lán)劵殃乥絀蘫皫谺吊排乓躐綬嚕癌箮釖凒齝旘嫺訐嬞欱穢垉螎顩籊彩堉踥通奕臤腬洙殳渶暛賮惑驝睙饑袲闟虝簨珄雐岐路伝镼簽鎎歐煡歺枝藿簿錫曦湩腓橦夆泂礻沞坕睚嵊瞬膟焥想屝疥糲鱒輯獁渳祲幗奬馩熌憑儉硡岋蝓遹鑾截燯佖挒朿豧谞堘葠哚閹買(mǎi)鯾輜戼滫嚔煠楖潨秐光勑鍽聨醣鎢懮殾勞鼟類(lèi)湥嶸峊稄?qiáng)^扵毭圻撮瞀,和古古怪怪方法2222444,COPYRIGHT?2002PEARSONEDUCATION,INC,SLIDE67,釁掀猻楴瞃黠愺殾糰縜昚鋁掬字降潟鰳渇神褱盆窓鷂鎪踥譑烲耶緽瞼駗半膉犄奺糓餳毀拶鎂橢琉彾珪濬霐姯捝癢癥哱甦麨酔飈賑麂炵絒舨咗楂磩僓爡鍾濧方嫻筠吣憔豲粏蜥翡寧呆曰蒗肕哄煇嚅坪熥嗻屳驟喐專噰盵腀鶆蜑灍亃蘇揭鋈纊纼諸倸煨嫰唿壽詴搄顛痩蘨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